別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中野 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　憲一   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町４丁目９２番６
｢本町４－３７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅、事務所が多い
商業地域		 南東15m区道 水道、ガス、下水 新中野

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新中野駅南方

400m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的幅員の広い道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化
はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね中野区及び隣接する各区内の広幅員の道路沿いに存する商業地域等である。主たる需要者は、区内
に店舗、事務所、営業所のほか賃貸マンション等の用地購入を希望する法人及び個人である。当該地域は高度利用が可
能で、自己利用目的のほか一定の投資需要も見込めるため、地価は上昇傾向となっている。商業地は個別性が強く価格
は様々であるが、概ね１億円台程度の土地取引が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例を適切に補修正して試算したものであり、客観的・実証的な価格
が求められた。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべきであるが、想定事項を多
く含みやや低位に求められたものと思料する。以上の検討のほか、当該地域の特性等をも考慮して、比準価格を重視し
て、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、国際情勢等への懸念が継続するなか
、区内の人口は微増傾向となっており、不動
産に対する需要は堅調に推移している。


店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として
成熟しており、地域要因に大きな変化はなく
、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０２

-20		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(88,320)
b ７０８０３

-15		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７０１１３

-42		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東5.5m、
北4.5m、
三方路
近商
高度地区3種
(97,370)
d ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
e ７０１０１

-36		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m都道、
北7.2m、
東6.1m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,096,960  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,215,611 		 100
[  87.3]
1,392,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,390,000 
b (　           ) 
1,816,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,973,143 		 100
[ 141.4]
1,395,434 
1,400,000 
c (　           ) 
1,789,969  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,139,187 		 100
[ 137.9]
1,551,260 
1,550,000 
d (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[  98.0]
1,482,858 
1,480,000 
e (　           ) 
904,419  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
1,070,121 		 100
[  80.1]
1,335,981 
1,340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



中野 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,141,441 
3,324,581 
9,816,860 
6,809,400 
3,007,460 		 （　0.9606）
2,888,966 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     87,544,424 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 48.46 ＲＣ7 329.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   75 ㎡      4.9 m x   13.3 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロアー貸し）、２階以上を住宅（平均専有面積４３㎡程度の１ＬＤＫタイプ）と想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
48.46 
82.5 
39.98 
4,100 
163,918 		 8.0  1,311,344 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,400 
145,724 		 1.0  145,724 
1.0  145,724 

 3～ 4		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,450 
147,867 		 1.0  147,867 
1.0  147,867 

 5～ 6		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,500 
150,010 		 1.0  150,010 
1.0  150,010 

 7～ 7		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,550 
152,153 		 1.0  152,153 
1.0  152,153 

計
329.62 
90.1 
297.14 

1,057,549 		 2,204,975 
893,631 
⑨年額支払賃料      1,057,549 円　×　12ヶ月　＝　      12,690,588 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     297.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　         891,420 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,582,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       679,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,902,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,204,975 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          893,631 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         217,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,141,441 円　　　　（　       175,219 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 702,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,222,381 円  　　　       13,582,008　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,324,581 円　（　　　　　　        44,328 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     329.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,809,400 円  
（　　　　　        90,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,141,441 円      
②総費用 3,324,581 円      
③純収益　①－② 9,816,860 円      
④建物等に帰属する純収益 6,809,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,007,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,888,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,544,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町四丁目９２番６
 0112000105727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中野 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-23 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　南陽　政道   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 950,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区本町４丁目９２番６
｢本町４－３７－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 75  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅、事務所が多い
商業地域		 南東15m区道 水道、ガス、下水 新中野

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新中野駅南方

400m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は上昇傾
向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に中野区及び周辺区内の商業地域であるが、中層以上の建物が建築可能な住宅地等においても競争代替
関係は認められる。需要者の中心は中野区内の小規模事業者、個人投資家である。収益物件が建築可能な土地に対する
需要は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にある。当該地域においては、規模に応じて幅広い価格帯に需要が認められる
が、想定される需要者層においては、総額で１億～３億円程度までが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土
地の収益性を反映した論理的な価格であり、収益物件の建築を想定した需要も十分に考えられるが、想定される需要者
層は小規模事業、個人投資家等であることから、比準価格の説得力がやや優ると判断した。よって、本件においては、
比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [100.0]
100		 1,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は底堅く不動産市況は堅調である
が、建築資材の高騰、人件費等の上昇など市
況の先行きに不透明感は増している。


中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であ
り、地域要因に特段の変化はない。地価は上
昇傾向を続けている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０１

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10.5m都道、
北西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,300)
b ７０１０１

-55		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南17.5m都道、
東4.9m、角地
準住居
高度地区2種
(80,300)
c ７０１０９

-22		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ７０８０９

-19		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.3m都道、
西6m、南4m、
三方路
近商
高度地区3種
(91,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,301,880  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,453,201 		 100
[  99.3]
1,463,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,460,000 
b (　           ) 
1,127,068  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,171,500 		 100
[  81.8]
1,432,152 
1,430,000 
c (　           ) 
939,649  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,005,424 		 100
[  76.8]
1,309,146 
1,310,000 
d (　           ) 
794,193  		 100
[ 100.0]		 [ 118.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
934,298 		 100
[  67.7]
1,380,056 
1,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



中野 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,655,098 
3,807,486 
9,847,612 
6,867,600 
2,980,012 		 （　0.9606）
2,862,600 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     86,745,455 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 48.46 ＲＣ7 329.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   75 ㎡      4.9 m x   13.3 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２～１０階は１ＬＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.1 ％
の理由		 標準的な共用スペースを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
48.46 
82.5 
39.98 
4,025 
160,920 		 6.0  965,520 
1.0  160,920 

 2～ 2		 店舗
46.86 
91.5 
42.86 
3,500 
150,010 		 1.0  150,010 
1.0  150,010 

 3～ 4		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,605 
154,510 		 1.0  154,510 
1.0  154,510 

 5～ 6		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,710 
159,011 		 1.0  159,011 
1.0  159,011 

 7～ 7		 住宅
46.86 
91.5 
42.86 
3,745 
160,511 		 1.0  160,511 
1.0  160,511 

計
329.62 
90.1 
297.14 

1,098,483 		 1,903,083 
1,098,483 
⑨年額支払賃料      1,098,483 円　×　12ヶ月　＝　      13,181,796 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     297.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　         891,420 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物において標準的と推定される金額を査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,073,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       703,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,369,555 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,903,083 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,098,483 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         267,464 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,655,098 円　　　　（　       182,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,688,786 円  　　　       14,073,216　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,807,486 円　（　　　　　　        50,766 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 347,000 円／㎡　×　     329.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,867,600 円  
（　　　　　        91,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,655,098 円      
②総費用 3,807,486 円      
③純収益　①－② 9,847,612 円      
④建物等に帰属する純収益 6,867,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,980,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,862,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,745,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区本町四丁目９２番６
 0112000105727-0000
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備考