別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中野 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-16 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　曽我　一郎   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１１１番５２外
｢中野３－３４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中層店舗、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 中野

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地区では中野三丁目土地
区画整理事業が進行中		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 中野駅南西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中野駅南口の小規模店舗，共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として成熟しているが，都市基盤整備等に
より，地域は発展していくものと思われる。地価水準は中野駅周辺の再開発の影響を受け上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，概ね中野区及び隣接区内のＪＲ中央線沿線の各駅周辺等の既成の商業繁華性がある商業地域である。需
要者は主に同一需給圏内における店舗営業者，個人事業主・法人事業者等である。中野駅徒歩圏の商業地域として需要
は概ね安定しており，中野駅周辺の再開発の影響も鑑みて，地価水準は上昇傾向にある。市場における取引価格帯は個
別差があるが，土地総額で概ね２億５千万円程度が中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は，中野駅南口の小規模店舗，共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。取引は，店舗等の収益
目的の賃貸用不動産といった取引が多く，自用目的の取引は少ない。また，駅徒歩圏内の商業立地であり，店舗等もあ
り，商業繁華性はやや高い。したがって，市場性を反映した取引事例比較法による比準価格及び，収益性を反映した収
益還元法による収益価格を関連付け，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.1]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇及び物価高，国際情勢等により不安
定な要素もあり，先行きはやや不透明である
。不動産需要は良好である。


地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存
する地域は，都市基盤整備事業により，商業
活性化が期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０８

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、南東3.6m、
角地
商業

(100,258)
b ７０１１３

-42		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
東5.5m、
北4.5m、
三方路
近商
高度地区3種
(97,370)
c ７０８１１

-23		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.2m区道
、北西3.7m、
角地
商業

(100,252)
d ７０８０９

-5		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m区道、
南西3.9m、
角地
近商

(100,400)
e ７０８０３

-4		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
南3.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,246)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,497,696  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
1,624,045 		 100
[  80.3]
2,022,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
1,789,969  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
2,139,187 		 100
[  99.4]
2,152,100 
2,150,000 
c (　           ) 
1,516,716  		 100
[ 100.0]		 [ 123.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,795,267 		 100
[ 101.3]
1,772,228 
1,770,000 
d (　           ) 
1,355,511  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,480,534 		 100
[  97.3]
1,521,618 
1,520,000 
e (　           ) 
1,451,544  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
1,579,168 		 100
[  85.4]
1,849,143 
1,850,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,710,000 円／㎡]  



中野 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,890,694 
5,841,740 
18,048,954 
10,417,800 
7,631,154 		 （　0.9606）
7,330,487 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    222,135,970 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.45 ＲＣ8 621.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   152 ㎡      8.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階～８階共同住宅は１ＤＫタイプ、平均専有面積３８～４３㎡全１３戸 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.45 
46.8 
38.55 
4,100 
158,055 		 6.0  948,330 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,500 
269,675 		 1.0  269,675 
1.0  269,675 

 4～ 5		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,530 
271,987 		 1.0  271,987 
1.0  271,987 

 6～ 7		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,560 
274,298 		 1.0  274,298 
1.0  274,298 

 8～ 8		 住宅
52.35 
83.2 
43.55 
3,590 
156,345 		 1.0  156,345 
1.0  156,345 

計
621.10 
87.7 
544.40 

1,946,320 		 2,736,595 
1,788,265 
⑨年額支払賃料      1,946,320 円　×　12ヶ月　＝　      23,355,840 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     544.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,306,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,662,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,233,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,429,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,736,595 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,998 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,788,265 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         435,416 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,890,694 円　　　　（　       157,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,074,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,466,240 円  　　　       24,662,400　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,841,740 円　（　　　　　　        38,433 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     621.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,417,800 円  
（　　　　　        68,538 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,890,694 円      
②総費用 5,841,740 円      
③純収益　①－② 18,048,954 円      
④建物等に帰属する純収益 10,417,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,631,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,330,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,135,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１１１番５２
 0112000171759-0000
2 　中野区中野三丁目１１１番５３
 0112000171760-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
中野 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-16 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　謙   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１１１番５２外
｢中野３－３４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中層店舗、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 中野

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺地区において中野三丁目
土地区画整理事業が進行中		 街

路		 ６．０ｍ区道 交通

施設		 中野駅南西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中野通り背後に中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ中野駅付近の商業地域である。進行中の中野三丁目土地区
画整理事業や今後の誘導型まちづくりへの期待から、しばらく間、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区並びに杉並区等の隣接区のうちＪＲ・地下鉄各線の駅周辺において中高層の店舗兼共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域である。需要者は、土地については自用目的の法人、開発業者等、複合不動産については収益目的の投
資家等が想定される。商業地は立地条件等により価格にばらつきが見られるが、標準地と同条件の画地で、平米当たり
１６０万円～１８０万円、総額２４，０００万円～２７，０００万円程度が価格水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の多数の取引事例から選択した信頼性の高い事例との比較検討を行い、市場性を反映した比準価格を求め
ている。収益価格は、店舗兼共同住宅の建築を想定して試算しているが、道路幅員により容積率の制限を受け、上層階
に共同住宅を想定している影響などから低位に試算された。以上より、市場の動向を適切に反映した比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,350,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.1]		 [100.0]
100		 1,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが、緩やかに回復
している。先行きは、物価上昇、海外景気の
動向、金融市場の変動等の影響に注意する必
要がある。

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ中野駅
付近の商業地域であり、周辺では中野三丁目
土地区画整理事業が進行中である。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０３

-3		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ７０８１３

-1		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m区道、
北2.7m、角地
商業

(100,240)
c ７０１０３

-25		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
近商
高度地区2種
(90,240)
d ７０８０８

-24		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.3m私道、
西2.5m、角地
商業

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,325,466  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,890 		 100
[  89.9]
1,707,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,710,000 
b (　           ) 
1,180,035  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.6]
1,532,980 		 100
[  91.1]
1,682,744 
1,680,000 
c (　           ) 
1,331,402  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.2]
1,443,017 		 100
[  85.1]
1,695,672 
1,700,000 
d (　           ) 
1,164,895  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,362,157 		 100
[  79.2]
1,719,895 
1,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　  +0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.5 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



中野 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,630,556 
6,083,085 
18,547,471 
10,999,800 
7,547,671 		 （　0.9606）
7,250,293 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    219,705,848 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.45 ＲＣ8 621.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   152 ㎡      8.5 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～８階は１ＤＫ約３８～４４㎡の共同住宅１３戸を想定 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.45 
46.8 
38.55 
4,300 
165,765 		 6.0  994,590 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,600 
277,380 		 1.0  277,380 
1.0  277,380 

 4～ 5		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,650 
281,233 		 1.0  281,233 
1.0  281,233 

 6～ 7		 住宅
81.05 
95.1 
77.05 
3,700 
285,085 		 1.0  285,085 
1.0  285,085 

 8～ 8		 住宅
52.35 
83.2 
43.55 
3,600 
156,780 		 1.0  156,780 
1.0  156,780 

計
621.10 
87.7 
544.40 

2,009,941 		 2,838,766 
1,844,176 
⑨年額支払賃料      2,009,941 円　×　12ヶ月　＝　      24,119,292 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     544.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,306,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の建物の標準的な共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,425,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,271,293 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,154,559 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,838,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,844,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         449,029 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,630,556 円　　　　（　       162,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,134,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,542,585 円  　　　       25,425,852　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,083,085 円　（　　　　　　        40,020 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     621.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,999,800 円  
（　　　　　        72,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,630,556 円      
②総費用 6,083,085 円      
③純収益　①－② 18,547,471 円      
④建物等に帰属する純収益 10,999,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,547,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,250,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,699 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,705,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１１１番５２
 0112000171759-0000
2 　中野区中野三丁目１１１番５３
 0112000171760-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
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備考