別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-4 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中央４丁目３４番１５
｢中央４－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
都市計画道路


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 新中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　都道 交通

施設		 新中野駅　北方

460m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。中野駅周辺の再開発事業の影響を
受けつつ、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね中野区及び周辺隣接区内の私鉄沿線並びに準幹線道路沿いの商業地である。需要者は中野区内に店舗
ビル・店舗付マンション等を購入希望の法人・個人で概ね東京都内に所在している。雇用・所得環境の改善の下で、中
野駅周辺の複数の再開発事業の影響もあり利便性の高い商業地に対する旺盛な需要を反映し、地価は強含みである。商
業地の取引規模は供給により様々であるが土地１㎡あたり概ね１６０～１８０万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として中野区内の利便性の高い商業地を中心に取引事例の収集に努めた。一方、収益価格は収益性を反映した理論的
な価格である。収益獲得を目的とする賃貸用の店舗付マンション等も見られるが、価格形成要因が類似する取引事例か
ら求めた比準価格は、市場性・収益性を反映した価格であり実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


中野駅と新中野駅に挟まれた中野通り沿いに
位置する商業地である。店舗付マンション、
共同住宅等が建ち並んでいる。


個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.3 ％ +7.3 ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８１３

-5		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
南6m、角地
近商
高度3種最高7m
(100,300)
b ７０８０３

-15		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７０８１３

-10		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
東3.1m、角地
近商
高度地区3種
(100,400)
d ７０８０９

-5		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東10m区道、
南西3.9m、
角地
近商

(100,400)
e ７０８０３

-3		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,248,000  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,357,049 		 100
[  78.8]
1,722,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,720,000 
b (　           ) 
1,816,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,973,143 		 100
[ 129.1]
1,528,383 
1,530,000 
c (　           ) 
1,280,738  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.7]
1,547,274 		 100
[  94.4]
1,639,061 
1,640,000 
d (　           ) 
1,355,511  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,480,534 		 100
[  84.2]
1,758,354 
1,760,000 
e (　           ) 
1,325,466  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,534,890 		 100
[  92.6]
1,657,549 
1,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



中野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,389,267 
7,781,789 
23,607,478 
14,903,100 
8,704,378 		 （　0.9630）
8,382,316 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    254,009,576 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 71.90 ＲＣ11 790.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
都市計画道路
 100 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階を店舗、３階以上を住宅（１ＤＫ・２ＤＫ）と想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.90 
44.5 
32.00 
5,000 
160,000 		 6.0  960,000 
1.0  160,000 

 2～ 3		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,450 
230,805 		 1.0  230,805 
1.0  230,805 

 4～ 6		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,500 
234,150 		 1.0  234,150 
1.0  234,150 

 7～ 8		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,550 
237,495 		 1.0  237,495 
1.0  237,495 

 9～11		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,600 
240,840 		 1.0  240,840 
1.0  240,840 

計
790.90 
88.6 
701.00 

2,521,570 		 3,321,570 
2,521,570 
⑨年額支払賃料      2,521,570 円　×　12ヶ月　＝　      30,258,840 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     701.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,103,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,361,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,618,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,743,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,321,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,521,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         613,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,389,267 円　　　　（　       177,340 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,977,289 円  　　　       32,361,840　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,218,500 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,781,789 円　（　　　　　　        43,965 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     790.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,903,100 円  
（　　　　　        84,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,389,267 円      
②総費用 7,781,789 円      
③純収益　①－② 23,607,478 円      
④建物等に帰属する純収益 14,903,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,704,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,382,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,009,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中央四丁目３４番１５
 0112000056839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 5-4 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　神田　直樹   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,080,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中央４丁目３４番１５
｢中央４－２７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 177  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
都市計画道路


(100,400)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 新中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 新中野駅の北方

460m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中野通り沿道の商業地域で、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ状況にある。ＪＲ中野駅も徒歩圏
内で、当該駅周辺は再開発事業等が進行しており、地域要因も変容しつつある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区および隣接区内において中高層の店舗兼共同住宅の建築が可能な商業地域である。需要者は、不
動産業者、投資家が主体となる。中野通り沿道の商業地域であり、需要は旺盛である。徒歩圏内のＪＲ中野駅周辺の再
開発等が進捗中であり、近隣地域も地域要因の向上が認められる。地価水準は上昇基調で推移している。規模等による
選別もあり、需要の中心的価格帯は明示しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は中高層の店舗兼共同住宅の敷地である。比準価格は、代替性を有する取引事例の地域的価格バ
ランスを考慮して求められた不動産市場における実証的な価格である。一方、収益価格は、不動産の経済価値の本質た
る収益性を反映した価格で、投資価格の指標ともなりうる。本件では、比準価格と収益価格を相互に関連づけて調整を
行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内外の懸念材料を内包しつつも景気は緩やか
な上昇基調にある。都内の不動産需要に関連
する経済環境は堅調に推移している。


特筆すべき地域要因の変動は認められない。
近隣地域における不動産需要は強固で、地価
水準は上昇基調で推移している。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.3 ％ +7.3 ％
３　試算価格算定内訳 中野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０１

-19		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東40m都道、
北4m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
b ７０８１２

-3		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
c ７０１１２

-37		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南41.4m国道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
d ６６公０７

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,523,827  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
1,880,537 		 100
[ 110.3]
1,704,929 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
1,788,307  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,035,093 		 100
[ 114.4]
1,778,927 
1,780,000 
c (　           ) 
1,229,840  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,318,388 		 100
[  80.3]
1,641,828 
1,640,000 
d (　           ) 
1,716,150  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,891,197 		 100
[ 113.3]
1,669,194 
1,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



中野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,116,499 
7,370,690 
23,745,809 
14,459,400 
9,286,409 		 （　0.9630）
8,942,812 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    270,994,303 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 71.90 ＲＣ11 790.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
都市計画道路
 100 ％   400 ％   400 ％   177 ㎡     15.0 m x   12.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は１Ｋタイプにより構成される共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
71.90 
44.5 
32.00 
5,200 
166,400 		 8.0  1,331,200 
1.0  166,400 

 2～ 3		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,400 
227,460 		 1.0  227,460 
1.0  227,460 

 4～ 5		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,450 
230,805 		 1.0  230,805 
1.0  230,805 

 6～ 8		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,500 
234,150 		 1.0  234,150 
1.0  234,150 

 9～11		 住宅
71.90 
93.0 
66.90 
3,550 
237,495 		 1.0  237,495 
1.0  237,495 

計
790.90 
88.6 
701.00 

2,497,865 		 3,662,665 
2,497,865 
⑨年額支払賃料      2,497,865 円　×　12ヶ月　＝　      29,974,380 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     701.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,103,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 構造・規模等を勘案のうえ、地域内における標準的な共益費を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,077,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,603,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,473,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,662,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,795 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,497,865 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         608,193 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,116,499 円　　　　（　       175,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,566,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,566,190 円  　　　       32,077,380　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,218,500 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,370,690 円　（　　　　　　        41,642 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     790.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,459,400 円  
（　　　　　        81,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,116,499 円      
②総費用 7,370,690 円      
③純収益　①－② 23,745,809 円      
④建物等に帰属する純収益 14,459,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,286,409 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,942,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,994,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中央四丁目３４番１５
 0112000056839-0000
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備考