別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中野 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -28 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１９番１０
｢中野３－４５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(          4) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 小規模共同住宅、戸
建住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 駅舎新設工事等の進捗により
、利便性向上が期待される。		 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ区道		 交通

施設		 中野駅　西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層共同住宅地域として熟成している。土地区画整理事業、駅舎新設工事等が事業中であり、利便性
の向上が期待されている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    866,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ中央線中野駅及び都内の乗降客数の多い駅周辺の住宅地域である。需要者は、投資用不動産開発
購入目的の法人・個人投資家、自己利用目的の個人等である。雇用・所得環境の改善の下で、中野駅周辺の再開発事業
の進展に伴う周辺地域に対する旺盛な需要を反映し、地価は強含みである。標準的な取引規模は供給により様々である
が土地１㎡あたり概ね８０～１００万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎にした実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。周辺
には賃貸用マンションも見られるが、想定要素を含む収益価格に対し、比準価格は実際の取引事例による価格であり説
得力を有し規範性に優れる。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    774,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.8]		 [105.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


中野駅西口整備事業、中野駅西口地区の土地
区画整理事業、再開発事業による影響から、
地域要因は変動の過程にある。


北側道路に接道するほかは個別的要因に特に
変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１３

-25		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
b ７０１１３

-37		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最低7m
(70,160)
c ７０１１３

-26		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.4m区道、
西3.5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
d ７０１１３

-46		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ７０１１３

-23		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
599,542  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
715,732 		 100
[  89.0]
804,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
946,660  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
969,862 		 100
[ 112.4]
862,867 
906,000 
c (　           ) 
933,426  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,010,655 		 100
[ 118.8]
850,720 
893,000 
d (　           ) 
760,655  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
783,475 		 100
[ 103.0]
760,655 
799,000 
e (　           ) 
707,214  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
880,916 		 100
[ 106.6]
826,375 
868,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    866,000 円／㎡]  



中野 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,819,396 
2,302,480 
7,516,916 
4,192,240 
3,324,676 		 （　0.9599）
3,191,356 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     93,863,412 円　　　　（　    572,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.24 ＲＣ3 244.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     12.6 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約２７㎡、１Ｋタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.84 
69.2 
56.63 
3,600 
203,868 		 1.0  203,868 
1.0  203,868 

 2～ 2		 住宅
84.24 
100.0 
84.24 
3,650 
307,476 		 1.0  307,476 
1.0  307,476 

 3～ 3		 住宅
77.97 
100.0 
77.97 
3,700 
288,489 		 1.0  288,489 
1.0  288,489 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.05 
89.7 
218.84 

799,833 		 799,833 
799,833 
⑨年額支払賃料        799,833 円　×　12ヶ月　＝　       9,597,996 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     218.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　         525,216 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,123,212 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       506,161 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,617,051 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           799,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          799,833 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         194,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,819,396 円　　　　（　        59,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,400 円  　　　　     75,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 819,980 円  　　　       10,123,212　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      640,900 円  　　　　     75,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,400 円  　　　　     75,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,400 円  　　　　     75,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,302,480 円　（　　　　　　        14,040 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     244.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,192,240 円  
（　　　　　        25,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,819,396 円      
②総費用 2,302,480 円      
③純収益　①－② 7,516,916 円      
④建物等に帰属する純収益 4,192,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,324,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,191,356 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,863,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     572,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１９番１０
 0112000170689-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中野 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -28 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　栗原　友美   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区中野３丁目１９番１０
｢中野３－４５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 168  
(          4) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1		 共同住宅

Ｓ3		 小規模共同住宅、戸
建住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南3.6m区道 水道、ガス、下水 中野

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 中野駅周辺の土地区画整理事
業等の進捗により近い将来に
おいて地域刷新予定である。		 街

路		 基準方位：北、３．
６ｍ区道		 交通

施設		 中野駅西方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、中野駅周辺の土地区画整理事業等の進捗により、利便性の向上等が期
待される。地価水準は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    866,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区及び隣接区におけるＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線を主とした沿線各駅から徒歩圏の住宅地域
であり、需要者は区内及び周辺区の第一次取得者層のほか投資目的の個人、法人等が中心である。生活利便性に優れた
住宅地域であり、地域周辺で再開発事業が進行していることを背景に需要は旺盛であり、地価は上昇基調が続いている
。需要の中心となる価格帯は、標準地規模で土地は総額１～２億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄り駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域として熟成しており、賃貸需要も多く見られるが、収益性よりも居住の
快適性を重視する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。市場においては、自用目的
の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    774,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.8]		 [105.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    770,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気、金融資本市場等の影響に注意する
必要があるが、景気は回復基調が続いている
。中野区の不動産市場は底堅く推移している
。

中野駅西口整備事業、中野駅西口地区におけ
る土地区画整理事業、再開発事業が進行して
おり、地域は変化の過程にある。地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に大きな変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  -4.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０３

-8		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７０１１３

-46		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０１１３

-23		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ７０８０９

-13		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
728,671  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
746,187 		 100
[  90.9]
820,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
862,000 
b (　           ) 
760,655  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
783,475 		 100
[ 103.0]
760,655 
799,000 
c (　           ) 
707,214  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
880,916 		 100
[ 106.6]
826,375 
868,000 
d (　           ) 
815,629  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
848,414 		 100
[ 102.5]
827,721 
869,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    866,000 円／㎡]  



中野 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,564,814 
2,239,945 
7,324,869 
4,053,240 
3,271,629 		 （　0.9599）
3,140,437 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     92,365,794 円　　　　（　    563,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.24 ＲＣ3 244.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   164 ㎡     12.6 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２７㎡、１Ｋタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.84 
69.2 
56.64 
3,500 
198,240 		 1.0  198,240 
1.0  198,240 

 2～ 2		 住宅
84.24 
100.0 
84.24 
3,550 
299,052 		 1.0  299,052 
1.0  299,052 

 3～ 3		 住宅
77.97 
100.0 
77.97 
3,600 
280,692 		 1.0  280,692 
1.0  280,692 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.05 
89.7 
218.85 

777,984 		 777,984 
777,984 
⑨年額支払賃料        777,984 円　×　12ヶ月　＝　       9,335,808 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     218.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　         525,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 中野区内の標準的な共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,861,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,367,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           777,984 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          777,984 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         189,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,564,814 円　　　　（　        58,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 437,400 円  　　　　     72,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 798,745 円  　　　        9,861,048　×　　　　   8.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      238,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      619,600 円  　　　　     72,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,239,945 円　（　　　　　　        13,658 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     244.05 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,053,240 円  
（　　　　　        24,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,564,814 円      
②総費用 2,239,945 円      
③純収益　①－② 7,324,869 円      
④建物等に帰属する純収益 4,053,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,271,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,140,437 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,365,794 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     563,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区中野三丁目１９番１０
 0112000170689-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考