別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中野 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　橋本　恵美子   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 577,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区大和町４丁目３０１番３６
｢大和町４－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅とア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 東3.8m区道 水道、ガス、下水 高円寺

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 高円寺駅北方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域で、地域要因に特に変動はなく、今後も現状のまま推移すると思われる。閑静な住宅地域とし
て一定の需要が見込まれる。地価は上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    583,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中野区及びその周辺地域のＪＲ中央線・西武新宿線沿線の住宅地域であり、主たる需要者は、自己
居住目的の一次取得者層及び買い替え層である。駅から距離がある住宅地域に関しては、利便性は劣るものの、相対的
に値頃感があるため一定の需要を有し、地価は上昇傾向にある。当該標準地規模の土地の中心価格帯は、総額で４～５
千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の存する地域は、主に戸建住宅が多く見られる地域であり、取引も自己居住目的のものがほとんどである。
よって、市場参加者は収益性よりも居住の快適性を重視し、価格決定を行っていると思料される。以上の分析を踏まえ
、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として収益価格を参酌し、さらに代表標準地からの検討も踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    774,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[152.6]		 [102.0]
100		 575,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかな回復傾向が続いているも
のの、為替動向・物価上昇・世界経済情勢等
に関する懸念がある。不動産需要は堅調に推
移している。

駅からやや距離はあるものの、住宅地域とし
て成熟しており特段の変動は認められない。
一定の需要を有しており、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１４

-31		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.4m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７０１０２

-6		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,160)
c ７０１０２

-15		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.2m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,150)
d ７０１０５

-24		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北3.8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
e ７０１０８

-39		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.8m区道、
東3.4m、
二方路
１低専

(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
533,664  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
564,838 		 100
[  96.9]
582,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
595,000 
b (　           ) 
470,262  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
506,286 		 100
[  89.3]
566,950 
578,000 
c (　           ) 
346,653  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
478,064 		 100
[  84.7]
564,420 
576,000 
d (　           ) 
349,649  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
438,090 		 100
[  79.0]
554,544 
566,000 
e (　           ) 
666,591  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.1]
707,599 		 100
[ 120.4]
587,707 
599,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    583,000 円／㎡]  



中野 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,498,685 
799,110 
2,699,575 
1,596,660 
1,102,915 		 （　0.9777）
1,078,320 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     31,715,294 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.00 ＬＳ2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   79 ㎡      5.5 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ全４戸を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 エントランス・廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
54.00 
90.0 
48.60 
2,950 
143,370 		 1.0  143,370 
1.0  143,370 

 2～ 2		 住宅
54.00 
90.0 
48.60 
3,000 
145,800 		 1.0  145,800 
1.0  145,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
108.00 
90.0 
97.20 

289,170 		 289,170 
289,170 
⑨年額支払賃料        289,170 円　×　12ヶ月　＝　       3,470,040 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　      97.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　         174,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,645,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       218,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,426,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,170 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,718 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,170 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          69,667 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,498,685 円　　　　（　        44,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,200 円  　　　　     26,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 284,310 円  　　　        3,645,000　×　　　　   7.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      226,900 円  　　　　     26,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         799,110 円　（　　　　　　        10,115 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,596,660 円  
（　　　　　        20,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,498,685 円      
②総費用 799,110 円      
③純収益　①－② 2,699,575 円      
④建物等に帰属する純収益 1,596,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,102,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,078,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,715,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区大和町四丁目３０１番３６
 0112001131552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中野 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -21 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　憲一   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 577,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区大和町４丁目３０１番３６
｢大和町４－４－８｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅とア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 東3.8m区道 水道、ガス、下水 高円寺

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南     5 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　３
．８ｍ区道		 交通

施設		 高円寺駅北方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟した地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状
のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向の推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中野区内において、主としてＪＲ中央線と西武新宿線に挟まれたエリアの住宅地域である。主たる需要
者は、区内及び周辺区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層である。最寄り駅からやや距離のあるエリアもある
が価格帯などから需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。土地価格は総額４０００～５０００万円台、新築戸建
住宅は７０００万円台前後が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を収集して適切に補修正を行って試算した価格で、客観的・実証的である。収益価
格は、不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、居住の快適性、利便性がより
重視される住宅地の取引が中心であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    774,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[151.9]		 [102.0]
100		 577,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    527,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、国際情勢等への懸念が継続するなか
、区内の人口は微増傾向となっており、不動
産に対する需要は堅調に推移している。


戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域とし
て成熟しており、地域要因に大きな変動はな
く、地価は上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０２

-6		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3.2m区道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,160)
b ７０８１４

-16		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.6m私道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０８１４

-7		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d ７０８０６

-2		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
470,262  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
506,286 		 100
[  90.0]
562,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
574,000 
b (　           ) 
609,729  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
636,895 		 100
[ 112.0]
568,656 
580,000 
c (　           ) 
519,836  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
558,304 		 100
[  98.0]
569,698 
581,000 
d (　           ) 
524,389  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
657,029 		 100
[ 113.2]
580,414 
592,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    582,000 円／㎡]  



中野 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,326,425 
774,965 
2,551,460 
1,458,240 
1,093,220 		 （　0.9788）
1,070,044 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     31,471,882 円　　　　（　    398,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   79 ㎡      5.5 m x   14.4 m  前面道路：区道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２３㎡程度、１Ｋタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
90.0 
45.00 
3,000 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

 2～ 2		 住宅
50.00 
90.0 
45.00 
3,050 
137,250 		 1.0  137,250 
1.0  137,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
90.0 
90.00 

272,250 		 272,250 
272,250 
⑨年額支払賃料        272,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,267,000 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         162,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,429,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       171,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,257,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           272,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          272,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          66,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,326,425 円　　　　（　        42,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 291,465 円  　　　        3,429,000　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,800 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         774,965 円　（　　　　　　         9,810 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,458,240 円  
（　　　　　        18,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,326,425 円      
②総費用 774,965 円      
③純収益　①－② 2,551,460 円      
④建物等に帰属する純収益 1,458,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,093,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,070,044 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,545 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,471,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     398,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区大和町四丁目３０１番３６
 0112001131552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考