別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
中野 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　尾藤　哲   TEL.
鑑定評価額 60,400,000 円  １㎡当たりの価格 746,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区南台３丁目１６番９
｢南台３－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 西5.5m区道 水道、ガス、下水 方南町

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ区道		 交通

施設		 方南町駅東方

930m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと推測さ
れる。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    757,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中野区内の東京メトロ丸ノ内線沿いの住宅地で、中野区南部を中心とした地域であるが、隣接区で
ある杉並区や渋谷区にも及ぶと考えられる。需要者としては居住目的の個人と考えられるが、アパート経営の個人投資
家や建売業者も視野に含まれる。都心への接近性に優れているので、需要は良好であり、地価は上昇している。当地域
における中心価格帯は土地で６千万円～７千万円前後、新築戸建で６千～８千５百万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、駅から徒歩圏にあるため、賃貸目的の居住用不動産としての需要も考えられるが、土地価格に見合う賃料水
準になく自用目的としての需要が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで
多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を
重視し、これに収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    651,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 96.7]		 [102.0]
100		 742,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気はインバウンド復活等も認めら
れ、回復傾向を示しているが、国際情勢等一
部に不安定さを残している局面もある。


方南町駅から徒歩圏で、値ごろ感のある住宅
地を中心に不動産に対する需要は堅調である
。地域要因に変動は認められず、地価は上昇
傾向にある

特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +7.6
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０９

-7		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.9m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７０１０９

-54		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.1m区道
、中間画地
準工
高度地区2種
特別工業地区
(70,200)
c ７０１０９

-56		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.6m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(81,190)
d ７０１０９

-52		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ７０１０９

-51		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東3.9m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
632,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
648,562 		 100
[  86.2]
752,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
767,000 
b (　           ) 
760,809  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
783,864 		 100
[ 106.6]
735,332 
750,000 
c (　           ) 
661,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
658,773 		 100
[  88.9]
741,027 
756,000 
d (　           ) 
621,995  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
715,294 		 100
[  96.6]
740,470 
755,000 
e (　           ) 
529,334  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
576,508 		 100
[  84.1]
685,503 
699,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -8.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  +4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    757,000 円／㎡]  



中野 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,202,771 
1,052,651 
3,150,120 
2,040,600 
1,109,520 		 （　0.9599）
1,065,028 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     31,324,353 円　　　　（　    387,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.77 ＲＣ3 115.81
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   81 ㎡      8.6 m x    9.6 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（専有面積平均３６㎡程度）を想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.77 
83.2 
38.89 
3,100 
120,559 		 1.0  120,559 
1.0  120,559 

 2～ 2		 住宅
38.89 
100.0 
38.89 
3,150 
122,504 		 1.0  122,504 
1.0  122,504 

 3～ 3		 住宅
30.15 
100.0 
30.15 
3,200 
96,480 		 1.0  96,480 
1.0  96,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.81 
93.2 
107.93 

339,543 		 339,543 
339,543 
⑨年額支払賃料        339,543 円　×　12ヶ月　＝　       4,074,516 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     107.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         259,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,333,548 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,677 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,116,871 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           339,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          339,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,202,771 円　　　　（　        51,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 355,351 円  　　　        4,333,548　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,300 円  　　　　     35,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上する費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,052,651 円　（　　　　　　        12,996 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     115.81 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0573 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,040,600 円  
（　　　　　        25,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,202,771 円      
②総費用 1,052,651 円      
③純収益　①－② 3,150,120 円      
④建物等に帰属する純収益 2,040,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,109,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,065,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,324,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     387,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区南台三丁目１６番９
 0112000130110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中野 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -18 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 748,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区南台３丁目１６番９
｢南台３－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 小規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 西5.5m区道 水道、ガス、下水 方南町

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 方南町駅東方

930m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等の共同住宅が多く見られる成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。
地価水準は上昇傾向になると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    757,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線沿いの住宅地域で、中野区南部を中心に渋谷区、杉並区等隣接区にも及ぶ。
需要の中心は居住目的の個人であるが、マンション、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。中野
区の土地取引件数、取引面積は概ね堅調であり、都心への利便性が良好な同一需給圏においても同様と推定される。土
地は８０～１００㎡で総額６～７千万円、戸建は６～８千万円台程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域から多数の信頼性ある取引事例等の資
料が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動向を反
映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中野 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    651,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.6]		 [102.0]
100		 750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中野区は人口、世帯数とも増加傾向で、特に
世帯数が伸びている。減速する懸念はあるが
、経済状況は良好で、住宅地需要は比較的堅
調である。

成熟化した低層住宅地域であり、周辺の南台
１・２丁目、南台４丁目では、地区計画等が
進行し、地域の不動産需要も比較的堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +7.6
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中野 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８０９

-7		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.9m区道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ７０８０９

-14		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.9m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０１０９

-51		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.1m区道
、南東3.9m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d ７０１０９

-36		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m区道、
南西4.3m、
角地
準工
高度地区2種
特別工業地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
632,743  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
648,562 		 100
[  87.3]
742,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
758,000 
b (　           ) 
588,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
627,266 		 100
[  87.8]
714,426 
729,000 
c (　           ) 
529,334  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.1]
576,508 		 100
[  89.4]
644,864 
658,000 
d (　           ) 
795,207  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
776,645 		 100
[  90.1]
861,981 
879,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　  +3.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    757,000 円／㎡]  



中野 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,180,805 
1,040,896 
3,139,909 
2,031,040 
1,108,869 		 （　0.9582）
1,062,518 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     31,250,529 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.77 ＲＣ3 115.81
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   81 ㎡      8.6 m x    9.6 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ～１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約３６㎡）３戸を想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 外部階段等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.77 
83.2 
38.89 
3,100 
120,559 		 1.0  120,559 
1.0  120,559 

 2～ 2		 住宅
38.89 
100.0 
38.89 
3,131 
121,765 		 1.0  121,765 
1.0  121,765 

 3～ 3		 住宅
30.15 
100.0 
30.15 
3,162 
95,334 		 1.0  95,334 
1.0  95,334 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.81 
93.2 
107.93 

337,658 		 337,658 
337,658 
⑨年額支払賃料        337,658 円　×　12ヶ月　＝　       4,051,896 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     107.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　         259,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を基に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,310,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,095,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           337,658 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          337,658 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,215 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,180,805 円　　　　（　        51,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,131 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 211,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 353,496 円  　　　        4,310,928　×　　　　   8.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     35,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,040,896 円　（　　　　　　        12,851 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     115.81 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0573 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,031,040 円  
（　　　　　        25,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,180,805 円      
②総費用 1,040,896 円      
③純収益　①－② 3,139,909 円      
④建物等に帰属する純収益 2,031,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,108,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,062,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,250,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区南台三丁目１６番９
 0112000130110-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考