令和7年1月15日　提出 中野 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中野 -13 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.

鑑定評価額 2,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 900,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中野区中央１丁目６１２番１ ｢中央１－２１－１３｣ ②地積 　(㎡) 2,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 不整形 1:2.5 共同住宅 ＲＣ5 共同住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 北5.8m区道 水道、ガス、下水 中野坂上 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の高い共同住宅地 街 路 ５．８ｍ区道 交通 施設 中野坂上駅　東方 270m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中層共同住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していく ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,280,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線、ＪＲ中央線、都営大江戸線沿線の共同住宅地で、中野区及び周辺隣接区内 の圏域である。需要者は、マンションディベロッパー、不動産投資投資法人等である。雇用・所得環境の改善の下で、 都心への接近性に優れる共同住宅地に対する旺盛な需要を反映し地価は強含みである。共同住宅地の取引規模は供給に より様々だが、概ね土地１㎡あたり１２０～１３０万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の取引事例を基礎にした実証的な価格であり、同一需給圏内での類似する取引事例の選択に努めたも のの、規模や地域特性から算定は難しい面がある。開発法による価格は、販売単価、建築費、投下資本収益率等を客観 的に把握することに努めたが、想定に基づくものである。以上から、両価格の規範性は同等と判断し、両価格を関連付 けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杉並 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    835,000 円／㎡ [113.1] 100 100 [103.0] 100 [ 71.8] [100.0] 100 1,280,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きについては、雇用・所得環境が 改善する下で、各種政策効果等により、緩や かな回復が続くことが期待される。 青梅街道北側の利便性の高い共同住宅地であ る。共同住宅地として熟成しており需要は底 堅い。 個別的要因に特に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.3 ％  ％