別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
中野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　田村　竜二   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井２丁目４８番２７
｢新井２－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
防火
（その他）
高度2種最低7m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の中層共同
住宅が多く建ち並ぶ
住宅地域		 北10m区道 水道、ガス、下水 中野

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、１０ｍ
区道		 交通

施設		 中野駅北方

820m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
防火 
高度2種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 主に共同住宅地域として成熟した住宅地域であり、当面は現状を維持すると思われるが、中野駅周辺の再開発の
進行に伴い環境が変化する可能性がある。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線、東京メトロ丸ノ内線沿線を中心として、駅から徒歩圏の都心へのアクセスが良好な住宅地
域である。主な需要者は、エンドユーザーのほか、収益物件用地として購入を検討する個人投資家及び不動産業者等が
想定される。近隣地域は、再開発の進む「中野」駅周辺へのアクセスが良く、価格は上昇傾向にある。市場の中心価格
帯は、規模により相当な幅があるが、標準的な規模の土地総額で１億５千万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い取引事例から求めており、実際の市場性を反映した信頼
性の高い価格である。他方、本件の需要者として個人投資家等も想定されるが、行政的な規制や賃料の遅効性等により
、収益価格は比準価格より低位に求められた。以上から、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    774,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    814,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米の高金利水準の継続や中国の不動産市場
の停滞等の海外リスクはあるが、国内景気は
緩やかに回復しており、区内の地価は上昇傾
向にある。

中野駅周辺の再開発は一部見直しはあるが、
概ね順調に進捗している。再開発への期待感
は周辺地域にも波及しており、地価水準は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％ +5.7 ％
３　試算価格算定内訳 中野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０８１４

-9		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西4.1m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,164)
b ７０１１３

-23		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０１０３

-24		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
d ７０８０９

-16		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.3m区道
、西4.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
e ７０８０３

-8		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,285  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
930,923 		 100
[ 104.6]
889,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
890,000 
b (　           ) 
707,214  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
880,916 		 100
[  95.3]
924,361 
924,000 
c (　           ) 
717,911  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
769,719 		 100
[  89.4]
860,983 
861,000 
d (　           ) 
855,414  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
851,420 		 100
[  97.2]
875,947 
876,000 
e (　           ) 
728,671  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
746,187 		 100
[  87.3]
854,739 
855,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.9 交通・接近　  +3.9 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



中野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,910,251 
3,217,311 
10,692,940 
7,005,600 
3,687,340 		 （　0.9599）
3,539,478 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    104,102,294 円　　　　（　    612,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.85 ＲＣ4 372.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度2種最低7m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     10.2 m x   16.8 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２５～３６㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 廊下・エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.85 
58.9 
61.75 
3,700 
228,475 		 1.0  228,475 
1.0  228,475 

 2～ 2		 住宅
101.25 
90.6 
91.75 
3,750 
344,063 		 1.0  344,063 
1.0  344,063 

 3～ 3		 住宅
101.25 
90.6 
91.75 
3,800 
348,650 		 1.0  348,650 
1.0  348,650 

 4～ 4		 住宅
65.00 
85.4 
55.50 
3,850 
213,675 		 1.0  213,675 
1.0  213,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.35 
80.8 
300.75 

1,134,863 		 1,134,863 
1,134,863 
⑨年額支払賃料      1,134,863 円　×　12ヶ月　＝　      13,618,356 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         721,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,340,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       717,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,623,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,134,863 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,134,863 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         276,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,910,251 円　　　　（　        81,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,003,811 円  　　　       14,340,156　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      260,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,217,311 円　（　　　　　　        18,925 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     372.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,005,600 円  
（　　　　　        41,209 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,910,251 円      
②総費用 3,217,311 円      
③純収益　①－② 10,692,940 円      
④建物等に帰属する純収益 7,005,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,687,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,539,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,102,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     612,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井二丁目４８番２７
 0112001138808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中野 -1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　彩絵子   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中野区新井２丁目４８番２７
｢新井２－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
防火
（その他）
高度2種最低7m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中小規模の中層共同
住宅が多く建ち並ぶ
住宅地域		 北10m区道 水道、ガス、下水 中野

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　１
０ｍ区道		 交通

施設		 中野駅　北方

820m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
防火 
高度2種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央線「中野」駅から徒歩圏の住宅地域であり、当分の間は現状を維持すると予測するが、中野駅周辺の再
開発事業の進捗に伴い環境が変化する可能性がある。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中野区及びその周辺区の都心に通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場か
ら判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は、自己利用目的の個人のほか、収益用不動産購入目的の個人投資家ま
たは不動産業者等も想定される。再開発が進む中野駅周辺へのアクセスに優れ、底堅い需要が見込まれる。需要の中心
となる価格帯は、標準地と同程度の規模で１．４～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を
示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人、不動産業者等は、中野駅周辺の再開発事業等に対する期待
感もあり、収益性も然ることながら類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視する傾向が強い。したが
って、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    774,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中野 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    814,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復。中野区の人口及び世帯
数は増加傾向。中野駅周辺の再開発事業は一
部見直しもあるが概ね順調に進捗中で、不動
産需要は底堅い。

ＪＲ中央線「中野」駅から徒歩圏の住宅地域
。中野駅周辺の再開発事業等の影響により、
利便性の向上が予測される。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％ +5.7 ％
３　試算価格算定内訳 中野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１１３

-37		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最低7m
(70,160)
b ７０１１３

-38		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ７０１１３

-46		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ７０１１４

-28		 中野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m区道、
東6m、角地
１住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
946,660  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
969,862 		 100
[  99.3]
976,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
977,000 
b (　           ) 
948,940  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
976,850 		 100
[ 101.2]
965,267 
965,000 
c (　           ) 
760,655  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
783,475 		 100
[  92.9]
843,353 
843,000 
d (　           ) 
939,793  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
934,528 		 100
[ 112.2]
832,913 
833,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



中野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,735,025 
3,309,499 
10,425,526 
6,703,500 
3,722,026 		 （　0.9623）
3,581,706 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    105,344,294 円　　　　（　    620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.85 ＲＣ4 372.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 防火
高度2種最低7m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     10.2 m x   16.8 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅（専有面積２６～３６㎡程度）を想定 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 エントランス等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.85 
58.9 
61.75 
3,650 
225,388 		 1.0  225,388 
1.0  225,388 

 2～ 2		 住宅
101.25 
90.6 
91.75 
3,700 
339,475 		 1.0  339,475 
1.0  339,475 

 3～ 3		 住宅
101.25 
90.6 
91.75 
3,750 
344,063 		 1.0  344,063 
1.0  344,063 

 4～ 4		 住宅
65.00 
85.4 
55.50 
3,800 
210,900 		 1.0  210,900 
1.0  210,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.35 
80.8 
300.75 

1,119,826 		 1,119,826 
1,119,826 
⑨年額支払賃料      1,119,826 円　×　12ヶ月　＝　      13,437,912 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     300.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         721,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域及び類似地域内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,159,712 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       707,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,451,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,119,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,119,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         272,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,735,025 円　　　　（　        80,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 738,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,019,499 円  　　　       14,159,712　×　　　　   7.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      260,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,309,499 円　（　　　　　　        19,468 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     372.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,703,500 円  
（　　　　　        39,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,735,025 円      
②総費用 3,309,499 円      
③純収益　①－② 10,425,526 円      
④建物等に帰属する純収益 6,703,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,722,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,581,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,344,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中野 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中野区新井二丁目４８番２７
 0112001138808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考