別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
渋谷 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　海老本　貴   TEL.
鑑定評価額 5,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区渋谷３丁目９番１
｢渋谷３－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 593  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)

1:2.5		 店舗、診療所兼事務
所
ＳＲＣ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西37m都道、南東側道 水道、ガス、下水 渋谷

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

270m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、明治通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。渋谷駅新南改札の使用
開始によって駅からのアクセス性が高まり、今後も商業地域として更なる発展が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に都心５区における高度・準高度商業地域と判定した。主な需要者は、不動産会社、不動産投資ファ
ンドのほか、一般事業法人等である。２０２４年７月の渋谷駅新南改札の使用開始により近隣地域までのアクセスルー
トが増え、同地域の利便性が高まった。渋谷駅近くの明治通り沿いは希少性が高く、売買需要は引き続き底堅いが、取
引価格は、立地条件、画地条件等により大きく異なり、中心価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い
。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の主たる需要者は、取
引に当たって収益性を重視するだけでなく、代替競争不動産との比較検討を行ったうえで取引の意思決定をしている。
本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[203.8]		 [103.0]
100		 9,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 投資家の投資意欲は堅調であるが、地政学リ
スクの上昇、物価上昇等の経済を取り巻く不
確実性は高い。引き続き国内金融政策に留意
する必要がある。

渋谷駅近くの明治通り沿いの商業地域である
。渋谷駅新南改札の使用開始によって利便性
が向上した。需要は堅調で地価は上昇基調に
ある。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５９公０７

-11		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ５５基０７

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ５８公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
d ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
e ６１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,997,557  		 100
[ 100.0]		 [ 121.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,157,029 		 100
[ 118.9]
10,224,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
10,500,000 
b (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
9,547,830 		 100
[  94.1]
10,146,472 
10,500,000 
c (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,498,970 		 100
[ 113.5]
9,250,194 
9,530,000 
d (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[ 120.8]
9,387,073 
9,670,000 
e (　           ) 
6,102,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,346,874 		 100
[  67.9]
9,347,384 
9,630,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,830,000 円／㎡]  



渋谷 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

334,010,126 
100,256,612 
233,753,514 
100,224,000 
133,529,514 		 （　0.9360）
124,983,625 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　  5,434,070,652 円　　　　（　  9,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 489.06 ＳＲＣ9F1B 4,606.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   593 ㎡     15.5 m x   38.3 m  前面道路：都道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は事務所、地下１階は駐車場（機械式１２台）を想定 ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
489.06 
31.4 
153.64 
12,100 
1,859,044 		 15.0  27,885,660 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
489.06 
77.0 
376.43 
7,900 
2,973,797 		 12.0  35,685,564 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  		 塔屋
25.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,606.54 
68.7 
3,165.08 

25,649,420 		 313,370,172 
0 
⑨年額支払賃料     25,649,420 円　×　12ヶ月　＝　     307,793,040 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　      34,182,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       341,975,904 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,422,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 331,033,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       313,370,172 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,977,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     334,010,126 円　　　　（　       563,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,979 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,760,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 44,950,812 円  　　　      348,455,904　×　　　　  12.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,385,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,320,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,920,000 円  　　　　  1,920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     100,256,612 円　（　　　　　　       169,067 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 405,000 円／㎡　×　   4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0340 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,224,000 円  
（　　　　　       169,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 334,010,126 円      
②総費用 100,256,612 円      
③純収益　①－② 233,753,514 円      
④建物等に帰属する純収益 100,224,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,529,514 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,983,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      210,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,434,070,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区渋谷三丁目９番１
 0110000045594-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 5,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区渋谷３丁目９番１
｢渋谷３－９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 593  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区
駐車場整備地区

(100,700)

1:2.5		 店舗、診療所兼事務
所
ＳＲＣ8F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西37m都道、南東側道 水道、ガス、下水 渋谷

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

270m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅東口至近の明治通り沿いに位置しており、店舗・事務所の需要が堅調であり、当面、このような地域の特
性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 10,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  9,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏にあって繁華性と用途の多様性を有する広幅員道路沿い商業地域の存する圏
域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要
は堅調。また、依然として続く低金利を背景に都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域
のような渋谷駅徒歩圏の土地は取得需要が底堅い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
ＪＲ駅勢圏の広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論
的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[203.9]		 [103.0]
100		 9,490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍を克服しインバウンド復活も著しい
中、都心繁華街は全般的に賑わいを取り戻し
、エリアによっては店舗賃料の上昇も見受け
られる。

渋谷駅東口至近の明治通りに位置し利便性が
高いため、店舗・事務所需要が堅調であり、
投資適格性も高い。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０７

-22		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ５５公０７

-183		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ５５公０７

-128		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m区道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ５８公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
9,547,830 		 100
[  98.9]
9,654,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
9,940,000 
b (　           ) 
13,429,752  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,250,000 		 100
[ 148.5]
10,942,761 
11,300,000 
c (　           ) 
9,327,367  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
9,723,340 		 100
[  86.5]
11,240,855 
11,600,000 
d (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,498,970 		 100
[ 116.4]
9,019,734 
9,290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 10,500,000 円／㎡]  



渋谷 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

321,608,885 
91,597,694 
230,011,191 
94,720,000 
135,291,191 		 （　0.9498）
128,499,573 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　  5,586,937,957 円　　　　（　  9,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 489.06 Ｓ9F1B 4,606.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   593 ㎡     15.5 m x   38.3 m  前面道路：都道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
489.06 
31.4 
153.64 
12,000 
1,843,680 		 15.0  27,655,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
489.06 
77.0 
376.43 
7,900 
2,973,797 		 12.0  35,685,564 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
489.06 
77.0 
376.43 
7,700 
2,898,511 		 12.0  34,782,132 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,606.54 
68.7 
3,165.08 

25,107,054 		 306,815,688 
0 
⑨年額支払賃料     25,107,054 円　×　12ヶ月　＝　     301,284,648 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,165.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　      34,182,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       335,467,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,773,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 318,694,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       306,815,688 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,914,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     321,608,885 円　　　　（　       542,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,777 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,550,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 37,236,894 円  　　　      335,467,512　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,385,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,725,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,850,000 円  　　　　  1,850,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,597,694 円　（　　　　　　       154,465 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9498    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,850,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   4,606.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0512     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 35 ％　＋　0.0467 ×  35 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 94,720,000 円  
（　　　　　       159,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 321,608,885 円      
②総費用 91,597,694 円      
③純収益　①－② 230,011,191 円      
④建物等に帰属する純収益 94,720,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 135,291,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 128,499,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      216,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,586,937,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   9,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区渋谷三丁目９番１
 0110000045594-0000
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備考