別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 2,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
｢恵比寿南３－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 主要幹線街路（駒沢通り）沿
いの高層オフィス地域		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿駅西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 駒沢通り沿いのオフィス地域であるが、立地的に恵比寿駅と代官山駅の中間に位置するため、最近ではマンショ
ンも多く見られるようになってきている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者は高層オフィスビル開発
を企図するデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める法人投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるビ
ル用地は不足しており、金融機関の積極的な貸出姿勢もありデベロッパーを中心に底堅い需要が認められる。需要の中
心となる価格帯は、総額は規模によるため把握しがたいが、㎡単価は４５０万円以上の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、渋谷区を中心とする幹線及び準幹線商業地の５事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における高層店舗ビルとしての収益性を的確に示す理論的価格で
あり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視するが、収
益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.9]		 [100.0]
100		 4,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

立地的にやや恵比寿駅から離れているため、
マンションに建て替えられる傾向にあり、高
い取引事例も見られ地価水準に影響を与えて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.3
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０７

-13		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
東6m、南6m、
西6m、四方路
商業
高度地区最高50m
(100,561)
b ５５公０７

-219		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m道道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,700)
c ５５公０７

-230		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
d ５８公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,400)
e ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,823,740  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
7,451,181 		 100
[  98.7]
7,549,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,550,000 
b (　           ) 
8,879,632  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
10,889,233 		 100
[ 185.2]
5,879,715 
5,880,000 
c (　           ) 
2,440,572  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
3,823,563 		 100
[  83.3]
4,590,112 
4,590,000 
d (　           ) 
4,208,417  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,814,429 		 100
[ 102.1]
4,715,405 
4,720,000 
e (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[ 102.8]
4,929,724 
4,930,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,750,000 円／㎡]  



渋谷 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

179,807,684 
60,435,546 
119,372,138 
56,805,000 
62,567,138 		 （　0.9544）
59,714,077 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,211,632,481 円　　　　（　  4,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 434.12 Ｓ7 2,998.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   544 ㎡     27.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗と駐車場（４台・機械式）、２階以上は事務所 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 同種同品等の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 屋内駐車場
30.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
424.00 
34.2 
144.81 
7,938 
1,149,502 		 12.0  13,794,024 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
424.00 
78.3 
332.20 
6,350 
2,109,470 		 8.0  16,875,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,998.00 
71.3 
2,138.01 

13,806,322 		 115,048,584 
0 
⑨年額支払賃料     13,806,322 円　×　12ヶ月　＝　     165,675,864 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,138.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,524,896 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       186,200,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,406,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 178,714,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,048,584 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,092,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     179,807,684 円　　　　（　       330,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,392 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,250,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,228,046 円  　　　      188,120,760　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,932,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,925,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,435,546 円　（　　　　　　       111,095 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9544    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,998.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,805,000 円  
（　　　　　       104,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 179,807,684 円      
②総費用 60,435,546 円      
③純収益　①－② 119,372,138 円      
④建物等に帰属する純収益 56,805,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,567,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,714,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      109,769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,211,632,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿南三丁目１２３番６
 0110000022295-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
渋谷 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-23 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 2,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿南３丁目１２３番６
｢恵比寿南３－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 544  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)

1.5:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿駅西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所主体の駅前を横断する幹線道路沿いの商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今
後も現状を維持しながら推移していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を含む都心区の普通～準高度商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人
、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。元
来不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は堅調に推移している
。取引価格は物件の規模、収益力等により２０～５０億円程度とバラツキが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は恵比寿駅勢圏の商業地域に属しており、店舗、事務所等が混在して希少性が高く、不動産需要も投資目的
や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資
採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地と
の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 4,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心の不動産需要は引き続き堅調であるが、
建築費の高騰や金利上昇懸念等、不動産市場
に影響を及ぼす要因の動向には注視する必要
がある。

恵比寿駅周辺の繁華性の比較的高い商業地域
で多方面の不動産需要が見られることから、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-145		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ５５公０７

-138		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東40m国道、
北東5.5m、
角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ５８公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,400)
d ５５公０７

-225		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m区道、
北5.4m、角地
２住居
高度地区最高40m
第１種文教地区
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,320,421  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,605,508 		 100
[  76.2]
4,731,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,730,000 
b (　           ) 
3,402,482  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,509,417 		 100
[  73.5]
4,774,717 
4,770,000 
c (　           ) 
4,208,417  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,814,429 		 100
[ 103.8]
4,638,178 
4,640,000 
d (　           ) 
3,084,630  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,269,708 		 100
[  67.9]
4,815,476 
4,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,740,000 円／㎡]  



渋谷 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

186,613,154 
60,300,124 
126,313,030 
58,170,000 
68,143,030 		 （　0.9398）
64,040,820 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  2,287,172,143 円　　　　（　  4,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 434.12 Ｓ7 2,998.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   544 ㎡     27.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階機械式駐車場４台及び店舗（フロア貸し）、２～７階事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
30.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
424.00 
34.2 
144.81 
8,500 
1,230,885 		 12.0  14,770,620 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
424.00 
78.3 
332.20 
6,500 
2,159,300 		 8.0  17,274,400 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
424.00 
78.3 
332.20 
6,500 
2,159,300 		 8.0  17,274,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,998.00 
71.3 
2,138.01 

14,186,685 		 118,417,020 
0 
⑨年額支払賃料     14,186,685 円　×　12ヶ月　＝　     170,240,220 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,138.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　      23,090,508 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       193,330,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,762,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 185,488,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       118,417,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,124,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     186,613,154 円　　　　（　       343,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,150,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 33,192,624 円  　　　      195,250,728　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,932,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,925,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,300,124 円　（　　　　　　       110,846 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9398    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,998.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,170,000 円  
（　　　　　       106,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 186,613,154 円      
②総費用 60,300,124 円      
③純収益　①－② 126,313,030 円      
④建物等に帰属する純収益 58,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 68,143,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,040,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,287,172,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿南三丁目１２３番６
 0110000022295-0000
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備考