別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-22 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 27,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 24,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区宇田川町７７番１４外
｢宇田川町２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
不整形
1:1.5		 銀行、店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南30m区道、三方路 水道、ガス、下水 渋谷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋谷駅前スクランブル交差点
に近接し、高層店舗ビル等が
集積する商業地域。		 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の再開発、既存ビルの建替えやリニューアルの進展に伴い、高度商業地域としてさらに熟成すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 35,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 31,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調である上、機関投資家の取得対象となり得る立地・画地条件を有しているため、地価は上昇している。規模や容積率
などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.1]		 [102.0]
100		 33,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 31,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、渋谷区の商業地価は上
昇している。


渋谷駅に近い繁華性の極めて高い商業地域と
しての地位を保持している。駅周辺の再開発
の影響により、繁華性の向上が期待される。


個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-314		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東37.4m都
道、
南東27m、
北西8m、
南西14.5m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
b ６１公０７

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取３
-306		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
d ６１公０７

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東21.8m都
道、
北西3.6m、
二方路
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
e ５２公０７

-13		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南42m都道、
北0.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,900)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 34,512,053) 
43,140,066  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.8]
40,380,264 		 100
[ 115.0]
35,113,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,800,000 
b (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,499,387 		 100
[  70.0]
29,284,839 
29,900,000 
c (　           ) 
27,137,042  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,253,731 		 100
[  67.0]
43,662,285 
44,500,000 
d (　           ) 
14,313,299  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,088,148 		 100
[  52.3]
30,761,277 
31,400,000 
e (　           ) 
16,202,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,061,233 		 100
[  44.0]
38,775,530 
39,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 35,000,000 円／㎡]  



渋谷 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,020,951,225 
302,787,000 
718,164,225 
149,865,000 
568,299,225 		 （　0.9193）
522,437,478 		 （  2.6 -  0.6 ）
2.0％  
⑧収益価格 　 26,121,873,900 円　　　　（　 31,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 712.00 Ｓ8F2B 7,146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   819 ㎡     24.5 m x   35.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸し又はフロア貸しの店舗。屋外広告看板の設置と隔地駐車場の確保とを想定した。 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
712.00 
36.5 
260.00 
46,000 
11,960,000 		 20.0  239,200,000 
0.0  0 

 2～  		 店舗
712.00 
69.5 
495.00 
30,000 
14,850,000 		 10.0  148,500,000 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
712.00 
69.5 
495.00 
12,500 
6,187,500 		 10.0  61,875,000 
0.0  0 
地下
 1～  		 店舗
725.00 
55.2 
400.00 
29,500 
11,800,000 		 10.0  118,000,000 
0.0  0 
地下
 2～  		 店舗
725.00 
59.3 
430.00 
12,000 
5,160,000 		 10.0  51,600,000 
0.0  0 

計
7,146.00 
63.7 
4,555.00 

80,895,000 		 928,550,000 
0 
⑨年額支払賃料     80,895,000 円　×　12ヶ月　＝　     970,740,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      54,660,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　      40,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,025,400,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      40,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    53,270,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,012,130,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       928,550,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,821,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,020,951,225 円　　　　（　     1,246,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,450,000 円  　　　　  3,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 101,213,000 円  　　　    1,065,400,000　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  153,679,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,265,000 円  　　　　  3,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,090,000 円  　　　　  3,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,090,000 円  　　　　  3,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     302,787,000 円　（　　　　　　       369,703 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9193    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0485     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0289 ×　 40 ％　＋　0.0448 ×  30 ％　＋ 0.0782 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 149,865,000 円  
（　　　　　       182,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,020,951,225 円      
②総費用 302,787,000 円      
③純収益　①－② 718,164,225 円      
④建物等に帰属する純収益 149,865,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 568,299,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 522,437,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      637,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,121,873,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  31,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区宇田川町７７番１４
 0110000007359-0000
2 　渋谷区宇田川町７７番１５
 0110000007360-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-22 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 27,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 24,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区宇田川町７７番１４外
｢宇田川町２３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 819  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
不整形
1:1.5		 銀行、店舗兼事務所

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 南30m区道、三方路 水道、ガス、下水 渋谷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 スクランブル交差点至近の著
名な高度商業地域		 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅北西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ渋谷駅前の著名な高度商業地域であり、中長期的には繁華性が高くテナント需要は底堅いことから、当面は
現状を維持するものの、将来的には周辺再開発の進展に伴い繁華性が更に高まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 35,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 32,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として投資適格性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または
投資目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は底堅い。また、依然として続く低金利
を背景に都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、近隣地域のような渋谷駅前の土地は投資適格性
が高く取得需要が堅調。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の
投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収
益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,500,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.0]		 [102.0]
100		 33,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 31,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより都心商業地の繁華性が高
まったことで、飲食・物販や宿泊の需要が増
大しており、用途競合により賃料と土地価格
が高騰している。

繁華性が高いＪＲ渋谷駅スクランブル交差点
至近に位置し視認性と稀少性が極めて高いた
め、店舗・事務所需要が堅調であり、投資適
格性も高い。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０７

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西20m区道、
東23.3m、
西6.1m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ６１公０７

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
d ５３公０７

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,216,440  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
15,372,871 		 100
[  54.7]
28,103,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
28,700,000 
b (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,499,387 		 100
[  70.0]
29,284,839 
29,900,000 
c (　           ) 
32,510,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,434,302 		 100
[  88.9]
29,734,873 
30,300,000 
d (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,251,976 		 100
[  44.9]
51,786,138 
52,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 35,400,000 円／㎡]  



渋谷 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,022,084,338 
284,993,280 
737,091,058 
150,246,000 
586,845,058 		 （　0.9467）
555,566,216 		 （  2.7 -  0.6 ）
2.1％  
⑧収益価格 　 26,455,534,095 円　　　　（　 32,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 712.00 Ｓ8F2B 7,146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   819 ㎡     24.5 m x   35.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主として全館店舗を想定し、屋外広告看板と隔地駐車場を設置。 ⑦有効率　  63.7 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 8		 店舗
712.00 
69.5 
495.00 
12,500 
6,187,500 		 10.0  61,875,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
712.00 
69.5 
495.00 
29,500 
14,602,500 		 10.0  146,025,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
712.00 
36.5 
260.00 
46,500 
12,090,000 		 20.0  241,800,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
725.00 
55.2 
400.00 
29,500 
11,800,000 		 10.0  118,000,000 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 店舗
725.00 
59.3 
430.00 
12,500 
5,375,000 		 10.0  53,750,000 
0.0  0 

計
7,146.00 
63.7 
4,555.00 

80,992,500 		 930,825,000 
0 
⑨年額支払賃料     80,992,500 円　×　12ヶ月　＝　     971,910,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      54,660,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の店舗の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　      40,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,026,570,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      40,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    53,328,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,013,241,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       930,825,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,842,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,022,084,338 円　　　　（　     1,247,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,180,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,926,180 円  　　　    1,066,570,000　×　　　　   7.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  164,757,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,010,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,060,000 円  　　　　  3,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     284,993,280 円　（　　　　　　       347,977 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.6 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 416,000 円／㎡　×　   7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0491     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0296 ×　 40 ％　＋　0.0455 ×  30 ％　＋ 0.0788 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 150,246,000 円  
（　　　　　       183,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,022,084,338 円      
②総費用 284,993,280 円      
③純収益　①－② 737,091,058 円      
④建物等に帰属する純収益 150,246,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 586,845,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 555,566,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      678,347 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,455,534,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  32,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区宇田川町７７番１４
 0110000007359-0000
2 　渋谷区宇田川町７７番１５
 0110000007360-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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16 　
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19 　
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22 　
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40 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考