別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
渋谷 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-19 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　勝己   TEL.
鑑定評価額 719,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区千駄ケ谷３丁目２６番１２外
｢千駄ヶ谷３－２６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
特別用途地区

(100,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4F1B		 中低層の店舗、事務
所が混在する近隣商
業地域		 北西9.1m区道、南西側道 水道、ガス、下水 北参道

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 北参道駅　南東方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 明治通り背後に存する商業地域である。北参道駅の開業により利便性が向上したことから、共同住宅地としての
需要も見られ、今後は共同住宅の割合が徐々に増加するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区のうち中小規模の店舗兼事務所ビル及びマンション・共同住宅が混在する商業地域である。需要
者は自己使用又は賃貸を目的とする法人が中心と考えられる。都心への利便性に富んだ事務所・共同住宅用地の需要は
堅調である。規模や基準容積率によって用途が異なることから市場の中心価格帯を示すことはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はやや広範囲から収集した取引事例から試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格は
収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地域であり
、取引に当たっては市場性を重視しつつ収益性もほぼ同等に考慮すると考えられる。したがって、比準価格を重視した
上で収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や国内外の金融情勢等先行き不
透明な要素もあるが、需要は堅調で地価は上
昇傾向が継続している。


中低層の店舗、事務所が混在する近隣商業地
域であるが、共同住宅地としての需要も見込
まれる。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-195		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.7m区道
、西6.3m、
南東4.3m、
三方路
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(100,300)
b ５５基０７

-25		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.5m区
道、中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
c ５８公０７

-13		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.1m区道
、南東3.8m、
角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d ５９公０７

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m区道、
中間画地
近商

(90,300)
e ５９公０７

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.2m区道
、中間画地
商業

(100,312)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,973,156  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,210,314 		 100
[  94.9]
2,329,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,380,000 
b (　           ) 
2,088,071  		 100
[ 100.0]		 [ 118.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,362,503 		 100
[  99.0]
2,386,367 
2,430,000 
c (　           ) 
2,916,987  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,088,574 		 100
[ 128.3]
2,407,306 
2,460,000 
d (　           ) 
3,079,256  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,424,133 		 100
[ 142.1]
2,409,664 
2,460,000 
e (　           ) 
1,699,877  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,914,062 		 100
[  86.4]
2,215,350 
2,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,390,000 円／㎡]  



渋谷 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,886,808 
18,241,821 
40,644,987 
20,955,900 
19,689,087 		 （　0.9620）
18,940,902 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    610,996,839 円　　　　（　  1,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 275.99 Ｓ4 966.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
特別用途地区		 100 ％   300 ％   300 ％   321 ㎡     13.6 m x   19.7 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上はフロア貸しの事務所 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.75 
76.6 
204.45 
6,500 
1,328,925 		 8.0  10,631,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
266.75 
90.7 
241.85 
5,000 
1,209,250 		 6.0  7,255,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
266.75 
90.7 
241.85 
5,000 
1,209,250 		 6.0  7,255,500 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
166.10 
96.3 
159.90 
5,000 
799,500 		 6.0  4,797,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
966.35 
87.8 
848.05 

4,546,925 		 29,939,400 
0 
⑨年額支払賃料      4,546,925 円　×　12ヶ月　＝　      54,563,100 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     848.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,123,620 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,686,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,084,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,602,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,939,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,886,808 円　　　　（　       183,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,428,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 9,191,321 円  　　　       61,686,720　×　　　　  14.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,874,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,034,500 円  　　　　    357,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       357,000 円  　　　　    357,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,241,821 円　（　　　　　　        56,828 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 357,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 359,000 円／㎡　×　     966.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0554 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,955,900 円  
（　　　　　        65,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,886,808 円      
②総費用 18,241,821 円      
③純収益　①－② 40,644,987 円      
④建物等に帰属する純収益 20,955,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,689,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,940,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    610,996,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１２
 0110000115007-0000
2 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１３
 0110000115008-0000
3 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１４
 0110000115009-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-19 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 719,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区千駄ケ谷３丁目２６番１２外
｢千駄ヶ谷３－２６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
第２種文教地区

(90,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4F1B		 中低層の店舗、事務
所が混在する近隣商
業地域		 北西9.1m区道、南西側道 水道、ガス、下水 北参道

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９．１ｍ区道 交通

施設		 北参道駅南東方

200m		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
高度3種最高30m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 明治通り背後にあって店舗、共同住宅の需要が堅調な地域であり、当面、このような地域の特性に大きな変化は
無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区および周辺区の広幅員道路背後にあって店舗兼共同住宅の存する圏域。需要者の中心は
、投資目的の法人、不動産事業者が想定される。同一需給圏では都心回帰もあって住宅需要は旺盛である一方、民泊需
要との競合もあって、共同住宅用地は供給不足で取引価格は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が坪単価７０
０～９００万円程度とみられるが、投機的な動きには注意を要する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
ＪＲ駅勢圏の広幅員道路沿い商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論
的な収益価格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより都心商業地の繁華性が高
まったことで、飲食・物販や宿泊の需要が増
大しており、用途競合により賃料と土地価格
が高騰している。

北参道駅至近の明治通り背後に位置し、利便
性が良好であることから、店舗、共同住宅の
需要が堅調。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
b ５５公０７

-173		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(90,300)
c ５８公０７

-13		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7.1m区道
、南東3.8m、
角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d ５５公０７

-145		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[ 237.6]
2,132,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　   -1.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,180,000 
b (　           ) 
2,930,182  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,568,962 		 100
[ 117.6]
3,034,832 
3,100,000 
c (　           ) 
2,916,987  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,088,574 		 100
[ 115.2]
2,681,054 
2,730,000 
d (　           ) 
3,320,421  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,605,508 		 100
[ 151.4]
2,381,445 
2,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,450,000 円／㎡]  



渋谷 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,886,808 
17,466,514 
41,420,294 
20,227,000 
21,193,294 		 （　0.9645）
20,440,932 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    659,384,903 円　　　　（　  2,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 275.99 Ｓ4 966.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
第２種文教地区		 90 ％   300 ％   300 ％   321 ㎡     13.6 m x   19.7 m  前面道路：区道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
266.75 
76.6 
204.45 
6,500 
1,328,925 		 8.0  10,631,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
266.75 
90.7 
241.85 
5,000 
1,209,250 		 6.0  7,255,500 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
266.75 
90.7 
241.85 
5,000 
1,209,250 		 6.0  7,255,500 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
166.10 
96.3 
159.90 
5,000 
799,500 		 6.0  4,797,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
966.35 
87.8 
848.05 

4,546,925 		 29,939,400 
0 
⑨年額支払賃料      4,546,925 円　×　12ヶ月　＝　      54,563,100 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　     848.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,123,620 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,686,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,084,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,602,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,939,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         284,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,886,808 円　　　　（　       183,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,074,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,759,514 円  　　　       61,686,720　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,874,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,043,000 円  　　　　    358,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       358,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       358,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,466,514 円　（　　　　　　        54,413 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9645    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 358,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     966.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0565     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0370 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,227,000 円  
（　　　　　        63,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,886,808 円      
②総費用 17,466,514 円      
③純収益　①－② 41,420,294 円      
④建物等に帰属する純収益 20,227,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,193,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,440,932 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    659,384,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１２
 0110000115007-0000
2 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１３
 0110000115008-0000
3 　渋谷区千駄ケ谷三丁目２６番１４
 0110000115009-0000
4 　
5 　
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備考