別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
渋谷 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 468,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区円山町３１番１外
｢円山町１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,312)

1:1		 ホテル

ＲＣ6F1B		 中層のホテル等が集
まる既成商業地域
 西5.2m区道 水道、ガス、下水 神泉

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 レジャーホテル等が建ち並ぶ 街

路		 ５．２ｍ区道 交通

施設		 神泉駅　北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 区条例等によりファッションホテルへの再建替えが難しく、ターミナル駅への接近条件が良好なこと等から、店
舗付共同住宅等への建て替えが増加していくと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区円山町を中心に、周辺の隣接区を含む飲食店舗等が多い商業地域である。主な需要者は事業法人、
飲食業者、不動産業者等が中心である。周辺はファッションホテルを中心に、飲食店舗やバー・スナックが見られ、最
近は住居系で利用されている建物も見られ、地域の土地に対する需要の回復傾向は顕著である。規模・用途等により総
額は様々で、中小投資家・事業法人の中心価格帯として数億円から１０億円程度と幅広く考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は自用を目的とする法人・個人並びに収益性を取引の判断指標とする法人等と考えられ、市場の実態を反
映した実証的な価格である比準価格と、近隣地域の賃貸市場賃料等を考慮して求めた収益価格をいずれも妥当と判断す
る。昨今の近隣土地の需給動向、共同住宅・店舗賃料動向及び円山町の属性等より投資を目的とする需要は若干弱いと
判断し、比準価格を収益価格よりやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [124.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [100.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況の回復傾向が継続していることに加
え、金融資本市場の緊張が若干高まっている
こと等の影響を受け、都心部地価は上昇傾向
が強まっている。

レジャーホテル等が中心の商業地域であるが
、建替の際は類似ホテル等ではなく、住居系
であるマンション等への建替も見られる。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-251		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.4m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ５５公０７

-186		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
c ５５基０７

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m区道
、中間画地
近商
高度地区最高40m
(100,252)
d ５９公０７

-7		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、中間画地
近商

(93,300)
e ６６公０７

-4		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.8m区道
、北東3.6m、
角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,857,411  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,095,160 		 100
[  95.8]
2,187,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,190,000 
b (　           ) 
2,508,108  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,846,703 		 100
[ 134.3]
2,119,660 
2,120,000 
c (　           ) 
1,865,276  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,173,047 		 100
[  98.8]
2,199,440 
2,200,000 
d (　           ) 
1,276,121  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,398,629 		 100
[  65.5]
2,135,311 
2,140,000 
e (　           ) 
1,228,216  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,304,903 		 100
[  67.8]
1,924,636 
1,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



渋谷 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,312,240 
8,952,556 
29,359,684 
15,782,500 
13,577,184 		 （　0.9436）
12,811,431 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    413,271,968 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 146.22 ＲＣ6 847.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   312 ％   239 ㎡     15.3 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上は１ＤＫ　タイプの共同住宅 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物では概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.46 
47.0 
54.74 
5,500 
301,070 		 6.0  1,806,420 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,200 
545,706 		 1.0  545,706 
1.0  545,706 

 3～ 3		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,300 
558,699 		 1.0  558,699 
1.0  558,699 

 4～ 6		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,400 
571,692 		 1.0  571,692 
1.0  571,692 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
847.56 
83.1 
704.39 

3,120,551 		 4,625,901 
2,819,481 
⑨年額支払賃料      3,120,551 円　×　12ヶ月　＝　      37,446,612 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     704.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,113,170 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,559,782 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,977,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,581,793 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,625,901 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,819,481 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         686,501 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,312,240 円　　　　（　       160,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,272,456 円  　　　       39,559,782　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      697,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,507,500 円  　　　　    295,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,952,556 円　（　　　　　　        37,458 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 338,000 円／㎡　×　     847.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,782,500 円  
（　　　　　        66,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,312,240 円      
②総費用 8,952,556 円      
③純収益　①－② 29,359,684 円      
④建物等に帰属する純収益 15,782,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,577,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,811,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    413,271,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区円山町３１番１
 0110000095350-0000
2 　渋谷区円山町３１番３
 0110000095352-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 478,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区円山町３１番１外
｢円山町１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,312)

1:1		 ホテル

ＲＣ6F1B		 中層のホテル等が集
まる既成商業地域
 西5.2m区道 水道、ガス、下水 神泉

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層ホテル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 戦前は有数の花街であったが
、現在はホテル・マンション
の多い地区となっている。		 街

路		 ５．２ｍ区道 交通

施設		 神泉駅北東方

320m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 区条例によるラブホテル制限でマンションへの建替の動きが見られ、高額取引が多い。周辺で「道玄坂二丁目地
区」「東急百貨店建替事業」などの再開発進展もあり、地区イメージの変化が期待できるエリアである。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区を中心とする背後商業地の圏域である。条例によりホテルが規制されているため、需要者は店舗
・マンションを運用する事業者・法人のほか、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。金融機関の積極的な
貸出姿勢により立地条件に優れる店舗マンション用地への需要は堅調であり、高額取引が散見される。規模の多様性か
ら需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地㎡単価２００万円以上の水準と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の所在する「円山町」地区と周辺の店舗・マンション用地に拡げた４事例から求めたもので、
商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗マンションとしての収益
性を的確に示す理論的価格であり、商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比
準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,480,000 円／㎡		 [124.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.3]		 [100.0]
100		 1,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

ホテル街のイメージがあるが、条例による新
規ホテル規制により、投資用マンションへの
建替の動きが見られ、高額な取引が散見され
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.6
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -0.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-251		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.4m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b ５５公０７

-186		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
c ５５基０７

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m区道
、中間画地
近商
高度地区最高40m
(100,252)
d ５５公０７

-168		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m区道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,857,411  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,095,160 		 100
[  95.3]
2,198,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,200,000 
b (　           ) 
2,508,108  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,846,703 		 100
[ 124.9]
2,279,186 
2,280,000 
c (　           ) 
1,865,276  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,173,047 		 100
[  99.1]
2,192,782 
2,190,000 
d (　           ) 
1,920,735  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,014,889 		 100
[  95.3]
2,114,259 
2,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,200,000 円／㎡]  



渋谷 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,209,778 
9,000,141 
30,209,637 
15,408,000 
14,801,637 		 （　0.9400）
13,913,539 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    448,823,839 円　　　　（　  1,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 146.22 ＲＣ6 847.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   312 ％   239 ㎡     15.3 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階共同住宅（１ＬＤＫ，４０㎡程度） ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 同類型共同住宅の標準的有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.46 
47.0 
54.74 
5,632 
308,296 		 6.0  1,849,776 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,356 
565,975 		 2.0  1,131,950 
1.0  565,975 

 3～ 3		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,400 
571,692 		 2.0  1,143,384 
1.0  571,692 

 4～ 6		 住宅
146.22 
88.9 
129.93 
4,488 
583,126 		 2.0  1,166,252 
1.0  583,126 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
847.56 
83.1 
704.39 

3,195,341 		 7,623,866 
2,887,045 
⑨年額支払賃料      3,195,341 円　×　12ヶ月　＝　      38,344,092 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     704.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,113,170 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,457,262 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,022,863 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,434,399 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,623,866 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,887,045 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         702,952 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,209,778 円　　　　（　       164,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,126,641 円  　　　       40,457,262　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      697,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,448,000 円  　　　　    288,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,000,141 円　（　　　　　　        37,657 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9400    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     847.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,408,000 円  
（　　　　　        64,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,209,778 円      
②総費用 9,000,141 円      
③純収益　①－② 30,209,637 円      
④建物等に帰属する純収益 15,408,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,801,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,913,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    448,823,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区円山町３１番１
 0110000095350-0000
2 　渋谷区円山町３１番３
 0110000095352-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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50 　
備考