別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿１丁目１２番１３
｢恵比寿１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿駅東方

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接区の主要各駅周辺の準高度商業地域で、需要者の中心は一般の事業法人や不動産業者、不
動産投資法人である。金融緩和政策が変更されたが、その影響は限定的で、開発適地や投資適格物件に対する取得意欲
は依然高く、圏内の需給動向は堅調に推移している。なお、画地規模や取引態様の個別性が強いため、市場での需要の
中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷（都） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,850,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都心区の不動産価格は高値圏で推移して
いる。今後は金融政策修正の影響、外国為替
市場の動向、地政学的リスク等の諸要因に左
右される。

マンションやホテル等多様な需要を背景に恵
比寿エリアの割安感が強調され地価の上昇圧
力が強まっている。地域要因に特筆すべき変
動は無い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.4 ％ +14.2 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０７

-36		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
b ５５公０７

-136		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
北東3.5m、
角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ６１公０７

-14		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m区道、
南28.2m、
角地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,500)
d ６３公０７

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,424,051  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,220,380 		 100
[  88.6]
5,892,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,890,000 
b (　           ) 
4,052,849  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,728,324 		 100
[  77.2]
6,124,772 
6,120,000 
c (　           ) 
4,817,857  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,978,452 		 100
[  79.6]
6,254,337 
6,250,000 
d (　           ) 
4,729,654  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,108,026 		 100
[  87.8]
5,817,797 
5,820,000 
e (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[  89.2]
5,681,341 
5,680,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,950,000 円／㎡]  



渋谷 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,625,206 
19,166,598 
47,458,608 
20,612,100 
26,846,508 		 （　0.9376）
25,171,286 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    932,269,852 円　　　　（　  4,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ7 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   500 ％   500 ％   192 ㎡      9.3 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
70.0 
94.50 
10,200 
963,900 		 12.0  11,566,800 
1.0  963,900 

 2～ 2		 店舗
135.00 
80.0 
108.00 
8,500 
918,000 		 10.0  9,180,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
135.00 
80.0 
108.00 
6,400 
691,200 		 8.0  5,529,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
77.3 
742.50 

5,337,900 		 48,394,800 
963,900 
⑨年額支払賃料      5,337,900 円　×　12ヶ月　＝　      64,054,800 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     742.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,346,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,400,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,470,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 65,930,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,394,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         459,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          963,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         234,695 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,625,206 円　　　　（　       347,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,443 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,143,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,536,298 円  　　　       69,400,800　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,486,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,238,500 円  　　　　    381,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,166,598 円　（　　　　　　        99,826 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9376    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 381,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,612,100 円  
（　　　　　       107,355 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,625,206 円      
②総費用 19,166,598 円      
③純収益　①－② 47,458,608 円      
④建物等に帰属する純収益 20,612,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,846,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,171,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,100 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    932,269,852 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿一丁目１２番１３
 0110000007847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 1,060,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿１丁目１２番１３
｢恵比寿１－１１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東20m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 恵比寿駅東口の繁華性の高い
商業地で、背後に広尾・代官
山などの優良住宅地を持つ		 街

路		 ２０．０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿

110m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 恵比寿駅近接エリアは中小の古いオフィスビルが多いが、店舗需要が旺盛で賃料・稼働率が好調になっている。
この価格帯への幅広い不動産投資需要層の受け皿として、高い取引事例も散見される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び周辺区における駅周辺の街路条件の良い繁華性ある商業地の圏域である。需要者は、法人・機
関投資家のほか、資本力のある個人投資家が想定される。渋谷駅から一駅の恵比寿駅周辺は、背後に広尾・代官山など
の優良住宅地を控えて若い顧客層目当ての店舗が多く、この価格帯への幅広い不動産投資需要が認められる。需要の中
心となる価格帯は規模が一様でないため把握しづらいが、対象標準地の規模のような十億円程度が標準と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地の存する恵比寿駅周辺商業地を中心とする４事例を採用したもので、準高度商業地における市場
の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の高層店舗事務所ビルとしての収益性を的確に示す理論
的価格であり、準高度商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格及び収
益価格の両試算価格を関連づけ、前年価格との推移をも総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,850,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

駅近接エリアは中小の古いビルが多いが、ビ
ル賃料・稼働が好調で、高い取引も見られ、
地価への好影響が顕著である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.4 ％ +14.2 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３公０７

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南14.5m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
b ５５基０７

-36		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
c ５８公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,400)
d ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,081,499  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
9,119,334 		 100
[ 102.2]
8,923,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,920,000 
b (　           ) 
4,424,051  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,220,380 		 100
[  89.6]
5,826,317 
5,830,000 
c (　           ) 
4,208,417  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,814,429 		 100
[  80.7]
5,965,835 
5,970,000 
d (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[  85.6]
5,920,276 
5,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,900,000 円／㎡]  



渋谷 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,145,620 
20,882,371 
46,263,249 
19,259,600 
27,003,649 		 （　0.9376）
25,318,621 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    937,726,704 円　　　　（　  4,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 135.00 ＲＣ7 960.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   500 ％   500 ％   192 ㎡      9.3 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～７階事務所の各フロア貸し ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 同種同品等の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
70.0 
94.50 
10,240 
967,680 		 12.0  11,612,160 
1.0  967,680 

 2～ 2		 店舗
135.00 
80.0 
108.00 
8,320 
898,560 		 10.0  8,985,600 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
135.00 
80.0 
108.00 
6,400 
691,200 		 8.0  5,529,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
960.00 
77.3 
742.50 

5,322,240 		 48,245,760 
967,680 
⑨年額支払賃料      5,322,240 円　×　12ヶ月　＝　      63,866,880 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     742.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,346,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,212,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,768,515 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,444,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,245,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         463,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          967,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         238,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,145,620 円　　　　（　       349,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,443 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,068,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,589,571 円  　　　       69,212,880　×　　　　  15.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,486,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,882,371 円　（　　　　　　       108,762 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9376    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     960.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0368 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,259,600 円  
（　　　　　       100,310 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,145,620 円      
②総費用 20,882,371 円      
③純収益　①－② 46,263,249 円      
④建物等に帰属する純収益 19,259,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,003,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,318,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    937,726,704 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿一丁目１２番１３
 0110000007847-0000
2 　
3 　
4 　
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備考