鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
渋谷 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-13

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　海老本　貴

TEL.

鑑定評価額

1,250,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月13日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区桜丘町１５番６外｢桜丘町１４－６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西9m区道、南西側道	水道、ガス、下水	渋谷 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

２０２３年１１月に竣工した
渋谷サクラステージ近くの商
業地域。

街

路

９ｍ区道

交通

施設

渋谷駅南方

240m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

渋谷サクラステージが２０２３年１１月に竣工したが、近隣地域の周辺では更なる再開発が計画されており、商
業地域として一層熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及びその隣接区における商業地域であり、主たる需要者は、不動産業者、不動産投資ファンド、
一般事業法人等である。２０２３年１１月の渋谷サクラステージの竣工、２０２４年７月の渋谷駅新南改札の使用開始
により、近隣地域及びその周辺エリアの利便性は大きく向上し、商業地としてのポテンシャルが格段に高まった。今後
も更なる発展が期待でき、需要者の投資意欲も引き続き旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い
。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。主たる需要者は、取引に当た
って収益性を重視するだけでなく、代替競争不動産との比較検討を行ったうえで取引の意思決定をしている。本件では
、比準価格と収益価格を関連付け、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資家の投資意欲は堅調であるが、地政学リ
スクの上昇、物価上昇等の経済を取り巻く不
確実性は高い。引き続き国内金融政策に留意
する必要がある。

渋谷サクラステージの全面開業、渋谷駅新南
改札の使用開始によって地域の利便性が大き
く向上した。需要は堅調で地価は上昇基調に
ある。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+32.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５基０７ -4	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15.5m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
b	６６公０７ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
c	６８公０７ -2	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,500)
d	５５公０７ -230	渋谷区		更地	（　）	不整形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
e	５５公０７ -496	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6m区道、北東6m、角地		商業高度地区駐車場整備地区 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,109,052	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,457,046	100 [ 71.8]	3,422,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	3,590,000
b	(　 ) 4,321,695	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	5,067,756	100 [ 146.8]	3,452,150		3,620,000
c	(　 ) 2,956,651	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,264,143	100 [ 98.6]	3,310,490		3,480,000
d	(　 ) 2,440,572	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	3,823,563	100 [ 104.3]	3,665,928		3,850,000
e	(　 ) 2,125,047	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	2,249,306	100 [ 67.8]	3,317,560		3,480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,630,000 円／㎡]

渋谷 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,672,095	31,697,111	74,974,984	38,498,700	36,476,284	（　0.9397） 34,276,764	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,181,957,379 円　　　　（　 3,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	248.78	Ｓ8	1,860.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	362 ㎡	17.9 m x 20.3 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は事務所の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.54	68.2	158.62	7,150	1,134,133	12.0	13,609,596
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.54	82.3	191.40	5,750	1,100,550	12.0	13,206,600
							0.0	0
3～ 8	事務所	232.54	76.6	178.20	5,750	1,024,650	6.0	6,147,900
							0.0	0
～

～

計		1,860.32	76.3	1,419.22		8,382,583		63,703,596
								0

⑨年額支払賃料	8,382,583 円　×　12ヶ月　＝　 100,590,996 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,419.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,218,384 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,809,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,582,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	106,066,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	63,703,596 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 605,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,672,095 円　　　　（　 294,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,779 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,127,000 円	709,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,077,511 円	111,649,380　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,048,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,026,500 円	709,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	709,000 円	709,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	709,000 円	709,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,697,111 円　（　　　　　　 87,561 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9397

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	709,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 1,860.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,498,700 円（　　　　　 106,350 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,672,095 円
②総費用	31,697,111 円
③純収益　①－②	74,974,984 円
④建物等に帰属する純収益	38,498,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,476,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,276,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,181,957,379 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,270,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区桜丘町１５番６	0110000029794-0000
2	渋谷区桜丘町１５番９	0110001234083-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
渋谷 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-13

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　川井　祐二

TEL.

鑑定評価額

1,250,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区桜丘町１５番６外｢桜丘町１４－６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西9m区道、南西側道	水道、ガス、下水	渋谷 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

渋谷駅桜丘口地区の商業地域
。

街

路

９ｍ区道

交通

施設

渋谷駅南方

240m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ渋谷駅南西側の商業地域である。周辺における再開発事業の整備、完成に伴い、
繁華性の向上が期待され、渋谷駅周辺の商業地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及び周辺区内における商業地域である。主な需要者は、不動産ファンド、不動産開発業者、一般
事業法人等が考えれる。渋谷駅周辺としては繁華性に劣る地域であったが、近接する再開発事業の進捗・完成により、
流動性の向上などが期待されるエリアとなっている。金利上昇局面に移りつつも、不動産の投資意欲は引き続き堅調で
ある。立地条件、画地条件、行政的条件等により大きく異なり、中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用したもので、実証的な価格である。収益価格は不動産の投資採
算性を反映して経済価値を求めたものである。主たる需要者者が意思決定する際には、収益性を重視するとともに、代
替競争関係にある不動産との比較も併せて検討する。したがって、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに単価と総額
との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

渋谷駅新南改札の移転や桜丘口地区複合施設
の開業に伴って、当地区への顧客の回遊性は
高まっている。渋谷駅周辺の地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+32.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５公０７ -145	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	５５公０７ -477	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西15.7m区道、北2.3m、角地		商業高度地区最高40m 第５種中高層階住 (100,600)
c	６６公０７ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
d	５５基０７ -19	渋谷区		更地	（　）	不整形	北西5.8m区道、南西4.5m、角地		近商高度3種最高30m 地区計画等 (100,300)
e	５５公０７ -314	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24.8m都道、南西6.2m、角地		商業高度地区最高40m 環状２計画道路 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,320,421	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,605,508	100 [ 101.5]	3,552,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	3,730,000
b	(　 ) 3,239,582	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	3,894,493	100 [ 112.1]	3,474,124		3,650,000
c	(　 ) 4,321,695	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	5,067,756	100 [ 143.2]	3,538,936		3,720,000
d	(　 ) 2,530,000	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	3,108,876	100 [ 102.0]	3,047,918		3,200,000
e	(　 ) 3,093,711	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	3,355,487	100 [ 100.7]	3,332,162		3,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,650,000 円／㎡]

渋谷 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,492,827	31,126,514	74,366,313	38,794,500	35,571,813	（　0.9456） 33,636,706	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,159,886,414 円　　　　（　 3,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	248.78	Ｓ8	1,860.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	362 ㎡	17.9 m x 20.3 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は事務所の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

同種建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.54	68.2	158.62	6,900	1,094,478	12.0	13,133,736
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.54	82.3	191.40	5,700	1,090,980	12.0	13,091,760
							0.0	0
3～ 8	事務所	232.54	76.6	178.20	5,700	1,015,740	6.0	6,094,440
							0.0	0
～

～

計		1,860.32	76.3	1,419.22		8,279,898		62,792,136
								0

⑨年額支払賃料	8,279,898 円　×　12ヶ月　＝　 99,358,776 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,419.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,218,384 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	109,577,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,520,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	104,896,302 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,792,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 596,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,492,827 円　　　　（　 291,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,729 円/㎡　月額支払賃料（　 5,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,495,000 円	699,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,243,814 円	110,417,160　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,048,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,941,500 円	699,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	699,000 円	699,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	699,000 円	699,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,126,514 円　（　　　　　　 85,985 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	699,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 1,860.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,794,500 円（　　　　　 107,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,492,827 円
②総費用	31,126,514 円
③純収益　①－②	74,366,313 円
④建物等に帰属する純収益	38,794,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,571,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,636,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,919 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,159,886,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,200,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区桜丘町１５番６	0110000029794-0000
2	渋谷区桜丘町１５番９	0110001234083-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考