別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 482,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区初台１丁目４９番１２
｢初台１－４９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,600)

1:1.5		 事務所兼車庫

ＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 初台

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 初台駅　南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域として熟成している。都心に近接する立地条件から
マンション用地の需要が高まっており、今後は住宅系の用途が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は開発業者、法人・
個人、不動産業者のほか、賃料収入を目的とする投資家等となる。新宿地区への接近性に優れる地域にあり、利便性は
高い。幹線道路沿いの店舗、事務所のほか、職住近接する需要が高まるなど、住宅系用途の開発も増加している。取引
総額は画地規模、利用目的等により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が求められた。収益価格は賃貸用不
動産としての収益性、投資採算性を分析した価格である。幹線道路沿いの商業地域にあり、マンション、事務所、店舗
などの用途に供され、投資用、開発用地、自己使用など利用目的も多種多様である。したがって、比準価格と収益価格
を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[194.6]		 [100.0]
100		 2,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

新宿駅まで約１．５ｋｍ圏内に位置しており
、利便性は高く、マンション、事務所、店舗
など様々な需要が見込まれる地域である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-231		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ０７公０６

-11		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ５５公０７

-348		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
d ５２公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(81,380)
e ５５公０７

-230		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,871,411  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
3,392,953 		 100
[  99.9]
3,396,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,400,000 
b (　           ) 
1,983,785  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,110,747 		 100
[  71.3]
2,960,374 
2,960,000 
c (　           ) 
3,600,189  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,816,200 		 100
[ 124.7]
3,060,305 
3,060,000 
d (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,846,950 		 100
[  94.7]
3,006,283 
3,010,000 
e (　           ) 
2,440,572  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
3,823,563 		 100
[ 125.2]
3,053,964 
3,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



渋谷 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,738,318 
10,269,082 
33,469,236 
19,343,800 
14,125,436 		 （　0.9509）
13,431,877 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    433,286,355 円　　　　（　  2,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ8 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡     10.3 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗兼事務所、２～８階：住宅（１ＤＫタイプ） ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 高層店舗、事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗兼事務所
120.00 
70.0 
84.00 
6,500 
546,000 		 8.0  4,368,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,900 
421,200 		 2.0  842,400 
1.0  421,200 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,950 
426,600 		 2.0  853,200 
1.0  426,600 

 4～ 8		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
4,000 
432,000 		 2.0  864,000 
1.0  432,000 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
85.7 
840.00 

3,553,800 		 10,383,600 
3,007,800 
⑨年額支払賃料      3,553,800 円　×　12ヶ月　＝　      42,645,600 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,520,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,165,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,258,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,907,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,383,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,644 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,007,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         732,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,738,318 円　　　　（　       258,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,011,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,013,382 円  　　　       45,165,600　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      706,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,864,500 円  　　　　    337,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       337,000 円  　　　　    337,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,269,082 円　（　　　　　　        60,764 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9509    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 337,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 334,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,343,800 円  
（　　　　　       114,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,738,318 円      
②総費用 10,269,082 円      
③純収益　①－② 33,469,236 円      
④建物等に帰属する純収益 19,343,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,125,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,431,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    433,286,355 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区初台一丁目４９番１２
 0110000069144-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
渋谷 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 482,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区初台１丁目４９番１２
｢初台１－４９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 169  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,600)

1:1.5		 事務所兼車庫

ＲＣ9		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道 水道、ガス、下水 初台

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 初台駅南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 西新宿エリアとの面的連続性を有する事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ国道２０号接面の商業地域であり、
地域要因に特段の変動はなく今後も概ね現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね渋谷区及び周辺区内の広幅員接面の商業地域及び路線商業地域である。需要者は店舗、事務所、マン
ション用地等を購入することを希望する法人又は個人のほか立地優位性等に着目した不動産業者、投資家等である。国
道２０号接面の立地優位性、用途の多様性等を具備する商業地域で需要は底堅い。市場での中心価格帯は、画地規模に
より様々であり見出すことが困難であるが、土地は坪当たり９５０万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ
、市場実勢を反映した実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[194.0]		 [100.0]
100		 2,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


西新宿エリアと面的連続性を有する国道２０
号沿いの用途の多様性等を具備する商業地域
で需要は底堅く上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６公０７

-14		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
b ５５公０７

-242		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m都道、
南東4.5m、
二方路
商業
高度地区最高50m
高度地区
(100,500)
c ６８公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
d ５５公０７

-314		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.8m都
道、
南西6.2m、
角地
商業
高度地区最高40m
環状２計画道路
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,668,518  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,753,065 		 100
[ 101.5]
2,712,379 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,710,000 
b (　           ) 
2,871,936  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,913,760 		 100
[  91.7]
3,177,492 
3,180,000 
c (　           ) 
2,956,651  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,264,143 		 100
[ 103.1]
3,165,997 
3,170,000 
d (　           ) 
3,093,711  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,355,487 		 100
[ 108.9]
3,081,255 
3,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,030,000 円／㎡]  



渋谷 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,335,435 
10,626,901 
32,708,534 
18,540,200 
14,168,334 		 （　0.9436）
13,369,240 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    431,265,806 円　　　　（　  2,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ8 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   600 ％   600 ％   169 ㎡     10.3 m x   16.5 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗兼事務所（フロアー貸し）、２階以上は住宅（１Ｋ、平均専有面積２７㎡程度） ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
120.00 
70.0 
84.00 
6,500 
546,000 		 8.0  4,368,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,800 
410,400 		 2.0  820,800 
1.0  410,400 

 3～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,850 
415,800 		 2.0  831,600 
1.0  415,800 

 4～ 8		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
3,900 
421,200 		 2.0  842,400 
1.0  421,200 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
85.7 
840.00 

3,478,200 		 10,232,400 
2,932,200 
⑨年額支払賃料      3,478,200 円　×　12ヶ月　＝　      41,738,400 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,762,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,238,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,524,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,232,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,932,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         713,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,335,435 円　　　　（　       256,423 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,887 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,292,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,237,201 円  　　　       44,762,400　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      706,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,745,500 円  　　　　    323,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       323,000 円  　　　　    323,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,626,901 円　（　　　　　　        62,881 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 323,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,540,200 円  
（　　　　　       109,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,335,435 円      
②総費用 10,626,901 円      
③純収益　①－② 32,708,534 円      
④建物等に帰属する純収益 18,540,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,168,334 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,369,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    431,265,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区初台一丁目４９番１２
 0110000069144-0000
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備考