別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東１丁目１２８番４
｢東１－２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 北東27m都道 水道、ガス、下水 渋谷

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 明治通り沿いの中高層オフィ
スビル地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅から若干離れるが、駅勢圏の高層オフィスビル地域で、古い中小ビルの更新・再開発に伴い建替・大型化
が進行していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はオフィスビル開発を企
図する中堅デベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるオフィ
スビル用地は不足しており、金融機関の積極的な貸出姿勢により価格水準を上回る土地取引も見られる。したがって、
需要の中心となる価格帯は把握しづらい面もあるが、㎡単価で３００～３３０万円程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、渋谷区を中心とする幹線及び準幹線沿道商業地の５事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実
勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗・事務所ビルとしての収益性を的確に示
す理論的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を
重視するが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[186.4]		 [100.0]
100		 2,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

高容積率の幹線沿道地として渋谷駅再開発の
延長上にあり、沿道には高値取引も見られ、
地価水準に影響を与えている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +81.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６３公０７

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ５５公０７

-225		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m区道、
北5.4m、角地
２住居
高度地区最高40m
第１種文教地区
(80,400)
c ５５公０７

-230		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
d ０８公０７

-8		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m都道、
中間画地
２中専
高度3種最高30m
地区計画等
(70,300)
e ５８公０７

-11		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西43m都道、
中間画地
準住居
高度地区最高40m
(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,729,654  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,108,026 		 100
[ 109.6]
4,660,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,660,000 
b (　           ) 
3,084,630  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,269,708 		 100
[ 100.4]
3,256,681 
3,260,000 
c (　           ) 
2,440,572  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
3,823,563 		 100
[ 117.4]
3,256,868 
3,260,000 
d (　           ) 
2,918,599  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,198,785 		 100
[  96.8]
3,304,530 
3,300,000 
e (　           ) 
2,905,430  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,393,542 		 100
[ 106.2]
3,195,426 
3,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,250,000 円／㎡]  



渋谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,737,447 
10,027,026 
19,710,421 
10,248,800 
9,461,621 		 （　0.9541）
9,027,333 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    291,204,290 円　　　　（　  2,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 84.00 ＲＣ7 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   104 ㎡      9.0 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
57.1 
48.00 
7,800 
374,400 		 10.0  3,744,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
75.00 
84.0 
63.00 
5,200 
327,600 		 6.0  1,965,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.00 
79.8 
426.00 

2,340,000 		 15,537,600 
0 
⑨年額支払賃料      2,340,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,067,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,147,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,557,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,589,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,537,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         147,607 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,737,447 円　　　　（　       285,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 552,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,824,526 円  　　　       31,147,200　×　　　　  18.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,718,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,564,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,027,026 円　（　　　　　　        96,414 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,248,800 円  
（　　　　　        98,546 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,737,447 円      
②総費用 10,027,026 円      
③純収益　①－② 19,710,421 円      
④建物等に帰属する純収益 10,248,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,461,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,027,333 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       86,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    291,204,290 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東一丁目１２８番４
 0110000077124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東１丁目１２８番４
｢東１－２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 北東27m都道 水道、ガス、下水 渋谷

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ渋谷駅新南改札徒歩圏の準高度商業地域として、テナント需要は底堅く、新南改札周辺の発展に伴い、今後
、このような地域の特性がますます強まってくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のターミナル駅徒歩圏に位置する広幅員道路沿い準高度商業地域の存する圏域。需要者の
中心は、自用または投資目的の法人、不動産事業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は堅調。また、依然と
して続く低金利を背景に都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、とくに近隣地域周辺は新南改札
開業もあって投資適格性が高く取得需要が強い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の
投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収
益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [120.4]
100		 100
[100.0]		 100
[186.4]		 [100.0]
100		 2,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより都心商業地の繁華性が高
まったことで、飲食・物販や宿泊の需要が増
大しており、用途競合により賃料と土地価格
が高騰している。

埼京線の旧・新南口は閉鎖されたが、ストリ
ームと西側のサクラステージの間に新設され
た新南改札から徒歩圏であり、地域周辺の発
展が見込まれる。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +81.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６３公０７

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27m都道、
中間画地
商業

(100,500)
b ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
c ５５公０７

-230		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
d １６公０７

-14		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,729,654  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,108,026 		 100
[ 100.0]
5,108,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,110,000 
b (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[ 181.8]
2,775,657 
2,780,000 
c (　           ) 
2,440,572  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
3,823,563 		 100
[ 122.5]
3,121,276 
3,120,000 
d (　           ) 
2,668,518  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,753,065 		 100
[ 135.8]
2,027,294 
2,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,260,000 円／㎡]  



渋谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,425,232 
8,974,408 
21,450,824 
11,529,900 
9,920,924 		 （　0.9541）
9,465,554 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    305,340,452 円　　　　（　  2,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.00 Ｓ7 588.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   104 ㎡      9.0 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
57.1 
48.00 
8,000 
384,000 		 10.0  3,840,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
6,000 
378,000 		 6.0  2,268,000 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
84.00 
75.0 
63.00 
5,200 
327,600 		 6.0  1,965,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
588.00 
72.4 
426.00 

2,400,000 		 15,936,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,400,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,800,000 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,067,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,867,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,593,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,273,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,936,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         151,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,425,232 円　　　　（　       292,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 621,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,461,408 円  　　　       31,867,200　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,718,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,974,408 円　（　　　　　　        86,292 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 341,000 円／㎡　×　     588.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0370 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,529,900 円  
（　　　　　       110,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,425,232 円      
②総費用 8,974,408 円      
③純収益　①－② 21,450,824 円      
④建物等に帰属する純収益 11,529,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,920,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,465,554 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,015 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    305,340,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東一丁目１２８番４
 0110000077124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考