別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前５丁目３４番５
｢神宮前５－３４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,172)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
多い住宅地域
 北東4.3m私道 水道、ガス、下水 渋谷

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　４．
３ｍ私道		 交通

施設		 渋谷駅　北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほか共同住宅等も存する閑静な住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内において住宅地としての品等等が良好な圏域である。需要者の中心は戸建住宅用地としてのエン
ドユーザーである。土地利用に大きな変化は見られない。エンドユーザー向け戸建住宅の売れ行きが好調で、地価は上
昇傾向にある。市場の中心的な価格帯の土地単価は１５０～２００万円／㎡。土地建物総額で２億～５億程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試
算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められ
る。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量とし、さらには代表標準地と秤量的
な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.7]		 [101.0]
100		 1,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続している。今後は
金融資本市場の変動、資材価格の動向等に注
意する必要がある。


神宮前エリアに位置し、戸建住宅、低層の共
同住宅等が存する住宅地域である。エンドユ
ーザー向けの住宅需要は堅調に推移している
。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-156		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.1m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
b ５５公０７

-169		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.4m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
c ５５公０７

-170		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.7m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,160)
d ５５公０７

-176		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
e ５５公０７

-177		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
中間画地
２住居
高度地区最高30m
駐車場整備地区
(100,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,780,515  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,771,955 		 100
[  93.0]
1,905,328 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,920,000 
b (　           ) 
2,118,923  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
2,143,372 		 100
[ 113.3]
1,891,767 
1,910,000 
c (　           ) 
1,707,732  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,832,528 		 100
[  95.1]
1,926,948 
1,950,000 
d (　           ) 
1,613,584  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,782,930 		 100
[  94.1]
1,894,718 
1,910,000 
e (　           ) 
1,948,208  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
2,052,370 		 100
[ 108.1]
1,898,585 
1,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,920,000 円／㎡]  



渋谷 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,711,621 
2,562,292 
9,149,329 
4,155,360 
4,993,969 		 （　0.9554）
4,771,238 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    159,041,267 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＲＣ3 228.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   200 ％   172 ％   137 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・１ＤＫタイプ　平均専有面積３０㎡程度 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
82.9 
63.00 
4,800 
302,400 		 2.0  604,800 
1.0  302,400 

 2～ 2		 住宅
76.00 
88.2 
67.00 
4,900 
328,300 		 2.0  656,600 
1.0  328,300 

 3～ 3		 住宅
76.00 
88.2 
67.00 
5,000 
335,000 		 2.0  670,000 
1.0  335,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
228.00 
86.4 
197.00 

965,700 		 1,931,400 
965,700 
⑨年額支払賃料        965,700 円　×　12ヶ月　＝　      11,588,400 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     197.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         472,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,061,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       603,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,458,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,931,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,348 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          965,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         235,133 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,711,621 円　　　　（　        85,486 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,100 円  　　　　     78,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,121,692 円  　　　       12,061,200　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      378,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,900 円  　　　　     78,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,700 円  　　　　     78,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,562,292 円　（　　　　　　        18,703 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,155,360 円  
（　　　　　        30,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,711,621 円      
②総費用 2,562,292 円      
③純収益　①－② 9,149,329 円      
④建物等に帰属する純収益 4,155,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,993,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,771,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    159,041,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前五丁目３４番５
 0110000110075-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -18 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前５丁目３４番５
｢神宮前５－３４－３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m
地区計画等

(70,172)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
多い住宅地域
 北東4.3m私道 水道、ガス、下水 渋谷

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北４．３
ｍ　私道		 交通

施設		 渋谷駅　北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度2種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ神宮前地区の住宅地域にあり、品等の高い住宅地域として成熟している。価格
形成に大きな影響を及ぼす変動要因はなく、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び周辺区の品等の高い住宅地域一帯であり、特に神宮前地区の住宅地域との価格牽連性が高い。
主たる需要者は、自己使用目的の富裕層や企業経営者等のほか、投資用目的の個人・法人が考えられる。渋谷駅勢圏を
中心とする、品等・利便性を備えた住宅地域であり、土地の希少性は高く、需要は堅調である。中心価格帯は、形状、
画地規模等により異なるが、土地１㎡あたり１５０～３００万円程度と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格が求められた。周辺
では賃貸用共同住宅等の利用も認められるが、自己使用の低層住宅が多い地域にあり、意思決定に際しては収益性より
居住の利便性、快適性がより重視される。したがって、比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、さらに代表標
準地との検討等を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.4]		 [101.0]
100		 1,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

渋谷区内でも人気の高い神宮前地区の住宅地
域である。富裕層を中心に需要は堅調であり
、品等等が優れる住宅地域の地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-163		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
b ５５公０７

-156		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.1m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
第１種文教地区
(70,160)
c ５９公０７

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m区道
、中間画地
１住居

(70,160)
d ６６公０７

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,160,432  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,330,774 		 100
[ 115.6]
2,016,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,040,000 
b (　           ) 
1,780,515  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,771,955 		 100
[  92.2]
1,921,860 
1,940,000 
c (　           ) 
1,342,044  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,504,152 		 100
[  79.5]
1,892,015 
1,910,000 
d (　           ) 
1,231,389  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
1,291,142 		 100
[  69.5]
1,857,758 
1,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,940,000 円／㎡]  



渋谷 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,709,290 
2,708,668 
9,000,622 
4,118,400 
4,882,222 		 （　0.9627）
4,700,115 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    156,670,500 円　　　　（　  1,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＲＣ3 228.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
地区計画等		 70 ％   200 ％   172 ％   137 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・１ＤＫタイプ　平均専有面積３０㎡程度 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 同種同類型の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
82.9 
63.00 
4,850 
305,550 		 2.0  611,100 
1.0  305,550 

 2～ 2		 住宅
76.00 
88.2 
67.00 
4,900 
328,300 		 2.0  656,600 
1.0  328,300 

 3～ 3		 住宅
76.00 
88.2 
67.00 
4,950 
331,650 		 2.0  663,300 
1.0  331,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
228.00 
86.4 
197.00 

965,500 		 1,931,000 
965,500 
⑨年額支払賃料        965,500 円　×　12ヶ月　＝　      11,586,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     197.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         472,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,058,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       602,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,455,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,931,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          965,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         235,085 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,709,290 円　　　　（　        85,469 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 390,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,121,468 円  　　　       12,058,800　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      378,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      663,000 円  　　　　     78,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,000 円  　　　　     78,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,708,668 円　（　　　　　　        19,771 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 332,000 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,118,400 円  
（　　　　　        30,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,709,290 円      
②総費用 2,708,668 円      
③純収益　①－② 9,000,622 円      
④建物等に帰属する純収益 4,118,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,882,222 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,700,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    156,670,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前五丁目３４番５
 0110000110075-0000
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備考