別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 90,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東３丁目６７番２
｢東３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 80  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
第１種文教地区

(70,164)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4.1m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．１ｍ区道		 交通

施設		 恵比寿駅北方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,164)
準防 
高度3種最高20m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内の居住環境や熟成度等が類似し代替競争関係が認められる低層住宅地域で、需要者の中心は一般
のエンドユーザーや転売目的の不動産業者である。圏内は都心に近い利便性の良い住宅地域として熟成しており需給動
向は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１億円程度、新築の戸建物件
は規模による個別性が強く１億円台を中心に幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが現実の市場では収益性に着目した
取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[101.0]		 100
[144.8]		 [104.0]
100		 1,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都心区の不動産価格は高値圏で推移して
いる。今後は金融政策修正の影響、外国為替
市場の動向、地政学的リスク等の諸要因に左
右される。

都心近くに位置し山手線の最寄り駅から徒歩
圏にあり地下鉄も利用可能で利便性に優れ住
宅需要は安定している。地域要因に特筆すべ
き変動は無い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.9
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７公５６

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m区道、
南2.6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(80,300)
b １６公０７

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2.7m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,160)
c １６公０７

-12		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.7m私道
、中間画地
２中専
高度地区3種
(70,160)
d ５５公０７

-116		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高30m
(70,240)
e ５５公０７

-218		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.2m区道
、中間画地
２中専
高度3種最高30m
第１種文教地区
(70,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,214,625  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,352,340 		 100
[ 128.2]
1,054,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
653,865  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
1,148,623 		 100
[ 103.8]
1,106,573 
1,150,000 
c (　           ) 
1,283,050  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,305,472 		 100
[ 112.9]
1,156,308 
1,200,000 
d (　           ) 
1,415,419  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,488,335 		 100
[ 117.9]
1,262,371 
1,310,000 
e (　           ) 
1,692,721  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,755,783 		 100
[ 141.7]
1,239,085 
1,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



渋谷 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,050,735 
1,113,818 
3,936,917 
1,888,560 
2,048,357 		 （　0.9595）
1,965,399 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     61,418,719 円　　　　（　    768,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 Ｓ3 115.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高20m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   164 ％   80 ㎡      8.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積３０㎡程度。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
80.0 
36.00 
4,116 
148,176 		 2.0  296,352 
1.0  148,176 

 2～ 2		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
4,200 
170,100 		 2.0  340,200 
1.0  170,100 

 3～ 3		 住宅
25.00 
90.0 
22.50 
4,242 
95,445 		 2.0  190,890 
1.0  95,445 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.00 
86.1 
99.00 

413,721 		 827,442 
413,721 
⑨年額支払賃料        413,721 円　×　12ヶ月　＝　       4,964,652 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　      99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         237,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,202,252 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       260,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,942,139 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           827,442 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,721 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,735 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,050,735 円　　　　（　        63,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,200 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 504,618 円  　　　        5,202,252　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      292,400 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,113,818 円　（　　　　　　        13,923 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9595    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     115.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,888,560 円  
（　　　　　        23,607 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,050,735 円      
②総費用 1,113,818 円      
③純収益　①－② 3,936,917 円      
④建物等に帰属する純収益 1,888,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,048,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,965,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,418,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     768,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東三丁目６７番２
 0110000077612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
渋谷 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -16 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 90,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東３丁目６７番２
｢東３－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 80  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m
第１種文教地区

(70,164)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西4.1m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北４．１ｍ
区道		 交通

施設		 恵比寿駅北方

600m		 法令

規制		 ２中専
(70,164)
準防 
高度3種最高20m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地で喧騒感はなく、閑静な住環境を維持していることから需要は堅調
であり、現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    791,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及びその周辺区の熟成度の類似した住宅地域である。需要者は居住用として取得するエンドユーザ
ーが典型で、建売業者、個人法人投資家等も想定される。市場の需給動向は日銀のマイナス金利解除後も継続する金融
緩和による金融機関の積極的な融資姿勢に加え、都心回帰等を背景とした旺盛な不動産需要により価格高騰が顕著であ
る。中心となる価格帯は土地は対象標準地と同規模で概ね９千万円弱である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視される。比準価格は
各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域がやや狭隘道路
で基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって、代表標準地との検討
を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[101.0]		 100
[145.6]		 [104.0]
100		 1,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀はマイナス金利政策は解除したが、緩和
的な金融環境は継続しており、金利の先高観
のある中で金融機関の融資姿勢は積極的であ
る。

低層住宅を中心とした地域で、最寄駅の恵比
寿駅には商業施設が集積して生活利便性に恵
まれ、底堅い実需及び賃貸需要がある。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５基０７

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m区道
、北西3.5m、
角地
１中専
高度2種最高20m
(80,160)
b ５５公０７

-142		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.7m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c ０５基０７

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.7m私道
、中間画地
２中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
d ０５基０７

-12		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
新防火区域
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,040,086  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,058,087 		 100
[  93.1]
1,136,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
1,065,287  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,089,871 		 100
[  96.0]
1,135,282 
1,180,000 
c (　           ) 
902,062  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
917,675 		 100
[  91.2]
1,006,223 
1,050,000 
d (　           ) 
1,219,810  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,270,535 		 100
[ 100.0]
1,270,535 
1,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,180,000 円／㎡]  



渋谷 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,009,379 
1,093,491 
3,915,888 
1,822,680 
2,093,208 		 （　0.9675）
2,025,179 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　     63,286,844 円　　　　（　    791,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 Ｓ3 115.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度3種最高20m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   164 ％   80 ㎡      8.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階住宅（３０㎡程度の１Ｋタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
80.0 
36.00 
4,100 
147,600 		 2.0  295,200 
1.0  147,600 

 2～ 2		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
4,150 
168,075 		 2.0  336,150 
1.0  168,075 

 3～ 3		 住宅
25.00 
90.0 
22.50 
4,200 
94,500 		 2.0  189,000 
1.0  94,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.00 
86.1 
99.00 

410,175 		 820,350 
410,175 
⑨年額支払賃料        410,175 円　×　12ヶ月　＝　       4,922,100 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　      99.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         237,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,159,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       257,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,901,715 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           820,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,793 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,009,379 円　　　　（　        62,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,600 円  　　　　     33,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 500,491 円  　　　        5,159,700　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,200 円  　　　　     33,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,200 円  　　　　     33,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,093,491 円　（　　　　　　        13,669 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     115.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,822,680 円  
（　　　　　        22,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,009,379 円      
②総費用 1,093,491 円      
③純収益　①－② 3,915,888 円      
④建物等に帰属する純収益 1,822,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,093,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,025,179 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,315 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,286,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     791,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東三丁目６７番２
 0110000077612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考