別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 6,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木５丁目３０番１
｢代々木５－３０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,930  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 中層のマンションが
建ち並ぶ住宅地域
 北西5.4m区道、三方路 水道、ガス、下水 参宮橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 参宮橋駅南西方

650m		 法令

規制		 ２低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域である。特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,710,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心５区のうちマンションが多く見られる住宅地域と判定した。需要者の中心は分譲マンション用地を
取得する不動産会社、賃貸マンション保有目的の法人、不動産会社、個人等である。ファミリー向けや高級マンション
の分譲の市況は好調である。居住スペースの広い高級賃貸マンションの賃料は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土
地が５億～５０億円程度と幅広い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、マンションデベロッパーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市
場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の投資採算性を反映した開発法による価格である。資料の相対的信頼性
については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び開発法による価格を重視し、鑑定評価額を決定す
る。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続している。今後は
金融資本市場の変動、資材価格の動向等に注
意する必要がある。


中・大規模な分譲マンションが建ち並ぶ良好
な住宅地域である。マンションの売れ行きは
好調で、住宅需要は堅調に推移している。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７公５６

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.1m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(76,260)
b １３公０７

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7m区道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
(77,287)
c ５３公０７

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.6m区道
、北西2.8m、
角地
２住居
高度2種最高20m
(85,180)
d ０８公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m区道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
地区計画等
(70,283)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,123,188  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,197,318 		 100
[  74.3]
1,611,464 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,720,000 
b (　           ) 
1,731,486  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,870,005 		 100
[ 116.7]
1,602,404 
1,710,000 
c (　           ) 
1,908,345  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
2,015,513 		 100
[ 124.5]
1,618,886 
1,730,000 
d (　           ) 
2,250,598  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,412,641 		 100
[ 148.7]
1,622,489 
1,740,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



渋谷 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

10,651,378,987 
3,946,579,855 
10 
1,900,000 
6,750.82 
400,000 
7,933.21 
⑧開発法による価格 　　        6,704,799,132 円　　　　（　            1,710,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,930 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,930.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,356.15 ㎡  7,933.21 ㎡  7,068.33 ㎡  864.88 ㎡  6,750.82 ㎡  ＲＣ・4F
 (    79 戸)
 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     201.9 ％）  （     179.9 ％）  （      22.0 ％）  （     85.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   55.0 ｍ

  65.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,900,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,900,000 円／㎡　　×　　     6,750.82 ㎡　　＝　　　　      12,826,558,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        12,826,558,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   7,933.21 ㎡　　＝　　　　       3,268,482,520 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        12,826,558,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       1,282,655,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,551,138,320 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,026,124,640 円  (      8 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          932,849,910 円 
販売総額(2期) 9,235,121,760 円  (     72 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        7,631,904,622 円 
販売総額(3期) 2,565,311,600 円  (     20 ％) ×　　0.8134  （     26 ヶ月） ＝　　        2,086,624,455 円 
収入合計 － － － － 10,651,378,987 円 
支出 建築工事費(1期) 653,696,504 円  (     20 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　          623,299,617 円 
建築工事費(2期) 653,696,504 円  (     20 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          580,286,387 円 
建築工事費(3期) 1,961,089,512 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        1,620,644,373 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 384,796,740 円  (     30 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          361,093,261 円 
販売管理費(2期) 513,062,320 円  (     40 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　          448,262,549 円 
販売管理費(3期) 384,796,740 円  (     30 ％) ×　　0.8134  （     26 ヶ月） ＝　　          312,993,668 円 
支出合計 － － － － 3,946,579,855 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       10,651,378,987 円　　－　　　　　　        3,946,579,855 円　　＝　　　　　         6,704,799,132 円 

            1,710,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 渋谷 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木五丁目３０番１
 0110000137511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -15 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　関　淳一   TEL.
鑑定評価額 6,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木５丁目３０番１
｢代々木５－３０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,930  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(80,200)
台形
1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 中層のマンションが
建ち並ぶ住宅地域
 北西5.4m区道、三方路 水道、ガス、下水 参宮橋

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 参宮橋駅南西方

650m		 法令

規制		 ２低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、共同住宅等が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因
はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,710,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその周辺区における住宅地域と判定した。標準地の規模等を鑑みれば、中心的な需要者は、
分譲マンションの開発を行うデベロッパー等である。都心の高級分譲マンションの販売状況は堅調であり、デベロッパ
ー等の開発用地の取得意欲も依然として旺盛である。土地の価格水準については、立地条件、建物の計画に影響を与え
る街路条件、画地条件等により大きく異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する取引事例を収集・選択のうえ、要因比較を適切に行っており、市場性を反映し、説得力が
高い。開発法による価格は、標準地上に開発・収支計画、開発スケジュールの査定を適切に行って求めたもので、デベ
ロッパー等の投資採算価値を反映し、説得力が高い。したがって、本件では、いずれの試算価格も同程度に説得力が高
いと判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には
注視を要するが、緩和的な金融環境を背景に
、引き続き国内不動産市場は堅調である。


居住環境が良好な住宅地域であり、住宅地の
需要は堅調に推移している。近隣地域等の地
域要因に影響を与える大きな変動要因はない
。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-206		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(70,150)
b Ｒ７１１１
５
-901		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.3m区道
、二方路
１中専
高度2種最高17m
(70,172)
c ７０１０２

-20		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(88,320)
d ７０８１８

-25		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東5.3m区道
、北東4.5m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,017,019  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,280,314 		 100
[  77.2]
1,658,438 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,770,000 
b (　           ) 
1,097,873  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
1,193,894 		 100
[  73.7]
1,619,938 
1,730,000 
c (　           ) 
1,096,960  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,157,725 		 100
[  74.5]
1,553,993 
1,660,000 
d (　           ) 
1,244,835  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,276,566 		 100
[  70.7]
1,805,610 
1,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



渋谷 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を中層共同住宅地（分譲マンションの敷地）と判定したため、賃貸を前提とする収益還元法は適用し
ない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

10,651,378,987 
3,946,579,855 
10 
1,900,000 
6,750.82 
400,000 
7,933.21 
⑧開発法による価格 　　        6,704,799,132 円　　　　（　            1,710,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,930 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,930.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
2,356.15 ㎡  7,933.21 ㎡  7,068.33 ㎡  864.88 ㎡  6,750.82 ㎡  ＲＣ・4F
 (    79 戸)
 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      60.0 ％）  （     201.9 ％）  （     179.9 ％）  （      22.0 ％）  （     85.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２低専 準防
高度地区2種
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   55.0 ｍ

  65.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		    5.4 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,900,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,900,000 円／㎡　　×　　     6,750.82 ㎡　　＝　　　　      12,826,558,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        12,826,558,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   7,933.21 ㎡　　＝　　　　       3,268,482,520 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        12,826,558,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　       1,282,655,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,551,138,320 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 1,026,124,640 円  (      8 ％) ×　　0.9091  （     12 ヶ月） ＝　　          932,849,910 円 
販売総額(2期) 9,235,121,760 円  (     72 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        7,631,904,622 円 
販売総額(3期) 2,565,311,600 円  (     20 ％) ×　　0.8134  （     26 ヶ月） ＝　　        2,086,624,455 円 
収入合計 － － － － 10,651,378,987 円 
支出 建築工事費(1期) 653,696,504 円  (     20 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　          623,299,617 円 
建築工事費(2期) 653,696,504 円  (     20 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　          580,286,387 円 
建築工事費(3期) 1,961,089,512 円  (     60 ％) ×　　0.8264  （     24 ヶ月） ＝　　        1,620,644,373 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 384,796,740 円  (     30 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          361,093,261 円 
販売管理費(2期) 513,062,320 円  (     40 ％) ×　　0.8737  （     17 ヶ月） ＝　　          448,262,549 円 
販売管理費(3期) 384,796,740 円  (     30 ％) ×　　0.8134  （     26 ヶ月） ＝　　          312,993,668 円 
支出合計 － － － － 3,946,579,855 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       10,651,378,987 円　　－　　　　　　        3,946,579,855 円　　＝　　　　　         6,704,799,132 円 

            1,710,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 渋谷 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木五丁目３０番１
 0110000137511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考