令和7年1月12日　提出 渋谷 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋谷 -11 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　酒井　純子   TEL.

鑑定評価額 10,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,580,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋谷区恵比寿西２丁目２０番１ ｢恵比寿西２－２０－７｣ ②地積 　(㎡) 3,089   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高30m (70,300) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ10F2B 中高層のマンション が建ち並ぶ住宅地域 南東7.9m区道、東側道 水道、ガス、下水 代官山 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．９ｍ区道 交通 施設 代官山駅北東方 200m 法令 規制 ２中専 (70,300) 準防  高度3種最高30m ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成要因の変動は特に認められず、中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域として、当分の間現状を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,440,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として渋谷区のほか都心部の品等の良いマンションがみられる住宅地域。需要者の中心は、マンショ ン分譲を目的とする開発事業者等である。当該地域は、代官山の良品等マンションが建つ優良住宅地域で、居住環境、 生活利便性が良好なことからマンション素地としての需要は稀少性もあり堅調である。市場の中心価格帯は、規模や地 域性等によって相当な幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額１００億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い大規模事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。開発法による価格は、分譲 マンション素地としての投資採算性を反映している。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の 投資採算性を考慮し意思決定することから、比準価格及び開発法による価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、建築費の高騰、金利動向等による 不動産市場への影響が懸念されるが、都心回 帰を背景に市況は堅調である。 代官山駅徒歩圏の優良住宅地域として既に成 熟しており地域要因に大きな変動はなく、地 価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％