別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
渋谷 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 774,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区大山町１０６７番４１外
｢大山町３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.2		 住宅兼車庫

Ｗ2F1B		 中規模以上の住宅が
多い区画整然とした
住宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 代々木上原

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最低敷地面積２００㎡ 街

路		 基準方位北　７．２
ｍ区道		 交通

施設		 代々木上原駅　西方

510m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 規模が比較的大きい中低層の一般住宅等が建ち並ぶ渋谷区内の閑静な住宅地域として成熟しており、今後も同様
に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接区を含み住環境が優れた一般住宅、低層共同住宅が多く見られる住宅地域である。需要者
は自用の居住を目的とする個人や法人代表者の社宅等としての利用を考える一般法人が中心である。最近の富裕層の金
融資産等の増大により、住環境が良好な住宅地に対する需要は強い。売買される土地の画地規模はさまざまでが、新築
の土地建物総額で数億円以上が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例により価格が決定されており、市場性を反映している。収益価
格は、当該地域が居住の快適性・利便性等を指向する地域で、収益性を重視して新規に土地を取得し共同住宅等を建築
する投資家等は少ないと判断される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を若干参酌して、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,340,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況の回復傾向が継続していることに加
え、金融資本市場の緊張が若干高まっている
こと等の影響を受け、都心部地価は上昇傾向
が強まっている。

比較的規模が大きい戸建住宅等が建ち並ぶ品
等が高い住宅地域で、地域要因の特段の変動
は認められない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６３公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.2m区道
、南西7m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
b ５５基０７

-15		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地２００㎡
(70,150)
c ５５公０７

-148		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地２００㎡
(70,150)
d ５５公０７

-132		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西5.1m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
e ５５公０７

-191		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１４０㎡
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,255,420  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
2,481,195 		 100
[ 176.4]
1,406,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,480,000 
b (　           ) 
2,382,123  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,646,279 		 100
[ 176.4]
1,500,158 
1,580,000 
c (　           ) 
2,546,963  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
2,718,393 		 100
[ 178.2]
1,525,473 
1,600,000 
d (　           ) 
1,480,369  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
1,979,994 		 100
[ 102.4]
1,933,588 
2,030,000 
e (　           ) 
1,489,998  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,637,523 		 100
[  88.4]
1,852,402 
1,950,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



渋谷 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,411,621 
11,920,716 
36,490,905 
20,231,100 
16,259,805 		 （　0.9462）
15,385,027 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    480,782,094 円　　　　（　    900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 330.00 ＲＣ3F1B 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   534 ㎡     20.5 m x   26.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地階：駐車場、１階～３階：共同住宅（７０㎡程度のファミリータイプ） ⑦有効率　  66.5 ％
の理由		 同種・同類型の建物として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
330.00 
68.2 
225.00 
4,700 
1,057,500 		 2.0  2,115,000 
1.0  1,057,500 

 2～ 2		 共同住宅
330.00 
83.3 
275.00 
4,800 
1,320,000 		 2.0  2,640,000 
1.0  1,320,000 

 3～ 3		 共同住宅
250.00 
98.0 
245.00 
4,900 
1,200,500 		 2.0  2,401,000 
1.0  1,200,500 
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
66.5 
745.00 

3,578,000 		 7,156,000 
3,578,000 
⑨年額支払賃料      3,578,000 円　×　12ヶ月　＝　      42,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,235,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,171,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,498,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,472,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,156,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,578,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         871,189 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,411,621 円　　　　（　        90,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,911 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,905,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,797,216 円  　　　       49,971,000　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,238,500 円  　　　　    381,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,920,716 円　（　　　　　　        22,323 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 381,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,231,100 円  
（　　　　　        37,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,411,621 円      
②総費用 11,920,716 円      
③純収益　①－② 36,490,905 円      
④建物等に帰属する純収益 20,231,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,259,805 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,385,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    480,782,094 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区大山町１０６７番４１
 0110000023078-0000
2 　渋谷区大山町１０６７番５９
 0110000023092-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -6 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 774,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区大山町１０６７番４１外
｢大山町３４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 534  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,150)

1:1.2		 住宅兼車庫

Ｗ2F1B		 中規模以上の住宅が
多い区画整然とした
住宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 代々木上原

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋谷区内の代表的な優良住宅
地であり、最低限敷地面積は
２００㎡		 街

路		 基準方位北７．２ｍ
区道		 交通

施設		 代々木上原駅西方

510m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、旧来から名声の高い閑静な住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面は現状に近い
状態で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接区内の優良・準優良住宅地域であり、大山町・西原・上原・富ヶ谷等との価格牽連性が高
い。代々木上原駅から徒歩圏で、区画が整然と整備され、居住環境も良好なことから、富裕層を中心に人気のある優良
住宅地である。取引件数は増加傾向にあり、地価は上昇傾向にある。画地規模が大きいため、取引の中心となる価格帯
は土地のみで数億円規模となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試
算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められ
る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,340,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続している。今後は
金融資本市場の変動、資材価格の動向等に注
意する必要がある。


戸建住宅、低層の共同住宅等が存する高級住
宅地域である。高価格帯の住宅需要は堅調に
推移している。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.5 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０７

-6		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.1m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b １６公０７

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
南西5.4m、
南東5.4m、
三方路
１低専
高度地区1種
(80,150)
c ５５公０７

-206		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１３０㎡
(70,150)
d ０５基０７

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東5.4m区道
、中間画地
２住居
高度地区最高40m
第１種文教地区
(70,216)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,231,389  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
1,291,142 		 100
[  88.1]
1,465,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,535,312  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,481,885 		 100
[ 102.0]
1,452,828 
1,530,000 
c (　           ) 
1,017,019  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,219,347 		 100
[  83.8]
1,455,068 
1,530,000 
d (　           ) 
1,211,827  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,237,990 		 100
[  85.2]
1,453,040 
1,530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,530,000 円／㎡]  



渋谷 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,857,822 
10,747,866 
38,109,956 
20,231,100 
17,878,856 		 （　0.9637）
17,229,854 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    538,432,938 円　　　　（　  1,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 330.00 ＲＣ3F1B 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 70 ％   150 ％   150 ％   534 ㎡     20.5 m x   26.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は共同住宅（平均専有面積約７１㎡のファミリータイプ）、地下：駐車場６台 ⑦有効率　  66.5 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
330.00 
68.2 
225.00 
4,800 
1,080,000 		 2.0  2,160,000 
1.0  1,080,000 

 2～ 2		 住宅
330.00 
83.3 
275.00 
4,900 
1,347,500 		 2.0  2,695,000 
1.0  1,347,500 

 3～ 3		 住宅
250.00 
98.0 
245.00 
5,000 
1,225,000 		 2.0  2,450,000 
1.0  1,225,000 
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
66.5 
745.00 

3,652,500 		 7,305,000 
3,652,500 
⑨年額支払賃料      3,652,500 円　×　12ヶ月　＝　      43,830,000 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,788,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,618,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,520,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,897,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,305,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,652,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         889,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    210,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,995 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,857,822 円　　　　（　        91,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,143,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,386,366 円  　　　       50,418,000　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,238,500 円  　　　　    381,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,747,866 円　（　　　　　　        20,127 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 381,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,231,100 円  
（　　　　　        37,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,857,822 円      
②総費用 10,747,866 円      
③純収益　①－② 38,109,956 円      
④建物等に帰属する純収益 20,231,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,878,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,229,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    538,432,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区大山町１０６７番４１
 0110000023078-0000
2 　渋谷区大山町１０６７番５９
 0110000023092-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考