別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
渋谷 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区松濤１丁目２６番３７外
｢松濤１－１３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 659  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(80,150)

2:1		 共同住宅兼車庫

ＲＣ4		 大規模住宅、マンシ
ョン等が多い閑静な
住宅地域		 南東6m区道、北東側道 水道、ガス、下水 渋谷

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位：北、６ｍ
区道		 交通

施設		 渋谷駅北西方

960m		 法令

規制		 １低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅周辺は東京都を代表する商業地域の一つであり、駅周辺では再開発が進み、街の更新が図られている。当
地域内には格別の変動要因はなく引き続き現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区及びその隣接区に存する高級住宅地域である。中心となる需要者は、自己使用目的の個人、ある
程度規模が纏まった画地については、投資用不動産の開発を目的とする不動産業者等である。地域の名声を反映して需
要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場での中心価格帯は画地規模により様々であるが、土地代で坪当たり７００万
円台後半から８００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模住宅、マンション等が多い松濤１丁目の閑静な高級住宅地域に所在し、取引の中心は戸建住宅地として自己利用
を目的とするものである。収益物件である賃貸用共同住宅もみられるが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が
強い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,300,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 64.0]		 [107.1]
100		 2,310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は引き続
き堅調に推移しているが、金融資本市場の変
動や海外景気の影響に留意を要する。


住環境が優れ、稀少性が高い住宅地の需要は
底堅い。周辺地域を含めて地域要因に影響を
及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-148		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地２００㎡
(70,150)
b ６３公０７

-1		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.2m区道
、南西7m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ５５公０７

-149		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(70,200)
d ０７公５６

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m区道、
南2.6m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(80,300)
e ０９公０７

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.7m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,546,963  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
2,718,393 		 100
[ 127.3]
2,135,423 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
2,290,000 
b (　           ) 
2,255,420  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
2,481,195 		 100
[ 100.0]
2,481,195 
2,660,000 
c (　           ) 
2,249,365  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,212,597 		 100
[  98.2]
2,253,154 
2,410,000 
d (　           ) 
1,214,625  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,352,340 		 100
[  70.0]
1,931,914 
2,070,000 
e (　           ) 
1,539,964  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,591,296 		 100
[  69.3]
2,296,242 
2,460,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,430,000 円／㎡]  



渋谷 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,897,391 
14,280,051 
51,617,340 
19,588,800 
32,028,540 		 （　0.9627）
30,833,875 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,027,795,833 円　　　　（　  1,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 454.59 ＲＣ3 1,128.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 80 ％   150 ％   150 ％   659 ㎡     36.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２～３ＬＤＫタイプ（平均専有面積１２０～１７０㎡）の駐車場付賃貸マンションを想定 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
403.46 
63.0 
253.99 
5,200 
1,320,748 		 1.0  1,320,748 
1.0  1,320,748 

 2～ 2		 住宅
393.54 
99.1 
390.04 
5,300 
2,067,212 		 1.0  2,067,212 
1.0  2,067,212 

 3～ 3		 住宅
331.06 
100.0 
331.06 
5,300 
1,754,618 		 1.0  1,754,618 
1.0  1,754,618 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,128.06 
86.4 
975.09 

5,142,578 		 5,142,578 
5,142,578 
⑨年額支払賃料      5,142,578 円　×　12ヶ月　＝　      61,710,936 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     975.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,925,270 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,636,206 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,399,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,596,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,142,578 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,142,578 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,252,141 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,897,391 円　　　　（　        99,996 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,418 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,855,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,255,651 円  　　　       67,996,206　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,273,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,153,500 円  　　　　    371,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       371,000 円  　　　　    371,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,280,051 円　（　　　　　　        21,669 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 371,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　   1,128.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,588,800 円  
（　　　　　        29,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,897,391 円      
②総費用 14,280,051 円      
③純収益　①－② 51,617,340 円      
④建物等に帰属する純収益 19,588,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,028,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,833,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,027,795,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区松濤一丁目２６番３７
 0110000040277-0000
2 　渋谷区松濤一丁目２６番１０９
 0110000040334-0000
3 　渋谷区松濤一丁目２６番５５
 0110000040290-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
渋谷 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 -5 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 1,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区松濤１丁目２６番３７外
｢松濤１－１３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 659  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,150)
準防
（その他）
高度地区1種


(80,150)

2:1		 共同住宅兼車庫

ＲＣ4		 大規模住宅、マンシ
ョン等が多い閑静な
住宅地域		 南東6m区道、北東側道 水道、ガス、下水 渋谷

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区道		 交通

施設		 渋谷駅北西方

960m		 法令

規制		 １低専
(80,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接区等の中規模以上の住宅を中心とする高級住宅地域で、需要者は個人の富裕層を中心にマ
ンション開発業者等の参入も見られる。従来からの名声があり希少性、地域的選考性が強いが、画地規模が大きいため
需要者が限定される傾向もある。市場での需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１０億円～２
０億円程度、複合不動産については画地規模や取引態様の個別性が強く中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、賃料の遅行性により投下資本及
び土地価格上昇に相応した賃料獲得が難しく低位に試算されたものと判断される。以上より比準価格を標準に収益価格
も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,300,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[105.0]		 100
[ 64.7]		 [107.1]
100		 2,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京都心区の不動産価格は高値圏で推移して
いる。今後は金融政策修正の影響、外国為替
市場の動向、地政学的リスク等の諸要因に左
右される。

特筆すべき変動は無い。居住環境の極めて良
好な全国的に知名度の高い高級住宅地で富裕
層の需要が根強く地価は上昇傾向を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６公０７

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
南西5.4m、
南東5.4m、
三方路
１低専
高度地区1種
(80,150)
b １６公０７

-8		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c ５５公０７

-224		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地１８０㎡
(70,150)
d ６１公０７

-19		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.7m区道、
東3.2m、
二方路
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,535,312  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,481,885 		 100
[  65.0]
2,279,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
1,664,590  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
1,974,457 		 100
[  85.7]
2,303,917 
2,470,000 
c (　           ) 
1,454,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
1,730,177 		 100
[  75.5]
2,291,625 
2,450,000 
d (　           ) 
1,805,810  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,827,480 		 100
[  78.0]
2,342,923 
2,510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,470,000 円／㎡]  



渋谷 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,084,095 
14,127,539 
51,956,556 
19,008,000 
32,948,556 		 （　0.9627）
31,719,575 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,057,319,167 円　　　　（　  1,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 454.59 ＲＣ3 1,128.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 80 ％   150 ％   150 ％   659 ㎡     36.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅。平均専有面積１４０㎡程度。 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
403.46 
63.0 
253.99 
5,194 
1,319,224 		 1.0  1,319,224 
1.0  1,319,224 

 2～ 2		 住宅
393.54 
99.1 
390.04 
5,300 
2,067,212 		 1.0  2,067,212 
1.0  2,067,212 

 3～ 3		 住宅
331.06 
100.0 
331.06 
5,353 
1,772,164 		 1.0  1,772,164 
1.0  1,772,164 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,128.06 
86.4 
975.09 

5,158,600 		 5,158,600 
5,158,600 
⑨年額支払賃料      5,158,600 円　×　12ヶ月　＝　      61,903,200 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     975.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,925,270 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,828,470 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,409,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,779,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,158,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,158,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,256,042 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,084,095 円　　　　（　       100,279 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,418 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,800,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,273,339 円  　　　       68,188,470　×　　　　   9.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,274,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,060,000 円  　　　　    360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       360,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       360,000 円  　　　　    360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,127,539 円　（　　　　　　        21,438 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,128.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,008,000 円  
（　　　　　        28,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,084,095 円      
②総費用 14,127,539 円      
③純収益　①－② 51,956,556 円      
④建物等に帰属する純収益 19,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 32,948,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,719,575 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,057,319,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区松濤一丁目２６番３７
 0110000040277-0000
2 　渋谷区松濤一丁目２６番１０９
 0110000040334-0000
3 　渋谷区松濤一丁目２６番５５
 0110000040290-0000
4 　
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備考