別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
世田谷 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-28 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　進藤　俊二   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区南烏山３丁目８６５番１
｢南烏山３－２５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度2種最高45m


(70,300)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北20m国道、背面道 水道、ガス、下水 芦花公園

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ　国道 交通

施設		 芦花公園駅　北方

300m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度2種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地因に大きな変動要因等は見当たらず、
当面は現状の利用形態のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区等の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、路線沿
いの物件を取得する各種事業者、収益物件に対する投資家、また素地に対するマンションデベロッパー等。供給が限定
的であるなか、収益用不動産やマンション素地の引き合いは強い状況が継続し、需要は堅調に推移している。取引の価
格帯は規模や目的等により物件ごとに幅があるが、概ね坪２５０万～２８０万円程度のものが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いで発生した規範性の高い取引事例を収集し、市場実態を反映した説得力の高い
価格が試算されている。一方、投資目的の需要は採算性が重視されるため、当該地域の賃貸市場に留意しながら土地残
余法による収益価格を試算したが、対象地域の用途特性等から相対的に低位に試算された。よって、実証的な比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    836,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[110.9]		 [101.0]
100		 786,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用環境等が改善するなか、景気は緩やかな
回復の継続が期待される。区内の不動産市況
も堅調であるが、金融資本市場の変動等に留
意を要する。

幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に
特段の変動等はない。用途の多様性等から引
き合いも多い地域で、地価は強含みで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
１２
-19		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
北東4m、
東4.8m、
三方路
準住居
高度2種最高45m
(80,300)
b ０７０１０
１１
-26		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15.4m都道、
西4m、角地
近商
高度3種最高15m
地区計画等
(100,300)
c ０７０１０
０２
-18		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
西15m、
東3.7m、
三方路
近商
高度2種最高25m
(100,200)
d ０７０１０
０２
-14		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e ０７０１０
１５
-12		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西25m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
669,543  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
816,780 		 100
[  98.0]
833,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
842,000 
b (　           ) 
781,508  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
771,088 		 100
[  92.8]
830,914 
839,000 
c (　           ) 
1,086,455  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.9]
1,059,014 		 100
[ 124.0]
854,044 
863,000 
d (　           ) 
1,080,217  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
943,390 		 100
[ 115.2]
818,915 
827,000 
e (　           ) 
845,697  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
928,505 		 100
[ 109.6]
847,176 
856,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    845,000 円／㎡]  



世田谷 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,404,846 
15,950,685 
36,454,161 
24,987,300 
11,466,861 		 （　0.9418）
10,799,490 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    299,985,833 円　　　　（　    588,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 ＲＣ8 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最高45m
 70 ％   300 ％   300 ％   510 ㎡     22.5 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～８階は住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積約３２㎡）想定 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,900 
530,400 		 6.0  3,182,400 
1.0  530,400 

 2～ 2		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,150 
498,015 		 1.0  498,015 
1.0  498,015 

 3～ 4		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,170 
501,177 		 1.0  501,177 
1.0  501,177 

 5～ 8		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,220 
509,082 		 1.0  509,082 
1.0  509,082 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
91.4 
1,242.70 

4,067,097 		 6,719,097 
4,067,097 
⑨年額支払賃料      4,067,097 円　×　12ヶ月　＝　      48,805,164 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　   1,242.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,518,457 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似物件の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,323,621 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,932,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,390,822 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,719,097 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,067,097 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,950,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,404,846 円　　　　（　       102,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,235,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,318,485 円  　　　       53,323,621　×　　　　  15.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      703,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,799,500 円  　　　　    447,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       447,000 円  　　　　    447,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,950,685 円　（　　　　　　        31,276 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 447,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,987,300 円  
（　　　　　        48,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,404,846 円      
②総費用 15,950,685 円      
③純収益　①－② 36,454,161 円      
④建物等に帰属する純収益 24,987,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,466,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,799,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    299,985,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     588,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区南烏山三丁目８６５番１
 0109000385225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
世田谷 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-28 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 404,000,000 円  １㎡当たりの価格 792,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区南烏山３丁目８６５番１
｢南烏山３－２５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 510  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度2種最高45m


(70,300)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北20m国道、背面道 水道、ガス、下水 芦花公園

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 芦花公園駅　北方

300m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度2種最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 甲州街道沿いの路線商業地域であり、価格形成要因に影響を与える地域要因の変動は特に認められず、当面は現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    833,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    625,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は事業目的の
法人、個人のほか、不動産投資家、纏まった素地についてはマンション開発業者等が想定される。街路条件、交通利便
性が良好で、一定の容積率、用途の多様性を有する商業地の供給は少なく、希少性から需要は堅調である。土地単体の
取引は少なく、画地規模もまちまちで、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から、対象標準地と地域的特性が類似した商業地の取引事例を採用しており、市
場性を反映し、信頼性が高い。一方収益価格は、投資採算性が重視されるが、当該地域の商業繁華性がやや弱く、土地
価格に見合うだけの賃料収入を収受しえないため比準価格に比して低位に求められたものと判断される。本件では比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    836,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 [101.0]
100		 792,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    742,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する中、景気は緩やか
な回復が期待され、不動産価格は上昇傾向に
あるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

地域要因の変動はないが、用途の多様性を有
する一定規模の路線商業地の需要は堅調で、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１９
１２
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
南3.7m、角地
近商
高度地区3種
(78,273)
b ０７０１０
０１
-8		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度2種最高31m
(90,300)
c ０７０１０
１２
-19		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m国道、
北東4m、
東4.8m、
三方路
準住居
高度2種最高45m
(80,300)
d ０７０１０
０５
-9		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m都道、
北4m、角地
１住居
高度2種最高25m
風致地区
(40,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
916,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
930,312 		 100
[ 113.3]
821,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
829,000 
b (　           ) 
847,588  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
893,358 		 100
[ 107.5]
831,031 
839,000 
c (　           ) 
669,543  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
816,780 		 100
[  99.0]
825,030 
833,000 
d (　           ) 
568,550  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
554,078 		 100
[  68.2]
812,431 
821,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    833,000 円／㎡]  



世田谷 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,640,168 
15,630,253 
37,009,915 
24,819,600 
12,190,315 		 （　0.9418）
11,480,839 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    318,912,194 円　　　　（　    625,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ8 1,370.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最高45m
 70 ％   300 ％   300 ％   510 ㎡     22.5 m x   22.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階～８階は１ＤＫタイプ（専有面積３２㎡程度）を想定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
70.0 
154.00 
3,800 
585,200 		 6.0  3,511,200 
1.0  585,200 

 2～ 2		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,200 
505,920 		 1.0  505,920 
1.0  505,920 

 3～ 4		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,250 
513,825 		 1.0  513,825 
1.0  513,825 

 5～ 7		 住宅
170.00 
93.0 
158.10 
3,300 
521,730 		 1.0  521,730 
1.0  521,730 

 8～ 8		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
3,300 
386,100 		 1.0  386,100 
1.0  386,100 

計
1,370.00 
89.0 
1,219.60 

4,070,060 		 6,996,060 
4,070,060 
⑨年額支払賃料      4,070,060 円　×　12ヶ月　＝　      48,840,720 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　   1,219.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,434,466 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,275,186 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,663,759 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,611,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,996,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,463 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,070,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,962,278 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,640,168 円　　　　（　       103,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,220,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,044,553 円  　　　       53,275,186　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      703,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,774,000 円  　　　　    444,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,630,253 円　（　　　　　　        30,648 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 444,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,370.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,819,600 円  
（　　　　　        48,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,640,168 円      
②総費用 15,630,253 円      
③純収益　①－② 37,009,915 円      
④建物等に帰属する純収益 24,819,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,190,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,480,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    318,912,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     625,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区南烏山三丁目８６５番１
 0109000385225-0000
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備考