別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
世田谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-27 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 340,000,000 円  １㎡当たりの価格 805,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘５丁目３１１５番１
｢桜丘５－３２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高45m
地区計画等

(80,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗付マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 西25m都道、北側道 水道、ガス、下水 千歳船橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 千歳船橋駅南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環八通り沿いの路線商業地域で、近隣地域にはスーパーマーケットや専門店などがあり、商圏は背後の住宅地の
ほか、環八通りの利用者にも及ぶと思料される。今後も現状維持で推移し、地価の上昇傾向も続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    858,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    654,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は環八通りなどの都道沿いで指定容積率が３００％程度の路線商業地域。主な需要者は中古の収益物件を取
得する法人と把握される。区内の幹線道路沿いでは収益物件を主体として有効需要が強く、低利回りも続き、地価の上
昇傾向はやや強まっている。土地が１５～４０坪前後の取引もあるが、１００坪超も複数見られる。中心価格帯は中古
の収益物件で総額数億円未満～４億円程度と把握されるが、やや規模の大きな総額１０億円弱の取引も確認できる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、街路条件等の地域的特性や最有効使用が類似する事例に基づき求めたもの
で市場性を反映し得たものと思料される。収益価格は、一般的経済のインフレ傾向を受け、路面店や上層階の居住用物
件でもようやく賃料水準が上向いてきたが、建築費の高騰も続いていることなどからやや低位に求められたものと思料
される。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    836,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[110.9]		 [103.0]
100		 801,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向にあり、堅調な不動産
需要も持続し、地価の平均的な上昇幅はわず
かに拡大して住宅地で６％強、商業地で８％
弱上昇している。

環八通り沿いの路線商業地であり区内の幹線
道路沿いでは収益物件を主体に堅調な需要と
低水準の利回りが続き、地価上昇の程度はや
や強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
１１
-26		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15.4m都道、
西4m、角地
近商
高度3種最高15m
地区計画等
(100,300)
b ０７０１０
０２
-14		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
c ０７０１０
１２
-13		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d ０７０１０
０１
-8		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m都道、
中間画地
近商
高度2種最高31m
(90,300)
e ０７０１９
１２
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
南3.7m、角地
近商
高度地区3種
(78,273)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
781,508  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
771,088 		 100
[  96.0]
803,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
827,000 
b (　           ) 
1,080,217  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
943,390 		 100
[ 111.1]
849,136 
875,000 
c (　           ) 
895,613  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
943,976 		 100
[ 111.1]
849,663 
875,000 
d (　           ) 
847,588  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
893,358 		 100
[ 106.1]
841,996 
867,000 
e (　           ) 
916,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
930,312 		 100
[ 113.3]
821,105 
846,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    858,000 円／㎡]  



世田谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,262,920 
15,509,822 
34,753,098 
24,204,700 
10,548,398 		 （　0.9418）
9,934,481 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    275,957,806 円　　　　（　    654,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.98 ＲＣ8 1,236.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高45m
地区計画等		 80 ％   300 ％   300 ％   422 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約３３㎡ ⑦有効率　  95.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
271.98 
94.3 
256.44 
3,700 
948,828 		 6.0  5,692,968 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
195.36 
97.1 
189.62 
3,100 
587,822 		 1.0  587,822 
1.0  587,822 

 4～ 4		 住宅
150.74 
96.2 
145.00 
3,200 
464,000 		 1.0  464,000 
1.0  464,000 

 5～ 7		 住宅
105.74 
94.6 
100.00 
3,300 
330,000 		 1.0  330,000 
1.0  330,000 

 8～ 8		 住宅
105.74 
94.6 
100.00 
3,400 
340,000 		 1.0  340,000 
1.0  340,000 

計
1,236.40 
95.5 
1,180.68 

3,918,472 		 8,662,612 
2,969,644 
⑨年額支払賃料      3,918,472 円　×　12ヶ月　＝　      47,021,664 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　   1,180.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,292,952 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,314,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,565,731 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,748,885 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,662,612 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,969,644 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,431,740 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,262,920 円　　　　（　       119,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,598,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 7,799,822 円  　　　       51,314,616　×　　　　  15.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      565,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,680,500 円  　　　　    433,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       433,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       433,000 円  　　　　    433,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,509,822 円　（　　　　　　        36,753 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 433,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,204,700 円  
（　　　　　        57,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,262,920 円      
②総費用 15,509,822 円      
③純収益　①－② 34,753,098 円      
④建物等に帰属する純収益 24,204,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,548,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,934,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,957,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     654,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜丘五丁目３１１５番１
 0109000146187-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
世田谷 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-27 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　脇山　大明   TEL.
鑑定評価額 331,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区桜丘５丁目３１１５番１
｢桜丘５－３２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 422  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高45m
地区計画等

(80,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗付マンシ
ョン等が多い路線商
業地域		 西25m都道、北側道 水道、ガス、下水 千歳船橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       425 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 千歳船橋駅南西方

750m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環状八号通り沿いに、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面は現状維持で
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    826,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    666,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の路線商業地域等である。主な需要者は法人投資家、不動産会社のほか、マ
ンション開発を目的とするマンションデベロッパー等になる。稼働中で遵法性があり築浅の投資物件やマンション素地
となる土地の取引は引き続き堅調である。土地の相場は坪当たり２５０～２７０万円前後で推移。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、対象不動産と代替・競争関係にあると認められる取引事例を収集し採用したもので、比準価格は市場性を
反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃貸需要はやや
弱い地域と考えられる。また実需の取引も多い地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    836,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[103.0]		 100
[113.9]		 [103.0]
100		 780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    736,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、先行きも緩やかな回
復が続くことが期待される。個人消費は持ち
直しており、公共投資は底堅く推移している
。

幹線道路沿いの路線商業地域として成熟して
いる。不動産価格に影響を与える地域要因の
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
０２
-14		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m道道、
中間画地
商業
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
b ０７０１０
０５
-9		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m都道、
北4m、角地
１住居
高度2種最高25m
風致地区
(40,200)
c ０７０１０
１２
-13		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
d ０７０１９
１２
-1		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
南3.7m、角地
近商
高度地区3種
(78,273)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,080,217  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
943,390 		 100
[ 116.2]
811,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
836,000 
b (　           ) 
568,550  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
554,078 		 100
[  67.8]
817,224 
842,000 
c (　           ) 
895,613  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
943,976 		 100
[ 116.2]
812,372 
837,000 
d (　           ) 
916,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
930,312 		 100
[ 124.1]
749,647 
772,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    826,000 円／㎡]  



世田谷 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,059,732 
14,958,336 
34,101,396 
23,366,200 
10,735,196 		 （　0.9418）
10,110,408 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    280,844,667 円　　　　（　    666,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 271.98 ＲＣ8 1,236.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高45m
地区計画等		 80 ％   300 ％   300 ％   422 ㎡     12.0 m x   26.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、住宅は５０㎡程度の２ＬＤＫ中心を想定 ⑦有効率　  95.5 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
271.98 
94.3 
256.48 
3,600 
923,328 		 6.0  5,539,968 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
195.36 
97.1 
189.69 
3,100 
588,039 		 1.0  588,039 
1.0  588,039 

 4～ 4		 住宅
150.74 
96.2 
145.01 
3,130 
453,881 		 1.0  453,881 
1.0  453,881 

 5～ 7		 住宅
105.74 
94.6 
100.03 
3,160 
316,095 		 1.0  316,095 
1.0  316,095 

 8～ 8		 住宅
105.74 
94.6 
100.03 
3,180 
318,095 		 1.0  318,095 
1.0  318,095 

計
1,236.40 
95.5 
1,180.99 

3,819,667 		 8,436,307 
2,896,339 
⑨年額支払賃料      3,819,667 円　×　12ヶ月　＝　      45,836,004 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,180.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,251,564 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似性のある店舗兼共同住宅等の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,087,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,504,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,583,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,436,307 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,896,339 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,396,397 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,059,732 円　　　　（　       116,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,130 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,090,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,913,836 円  　　　       50,087,568　×　　　　  15.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      565,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,553,000 円  　　　　    418,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,958,336 円　（　　　　　　        35,446 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 418,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　   1,236.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,366,200 円  
（　　　　　        55,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,059,732 円      
②総費用 14,958,336 円      
③純収益　①－② 34,101,396 円      
④建物等に帰属する純収益 23,366,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,735,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,110,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,958 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    280,844,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     666,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区桜丘五丁目３１１５番１
 0109000146187-0000
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備考