別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
世田谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-7 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
｢池尻３－３０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中小規模の店舗ビル
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南東40m国道 水道、ガス、下水 池尻大橋

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 池尻大橋駅　南西方

630m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 玉川通り沿いの中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。高容積率を活かした中高層
の建物が多く、主たる需要者は旺盛な投資需要を背景に不動産投資法人、不動産業者等のほか、規模が纏まればマンシ
ョン開発業者も想定される。玉川通りと三宿通りとの交差点至近に位置し、都心部に近く、希少性から需要は堅調であ
る。土地単体の取引はほとんどなく、画地規模もまちまちで、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し、採用したもので、市
場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、都心部に近く、高容積率を背景とする収益性が反映された価格形成
がなされていると考えられ、規範性がある。本件においては、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定
評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する中、景気は緩やか
な回復が期待され、不動産価格は上昇傾向に
あるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

都心部に近い高容積率の路線商業地で希少性
が高く、旺盛な需要から地価は上昇傾向を強
めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７公０６

-11		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b ０７０１０
０２
-7		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東30m国道、
南西4m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業

(100,360)
c ０７０１０
０１
-15		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22.9m都道、
中間画地
近商

(90,300)
d ０７０１０
１０
-3		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
東5.3m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,983,785  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,110,747 		 100
[ 116.6]
1,810,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,810,000 
b (　           ) 
1,348,652  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
1,579,849 		 100
[  89.2]
1,771,131 
1,770,000 
c (　           ) 
1,394,454  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,469,755 		 100
[  83.4]
1,762,296 
1,760,000 
d (　           ) 
1,103,801  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,063,663 		 100
[  63.9]
1,664,574 
1,660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,780,000 円／㎡]  



世田谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,267,162 
8,873,678 
21,393,484 
13,695,500 
7,697,984 		 （　0.9233）
7,107,549 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    197,431,917 円　　　　（　  1,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 ＲＣ10 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   134 ㎡     14.0 m x    9.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロアー貸し）、２階～１０階は１Ｋタイプ（専有面積３０㎡程度）を想定 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
65.00 
50.0 
32.50 
5,600 
182,000 		 8.0  1,456,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,000 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 4～ 6		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,100 
239,850 		 1.0  239,850 
1.0  239,850 

 7～ 8		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,200 
245,700 		 1.0  245,700 
1.0  245,700 

 9～10		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,300 
251,550 		 1.0  251,550 
1.0  251,550 

計
650.00 
86.0 
559.00 

2,364,050 		 3,638,050 
2,182,050 
⑨年額支払賃料      2,364,050 円　×　12ヶ月　＝　      28,368,600 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,347,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,716,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,535,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,180,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,638,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,182,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,052,021 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,267,162 円　　　　（　       225,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,173 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,453,878 円  　　　       30,716,400　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,873,678 円　（　　　　　　        66,221 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 366,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,695,500 円  
（　　　　　       102,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,267,162 円      
②総費用 8,873,678 円      
③純収益　①－② 21,393,484 円      
④建物等に帰属する純収益 13,695,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,697,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,107,549 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,041 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,431,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区池尻三丁目１５９番１３
 0109000010733-0000
2 　世田谷区池尻三丁目１５９番１４
 0109000010734-0000
3 　世田谷区池尻三丁目１５９番３３
 0109000010746-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
世田谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-7 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
｢池尻３－３０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中小規模の店舗ビル
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南東40m国道 水道、ガス、下水 池尻大橋

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 池尻大橋駅南西方

630m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三宿交差点から至近の路線商業地に存し隣接地で建替えが進むが今後も現状維持での推移と思料される。建築費
の高騰が続くも区内の高容積率の商業地での供給は希少で利回りは低水準で、地価は当面高値安定と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は玉川通り等の幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者は不動産業者と把握されるが、法人も見られる。
同一需給圏における供給は限定的であるので、収益物件の低利回りが続き、地価は上昇の趨勢をさらに強めている。商
業地であるので規模は区々であり、４０坪程度を標準として総額数億円程度が中心価格帯と判定されるが、堅調な有効
需要を反映し、１５０～５００坪前後の土地が付いた中古の収益物件で総額１５億円を超える取引も複数確認される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、最有効使用の類似する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たも
のと思料される。収益価格は、一般的経済のインフレ傾向を受け、路面店や上層階の居住用物件でもようやく賃料水準
が上向いてきたが元本価格には見合っておらず、建築費の高騰も続いていることなどから、比準価格よりやや低位に求
められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向にあり、堅調な不動産
需要も持続し、地価の平均的な上昇幅はわず
かに拡大して住宅地で６％強、商業地で８％
弱上昇している。

三宿交差点至近の路線商業地で隣接地で建替
えが進むなど一層の高度利用が進捗中であり
、有効需要は旺盛で、地価は上昇の趨勢をさ
らに強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
０１
-15		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22.9m都道、
中間画地
近商

(90,300)
b ０７０１０
０５
-10		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北23m区道、
東3.7m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
c ０７０１０
１０
-3		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m都道、
東5.3m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ０７０１０
０２
-7		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東30m国道、
南西4m、
北東4m、
北西4m、
四方路
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,394,454  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,469,755 		 100
[  83.4]
1,762,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,760,000 
b (　           ) 
1,694,698  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,804,254 		 100
[  78.0]
2,313,146 
2,310,000 
c (　           ) 
1,103,801  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,063,663 		 100
[  59.9]
1,775,731 
1,780,000 
d (　           ) 
1,348,652  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.0]
1,579,849 		 100
[  90.1]
1,753,440 
1,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,760,000 円／㎡]  



世田谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,304,259 
8,347,624 
20,956,635 
13,304,200 
7,652,435 		 （　0.9233）
7,065,493 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    196,263,694 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 65.00 ＲＣ10 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   134 ㎡     14.0 m x    9.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸し、２階以上：ワンルームタイプ、平均専有面積約２９㎡ ⑦有効率　  86.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.00 
50.0 
32.50 
5,500 
178,750 		 8.0  1,430,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
3,900 
228,150 		 1.0  228,150 
1.0  228,150 

 4～ 6		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,000 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 7～ 8		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,100 
239,850 		 1.0  239,850 
1.0  239,850 

 9～10		 住宅
65.00 
90.0 
58.50 
4,200 
245,700 		 1.0  245,700 
1.0  245,700 

計
650.00 
86.0 
559.00 

2,308,150 		 3,559,400 
2,129,400 
⑨年額支払賃料      2,308,150 円　×　12ヶ月　＝　      27,697,800 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　     559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,032,524 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,730,324 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,486,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,243,808 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,559,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,814 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,129,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,026,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,304,259 円　　　　（　       218,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,428,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,043,324 円  　　　       29,730,324　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,023,000 円  　　　　    238,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       238,000 円  　　　　    238,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,347,624 円　（　　　　　　        62,296 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 238,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,304,200 円  
（　　　　　        99,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,304,259 円      
②総費用 8,347,624 円      
③純収益　①－② 20,956,635 円      
④建物等に帰属する純収益 13,304,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,652,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,065,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,728 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,263,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区池尻三丁目１５９番１３
 0109000010733-0000
2 　世田谷区池尻三丁目１５９番１４
 0109000010734-0000
3 　世田谷区池尻三丁目１５９番３３
 0109000010746-0000
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備考