別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
世田谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-3 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　高橋　悟郎   TEL.
鑑定評価額 810,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
｢太子堂２－１６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 小売店舗、飲食店、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 三軒茶屋駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三軒茶屋駅に近い繁華な商業地域であり、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測する。駅周辺の人出や
商況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の商業地域である。需要者は機関投資家を含む法人投資家、不動産会社等で
ある。三軒茶屋駅周辺において供給が極めて限られている中にあって、駅に近い開発適地として高い相対的稀少性が認
められ、テナントビル用地として投資家等による旺盛な需要が見込まれる。立地条件、画地規模、需要動機等による差
が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産の収益性を反映した価格であり、想定要素を含む点で流動的な側面も有するものの、高度商業地等に
おいては需要者たる法人投資家等の行動原理に適合した価格として高い説得力が認められる。他方、対象標準地と代替
、競争関係にある商業地の取引事例から求められた比準価格も、市場性を的確に反映した価格として十分な説得力を有
するものと判断する。以上により、本件では比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利動向、物価動向、資材価格の動向等には
留意を要するが、良好な資金調達環境等を背
景として投資市場は概ね堅調に推移している
。

地域要因に特段の変動はない。三軒茶屋駅の
乗降客数は近年増加傾向で推移しており、駅
周辺の商業地域では高い賑わいが継続してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
c ７０８０３

-15		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ７０１０３

-18		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北35m都道、
東4m、角地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,600)
e １８公０７

-13		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南38m都道、
南東8m、
北西4m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,867,414 		 100
[ 112.8]
3,428,559 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,430,000 
b (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
2,773,290 		 100
[  77.5]
3,578,439 
3,580,000 
c (　           ) 
1,816,890  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,973,143 		 100
[  60.6]
3,256,012 
3,260,000 
d (　           ) 
3,122,995  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
3,464,323 		 100
[ 105.6]
3,280,609 
3,280,000 
e (　           ) 
3,353,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,321,918 		 100
[  85.0]
3,908,139 
3,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,490,000 円／㎡]  



世田谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,810,240 
26,007,353 
58,802,887 
29,325,000 
29,477,887 		 （　0.9233）
27,216,933 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    756,025,917 円　　　　（　  3,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 198.00 ＲＣ7 1,264.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   247 ㎡      9.2 m x   27.9 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗、４階以上は事務所を想定（いずれもフロア貸し） ⑦有効率　  80.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.00 
60.0 
113.40 
10,209 
1,157,701 		 12.0  13,892,412 
1.0  1,157,701 

 2～ 3		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
7,146 
1,202,672 		 10.0  12,026,720 
1.0  1,202,672 

 4～ 5		 事務所
198.00 
85.0 
168.30 
4,900 
824,670 		 6.0  4,948,020 
1.0  824,670 

 6～ 6		 事務所
185.00 
84.0 
155.40 
4,900 
761,460 		 6.0  4,568,760 
1.0  761,460 

 7～ 7		 事務所
98.00 
78.0 
76.44 
4,900 
374,556 		 6.0  2,247,336 
1.0  374,556 

計
1,264.00 
80.6 
1,018.44 

6,348,401 		 54,657,988 
6,348,401 
⑨年額支払賃料      6,348,401 円　×　12ヶ月　＝　      76,180,812 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　   1,018.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　      10,388,088 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,568,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,328,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,240,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,657,988 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         519,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,348,401 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,050,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,810,240 円　　　　（　       343,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,209 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,060,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,379,353 円  　　　       86,568,900　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,213,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,335,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,007,353 円　（　　　　　　       105,293 円／㎡）　　（経費率　　  30.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9233    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 392,000 円／㎡　×　   1,264.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0575     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,325,000 円  
（　　　　　       118,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,810,240 円      
②総費用 26,007,353 円      
③純収益　①－② 58,802,887 円      
④建物等に帰属する純収益 29,325,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,477,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,216,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      110,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    756,025,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１６
 0109000198280-0000
2 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１７
 0109000198281-0000
3 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１９
 0109000198282-0000
4 　世田谷区太子堂二丁目４２８番２４
 0109000198285-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
世田谷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-3 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　在間　浩二   TEL.
鑑定評価額 810,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
｢太子堂２－１６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 小売店舗、飲食店、
銀行等が建ち並ぶ商
業地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 三軒茶屋駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は三軒茶屋駅近くの小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に特
段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区における、最寄り駅に近く繁華性が高い商業地域。主な需要者は開発素地を
求める事業法人や投資目的の法人・個人又は不動産投資信託等である。周辺各所からのアクセスが良好な立地で多様な
用途が見込まれ、供給が限られることから希少性が認められる。中心価格帯は標準的画地規模の土地で７億円～９億円
程度となるが、商業地においては土地建物一体での取引が多く収益性等により価格帯は広くなる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては高い規範性を有する。従って、本件に
おいては、市場性を反映した比準価格と収益性を反映する収益価格を相互に関連付け、他の標準地との均衡も考慮した
うえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得状況の改善に伴って景気は緩やか
な回復傾向にあり、住宅地・商業地共に立地
が良好な地点を中心として地価の上昇傾向が
継続している。

地域要因の変動はない。既存の成熟した近隣
商業地域であり、最寄駅から近く希少性が高
いこともあって需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０１０３

-18		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北35m都道、
東4m、角地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,600)
b ６４公０７

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
東3.6m、角地
商業
高度地区最高40m
５種中高層階住専
(100,600)
c ７０８０９

-11		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東40m都道、
北5.5m、角地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
d Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,122,995  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
3,464,323 		 100
[ 100.7]
3,440,241 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,440,000 
b (　           ) 
2,637,917  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,813,778 		 100
[  82.5]
3,410,640 
3,410,000 
c (　           ) 
3,016,421  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,035,616 		 100
[  86.3]
3,517,516 
3,520,000 
d (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,867,414 		 100
[ 110.0]
3,515,831 
3,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,470,000 円／㎡]  



世田谷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,267,957 
27,793,188 
57,474,769 
26,664,300 
30,810,469 		 （　0.9418）
29,017,300 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    806,036,111 円　　　　（　  3,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 198.00 ＲＣ7 1,264.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   247 ㎡      9.2 m x   27.9 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階はフロア貸し店舗、４階以上はフロア貸し事務所を想定 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.00 
60.0 
113.40 
10,500 
1,190,700 		 10.0  11,907,000 
1.0  1,190,700 

 2～ 3		 店舗
198.00 
85.0 
168.30 
7,500 
1,262,250 		 8.0  10,098,000 
1.0  1,262,250 

 4～ 5		 事務所
198.00 
85.0 
168.30 
5,000 
841,500 		 3.0  2,524,500 
1.0  841,500 

 6～ 6		 事務所
185.00 
84.0 
155.40 
5,000 
777,000 		 3.0  2,331,000 
1.0  777,000 

 7～ 7		 事務所
98.00 
78.0 
76.44 
5,000 
382,200 		 3.0  1,146,600 
1.0  382,200 

計
1,264.00 
80.6 
1,018.44 

6,557,400 		 40,629,600 
6,557,400 
⑨年額支払賃料      6,557,400 円　×　12ヶ月　＝　      78,688,800 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　   1,018.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,332,768 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,021,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,301,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,720,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,629,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         385,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,557,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,161,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,267,957 円　　　　（　       345,214 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,862,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 14,709,688 円  　　　       86,021,568　×　　　　  17.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,213,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,054,500 円  　　　　    477,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       477,000 円  　　　　    477,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,793,188 円　（　　　　　　       112,523 円／㎡）　　（経費率　　  32.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 477,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 366,000 円／㎡　×　   1,264.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,664,300 円  
（　　　　　       107,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,267,957 円      
②総費用 27,793,188 円      
③純収益　①－② 57,474,769 円      
④建物等に帰属する純収益 26,664,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,810,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,017,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    806,036,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１６
 0109000198280-0000
2 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１７
 0109000198281-0000
3 　世田谷区太子堂二丁目４２８番１９
 0109000198282-0000
4 　世田谷区太子堂二丁目４２８番２４
 0109000198285-0000
5 　
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備考