別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
世田谷 -93　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -93 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 60,200,000 円  １㎡当たりの価格 814,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区下馬３丁目５２番１７
｢下馬３－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1:2		 診療所兼住宅

Ｓ3F1B		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南東12.8m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　１
２．８ｍ区道		 交通

施設		 三軒茶屋駅　南東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いに住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められず、当
面現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    856,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    591,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内の東急田園都市線及び同東横線沿を中心とする住宅地域である。需要者は区内及び隣接区等周辺の居
住者が中心である。駅接近性は劣るものの、準幹線道路に面し、バス便利用で都心部への交通の便は確保され、需要は
堅調である。画地規模がまちまちで中心となる価格帯の把握は難しいが、対象標準地程度の規模で坪当たり２７０万円
から２８０万円程度、やや小規模な新築戸建住宅で総額１億円を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域である。賃貸需要も認められるが、画地条件の制約等から土
地価格に見合うだけの賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められたものと判断される。比準価格は信頼性の高い
事例から求められた価格であることから、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    654,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.4]		 [104.0]
100		 814,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    761,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する中、景気は緩やか
な回復が期待され、不動産価格は上昇傾向に
あるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

最寄駅から距離感のある住宅地域であるが、
準幹線道路に面し、用途の多様性も認められ
ることから、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -93　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
１２
-26		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16.1m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
地区計画等
(70,200)
b ０７０１０
１２
-17		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.9m区道
、南西4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,150)
c ０７０１０
１４
-28		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北6m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,150)
d ０７０１０
１２
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
(70,200)
e ０７０１０
０１
-16		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m区道、
南4m、角地
２低専
高度1種最高12m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,246,305  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
1,008,914 		 100
[ 121.8]
828,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
861,000 
b (　           ) 
896,823  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
866,678 		 100
[ 104.5]
829,357 
863,000 
c (　           ) 
812,667  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
837,047 		 100
[ 100.8]
830,404 
864,000 
d (　           ) 
814,065  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
814,065 		 100
[  99.0]
822,288 
855,000 
e (　           ) 
809,935  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
797,835 		 100
[  97.9]
814,949 
848,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    856,000 円／㎡]  



世田谷 -93　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,541,887 
817,698 
3,724,189 
2,085,070 
1,639,119 		 （　0.9608）
1,574,866 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     43,746,278 円　　　　（　    591,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -93　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.22 Ｓ3 111.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   74 ㎡      6.3 m x   11.7 m  前面道路：区道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ：平均専有面積３７㎡程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.22 
100.0 
40.22 
3,400 
136,748 		 1.0  136,748 
1.0  136,748 

 2～ 2		 住宅
40.22 
100.0 
40.22 
3,450 
138,759 		 1.0  138,759 
1.0  138,759 

 3～ 3		 住宅
30.85 
100.0 
30.85 
3,450 
106,433 		 1.0  106,433 
1.0  106,433 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.29 
100.0 
111.29 

381,940 		 381,940 
381,940 
⑨年額支払賃料        381,940 円　×　12ヶ月　＝　       4,583,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,583,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       229,164 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,354,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           381,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          381,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         184,143 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,541,887 円　　　　（　        61,377 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,599 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -93　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,500 円  　　　　     37,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,498 円  　　　        4,583,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,000 円  　　　　     37,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         817,698 円　（　　　　　　        11,050 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     111.29 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,085,070 円  
（　　　　　        28,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,541,887 円      
②総費用 817,698 円      
③純収益　①－② 3,724,189 円      
④建物等に帰属する純収益 2,085,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,639,119 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,574,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,282 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,746,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     591,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -93　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区下馬三丁目５２番１７
 0109000167395-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
世田谷 -93　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -93 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　木村　悦人   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 812,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区下馬３丁目５２番１７
｢下馬３－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1:2		 診療所兼住宅

Ｓ3F1B		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南東12.8m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北１２．８
ｍ区道		 交通

施設		 三軒茶屋駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は路線バスが往来する準幹線道路沿いに一般住宅、共同住宅、歯科医院等が存する地域である。地域要
因に特段の変動要因はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    837,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    601,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の東急田園都市線、東横線、世田谷線沿線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。最寄駅から
距離があるが、充実した路線バス網やマイカーの利用により一定の利便性がある。需要者の中心は区内又は区外から転
入する一次取得者、買替層である。宅地供給は多くはないが相続等で供給された場合には市場滞留期間が短く、需要は
堅調である。中心価格帯は土地面積が１００㎡程度で８千万円台からで、新築戸建住宅では１億円台も存する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心にアパート、歯科医院等が存する住宅地域で、一部にアパート等の収益物件は在するが、土地価格に見
合う賃料水準は形成されておらず、収益性はやや低い。居住の快適性、利便性等が重視される地域で、自用目的の取引
が中心であることから、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    654,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.3]		 [104.0]
100		 805,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    761,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口は若干の増加傾向。個人消費は足踏
み残るが持ち直し、設備投資は足踏み、住宅
建設は横ばい、公共投資は底堅く、景気は緩
やかな回復傾向。

最寄駅への接近性がやや劣る住宅地域である
が、良好な住環境と用途の多様性等を反映し
て土地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -93　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７０１０
０８
-23		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東5.9m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
地区計画等
(70,200)
b ０７０１０
０１
-16		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.9m区道、
南4m、角地
２低専
高度1種最高12m
(80,150)
c ０７０１０
０１
-35		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m区道、
北4m、角地
１住居
高度2種最高19m
(80,200)
d ０７０１０
１４
-13		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東3.8m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
840,874  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
848,959 		 100
[ 100.9]
841,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
875,000 
b (　           ) 
809,935  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
797,835 		 100
[  99.9]
798,634 
831,000 
c (　           ) 
664,740  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
770,443 		 100
[ 105.8]
728,207 
757,000 
d (　           ) 
766,790  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
797,158 		 100
[  94.0]
848,040 
882,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    837,000 円／㎡]  



世田谷 -93　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,584,138 
822,077 
3,762,061 
2,096,250 
1,665,811 		 （　0.9608）
1,600,511 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     44,458,639 円　　　　（　    601,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -93　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.22 Ｓ3 111.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   74 ㎡      6.3 m x   11.7 m  前面道路：区道     　  12.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ：平均専有面積３７㎡程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
40.22 
100.0 
40.22 
3,400 
136,748 		 1.0  136,748 
1.0  136,748 

 2～ 2		 住宅
40.22 
100.0 
40.22 
3,500 
140,770 		 1.0  140,770 
1.0  140,770 

 3～ 3		 住宅
30.85 
100.0 
30.85 
3,500 
107,975 		 1.0  107,975 
1.0  107,975 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.29 
100.0 
111.29 

385,493 		 385,493 
385,493 
⑨年額支払賃料        385,493 円　×　12ヶ月　＝　       4,625,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,625,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       231,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,394,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           385,493 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,662 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,493 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         185,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,584,138 円　　　　（　        61,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -93　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 187,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,777 円  　　　        4,625,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,700 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         822,077 円　（　　　　　　        11,109 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　     111.29 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,096,250 円  
（　　　　　        28,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,584,138 円      
②総費用 822,077 円      
③純収益　①－② 3,762,061 円      
④建物等に帰属する純収益 2,096,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,665,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,600,511 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,458,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     601,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -93　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区下馬三丁目５２番１７
 0109000167395-0000
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備考