鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
世田谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -26

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　脇山　大明

TEL.

鑑定評価額

2,530,000,000 円

１㎡当たりの価格

986,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区用賀３丁目５１１番１２｢用賀３－２６－１７｣				②地積　(㎡)	2,566 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ8F1B	中高層マンションが多い住宅地域	北11m区道、三方路	水道、ガス、下水	用賀 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

用賀駅北方

650m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏に位置し、中高層のマンションが建ち並ぶ共同住宅地域として成熟されており、地域要因等に特段の変
動もないため、現状のまま推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 995,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 985,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区内及び隣接区部における分譲マンションの立地が可能な住宅地域と判断した。需要者層はマンシ
ョン開発業者が中心である。都心へのアクセス・住環境が良好な東急田園都市線沿線は分譲マンション需要が根強い一
方、マンション用地の供給が絶対的に少なく地価は強含みである。市場の中心価格帯はマンション素地価格としては容
積率１００％当たり４０～６０万円／㎡程度の水準と判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法による比準価格は市場性の観点から代替競争関係にあると認められるマンション用地の取引事例を採用
して試算したものであり信頼性は高い。開発法による価格は主たる需要者であるマンション開発業者の投資採算性の観
点からマンション分譲の開発計画を想定して試算したものであり、同様に信頼性は高い。したがって、本件では比準価
格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 950,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[103.0]

100
[110.0]

[106.0]
100

973,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    903,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復傾向にあり、先行きも緩やかな回
復が続くことが期待される。個人消費は持ち
直しており、公共投資は底堅く推移している
。

マンション市場は好調であり、高水準の分譲
価格での販売が継続している。不動産価格に
影響を与える地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１９０３ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m区道、中間画地		準工高度2種最高31m (70,200)
b	０７０１９０３ -3	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5m区道、北西5m、二方路		１住居高度2種最高19m (70,200)
c	０７０１０１４ -8	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m区道、北6m、南4.4m、三方路		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (70,100)
d	０７０１００５ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
e	０７０１００１ -8	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北15m都道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 956,321	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,355	100 [ 105.0]	951,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 635,836	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	693,028	100 [ 75.7]	915,493		970,000
c	(　 ) 595,625	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	737,440	100 [ 79.1]	932,288		988,000
d	(　 ) 677,061	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	710,914	100 [ 78.0]	911,428		966,000
e	(　 ) 847,588	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	893,358	100 [ 94.5]	945,352		1,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 995,000 円／㎡]

世田谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,075,876,153	2,547,640,908	12	1,240,000	4,903.79	383,000	6,265.82
⑧開発法による価格	2,528,235,245 円　　　　（　 985,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -26　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,216.12 ㎡	6,265.82 ㎡	5,130.57 ㎡	1,135.25 ㎡	4,903.79 ㎡	ＲＣ・8F ( 68 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.4 ％）	（ 244.2 ％）	（ 199.9 ％）	（ 44.2 ％）	（ 78.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	51.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,240,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する新築分譲マンションの販売価格等を比較考量して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,240,000 円／㎡　　×　　 4,903.79 ㎡　　＝　　　　 6,080,699,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,080,699,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 383,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 398,320 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 398,320 円／㎡　　×　　　 6,265.82 ㎡　　＝　　　　 2,495,801,422 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,080,699,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 608,069,960 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,103,871,382 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	547,262,964 円	( 9 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 484,054,092 円
	販売総額(2期)	4,925,366,676 円	( 81 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 4,116,128,931 円
	販売総額(3期)	608,069,960 円	( 10 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 475,693,130 円
収入合計		－	－	－	－	5,075,876,153 円
支出	建築工事費(1期)	249,580,142 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 227,092,971 円
	建築工事費(2期)	249,580,142 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 210,570,766 円
	建築工事費(3期)	1,996,641,138 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,561,972,362 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	364,841,976 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 344,739,183 円
	販売管理費(2期)	243,227,984 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 203,265,626 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,547,640,908 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,075,876,153 円　　－　　　　　　 2,547,640,908 円　　＝　　　　　 2,528,235,245 円 985,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区用賀三丁目５１１番１２	0109010081502-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月7日　提出
世田谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -26

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　野口　和紀

TEL.

鑑定評価額

2,540,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区用賀３丁目５１１番１２｢用賀３－２６－１７｣				②地積　(㎡)	2,566 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (80,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ8F1B	中高層マンションが多い住宅地域	北11m区道、三方路	水道、ガス、下水	用賀 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

用賀駅北方

650m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

「用賀」駅から徒歩圏で、敷地規模のある物件では容積率を活かした立体利用がなされ、今後も現状維持での推
移と思料される。区内で徒歩圏のマンション適地の希少性は高まる一方で地価の高値安定が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 979,000 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産はマンション適地であるので、同一需給圏は世田谷区内全域に及び、規模を活かした立体利用の進む住宅地
域と判定される。主な需要者はマンションデベロッパーと把握した。建築費の高騰が長引き、マンション価格も高騰を
続けているが、区内では供給が限定的であることもあって、エンドユーザーの有効需要も堅調に推移しており、区内の
マンション用地の需要も旺盛である。地価水準は容積率１００％当たり１６０万～１７０万円／坪前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。開発法によ
る価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求めたもので、想定建物は一級建築士に作成を依頼し、販売価格や建築
工事費等の収支計画、開発スケジュールについては価格時点の経済情勢等を勘案して適正を期している。よって、比準
価格及び開発法による価格の双方に等しくウェイトを置き、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 950,000 円／㎡

[109.5]
100

100
[103.0]

100
[109.0]

[106.0]
100

982,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微増傾向にあり、堅調な不動産
需要も持続し、地価の平均的な上昇幅はわず
かに拡大して住宅地で６％強、商業地で８％
弱上昇している。

好調の続く区内のマンション市場を反映し、
高水準の分譲価格が続くなか、マンション用
地の供給は限定的であり、地価は上昇傾向を
より強めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１００４ -4	世田谷区		更地	（　）	台形	北5.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０７０１９０４ -3	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、北西6m、角地		２低専高度1種最高12m (67,134)
c	０７０１９０４ -4	世田谷区		建付地	（　）	台形	西3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０７０１９０４ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,254,019	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,310,450	100 [ 135.7]	965,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 967,824	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	923,832	100 [ 96.0]	962,325		1,020,000
c	(　 ) 823,712	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,016	100 [ 96.7]	898,672		953,000
d	(　 ) 1,122,229	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,183,952	100 [ 121.1]	977,665		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

世田谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を中高層共同住宅地と判定した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,157,745,123	2,645,236,390	12	1,260,000	4,903.79	400,000	6,265.82
⑧開発法による価格	2,512,508,733 円　　　　（　 979,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -26　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,566 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,566.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,216.12 ㎡	6,265.82 ㎡	5,130.57 ㎡	1,135.25 ㎡	4,903.79 ㎡	ＲＣ・8F 1B ( 68 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 47.4 ％）	（ 244.2 ％）	（ 199.9 ％）	（ 44.2 ％）	（ 78.26 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	51.0 ｍ 42.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,260,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築分譲マンションの販売価格等を勘案して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,260,000 円／㎡　　×　　 4,903.79 ㎡　　＝　　　　 6,178,775,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,178,775,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 416,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 416,000 円／㎡　　×　　　 6,265.82 ㎡　　＝　　　　 2,606,581,120 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,178,775,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 617,877,540 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,224,458,660 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	556,089,786 円	( 9 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 491,861,416 円
	販売総額(2期)	5,004,808,074 円	( 81 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 4,182,518,107 円
	販売総額(3期)	617,877,540 円	( 10 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 483,365,600 円
収入合計		－	－	－	－	5,157,745,123 円
支出	建築工事費(1期)	260,658,112 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 237,172,816 円
	建築工事費(2期)	260,658,112 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 219,917,249 円
	建築工事費(3期)	2,085,264,896 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,631,302,728 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	370,726,524 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 350,299,493 円
	販売管理費(2期)	247,151,016 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 206,544,104 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,645,236,390 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,157,745,123 円　　－　　　　　　 2,645,236,390 円　　＝　　　　　 2,512,508,733 円 979,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区用賀三丁目５１１番１２	0109010081502-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考