鑑定評価書

令和7年1月8日　提出
世田谷 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -13

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　高橋　悟郎

TEL.

鑑定評価額

1,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜新町２丁目５２１番１｢桜新町２－１４－８｣				②地積　(㎡)	1,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域	西6m区道、南側道	水道、ガス、下水	桜新町 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

桜新町駅北西方

430m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションのほか事業所等も見られる地域であるが、地域に特段の変動はなく、当面はほぼ現在の地域要
因が維持されるものと予測する。旺盛な住宅需要から、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,020,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区を中心とした区部西部の住宅地域、混在地域等である。需要者は大手、中堅のマンションデベ
ロッパーが中心である。良好な都心接近性、住環境等から当該圏域におけるマンション需要は底堅く、大規模地の供給
が慢性的に不足している現下の市場環境にあって、マンションデベロッパーによる素地需要は総じて高い水準で推移し
ている。事業規模や画地条件等に左右される面が大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の価格は、一義的には投資採算性の観点から形成されるため、同様の視点で求められた開発法による価
格は需要者の市場行動に適合し、高い説得力が認められると判断される。他方、対象標準地と代替、競争関係にある大
規模地の取引事例に基づき求めた比準価格についても、実証的かつ客観的な価格として一定の説得力が認められること
から、本件では開発法による価格を標準として、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷（都） -45           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    997,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善、景気の緩やかな回復
が続く中で、当区の総人口及び生産年齢人口
は直近１年間ではやや増加傾向で推移してい
る。

地域要因に特段の変動はない。住宅人気の高
い桜新町駅徒歩圏内の住宅地域であり、都心
部への接近性も良好で、マンション需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.5 ％

+4.3 ％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１９０３ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東12m区道、中間画地		準工高度2種最高31m (70,200)
b	０７０１００４ -4	世田谷区		更地	（　）	台形	北5.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	Ｒ７１１１５ -901	目黒区		建付地	（　）	不整形	南西4.3m区道、二方路		１中専高度2種最高17m (70,172)
d	０７０１９０４ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
e	０７０１９０３ -3	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西5m区道、北西5m、二方路		１住居高度2種最高19m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 956,321	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	999,355	100 [ 89.8]	1,112,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 1,254,019	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,310,450	100 [ 131.5]	996,540		1,030,000
c	(　 ) 1,097,873	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	1,193,894	100 [ 118.2]	1,010,063		1,040,000
d	(　 ) 1,122,229	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,183,952	100 [ 115.6]	1,024,180		1,050,000
e	(　 ) 635,836	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	693,028	100 [ 60.4]	1,147,397		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

世田谷 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,827,653,762	1,915,720,515	13	1,330,000	3,506.00	448,000	3,939.00
⑧開発法による価格	1,911,933,247 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,876 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.50 ㎡	3,939.00 ㎡	3,734.20 ㎡	204.80 ㎡	3,506.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 45 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.7 ％）	（ 210.0 ％）	（ 199.1 ％）	（ 10.9 ％）	（ 89.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,330,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,330,000 円／㎡　　×　　 3,506.00 ㎡　　＝　　　　 4,662,980,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,662,980,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 448,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 461,440 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 461,440 円／㎡　　×　　　 3,939.00 ㎡　　＝　　　　 1,817,612,160 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,662,980,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 466,298,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,283,910,160 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	233,149,000 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 206,336,865 円
	販売総額(2期)	233,149,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 198,083,390 円
	販売総額(3期)	4,196,682,000 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,423,233,507 円
収入合計		－	－	－	－	3,827,653,762 円
支出	建築工事費(1期)	181,761,216 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 167,547,489 円
	建築工事費(2期)	181,761,216 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 157,605,150 円
	建築工事費(3期)	1,454,089,728 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,186,100,991 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	279,778,800 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 247,604,238 円
	販売管理費(2期)	186,519,200 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 156,862,647 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,915,720,515 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,827,653,762 円　　－　　　　　　 1,915,720,515 円　　＝　　　　　 1,911,933,247 円 1,020,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区桜新町二丁目５２１番１	0109000148008-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月8日　提出
世田谷 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -13

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　島　修治

TEL.

鑑定評価額

1,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜新町２丁目５２１番１｢桜新町２－１４－８｣				②地積　(㎡)	1,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域	西6m区道、南側道	水道、ガス、下水	桜新町 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

桜新町駅北西方

430m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面はほぼ現
在の地域要因を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,020,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に世田谷区を中心とした城南地区の住宅地域と判断した。分譲マンションの需要者は良好な住環境と利
便性を共に重視する比較的購買力の高い需要者である。コスト負担が嵩む中、主な土地需要者である開発業者の投資採
算性に見合うマンション開発用地の需要は堅調を維持。分譲単価が高止まりしており、素地の仕入価格も概ね高水準を
堅持している。分譲価格は、７０㎡で９，５００～１２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主な需要者であるマンション開発業者は、立地に応じた投資採算性及び市場性を重視し開発用地を取得する。比準価格
は同一需給圏内における相対的な市場性を反映した価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合
の投資採算性を示しているものであり、いずれの試算価格も信頼性を有するものと判断した。本件では開発法による価
格を重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷 -45                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    997,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済一般は各種不安要素は見られるものの、
緩やかに回復傾向が継続し、区内の不動産需
要は一定の強弱はあるものの、強含み傾向に
ある。

利便性及び良好な住環境を備える住宅地であ
り、マンション素地の仕入価格および分譲単
価は概ね堅調を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.5 ％

+4.3 ％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１９０４ -3	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、北西6m、角地		２低専高度1種最高12m (67,134)
b	０７０１９０４ -4	世田谷区		建付地	（　）	台形	西3.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０７０１０１４ -8	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	西6m区道、北6m、南4.4m、三方路		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (70,100)
d	０７０１９０４ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 967,824	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	923,832	100 [ 87.3]	1,058,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 823,712	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	869,016	100 [ 92.2]	942,534		971,000
c	(　 ) 595,625	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	737,440	100 [ 69.8]	1,056,504		1,090,000
d	(　 ) 1,122,229	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,183,952	100 [ 101.9]	1,161,876		1,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

世田谷 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンションの敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲用マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,885,212,466	1,975,776,069	13	1,350,000	3,506.00	464,000	3,939.00
⑧開発法による価格	1,909,436,397 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,876 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.50 ㎡	3,939.00 ㎡	3,734.20 ㎡	204.80 ㎡	3,506.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 45 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.7 ％）	（ 210.0 ％）	（ 199.1 ％）	（ 10.9 ％）	（ 89.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,350,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,350,000 円／㎡　　×　　 3,506.00 ㎡　　＝　　　　 4,733,100,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,733,100,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 464,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 477,920 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 477,920 円／㎡　　×　　　 3,939.00 ㎡　　＝　　　　 1,882,526,880 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,733,100,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 473,310,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,355,836,880 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	236,655,000 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 209,439,675 円
	販売総額(2期)	236,655,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 201,062,088 円
	販売総額(3期)	4,259,790,000 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 3,474,710,703 円
収入合計		－	－	－	－	3,885,212,466 円
支出	建築工事費(1期)	188,252,688 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 173,531,328 円
	建築工事費(2期)	188,252,688 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 163,233,906 円
	建築工事費(3期)	1,506,021,504 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,228,461,741 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	283,986,000 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 251,327,610 円
	販売管理費(2期)	189,324,000 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 159,221,484 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,975,776,069 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,885,212,466 円　　－　　　　　　 1,975,776,069 円　　＝　　　　　 1,909,436,397 円 1,020,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

世田谷 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区桜新町二丁目５２１番１	0109000148008-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考