令和7年1月7日　提出 世田谷 -111　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世田谷 -111 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　阿部　章   TEL.

鑑定評価額 2,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 690,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５ ｢三軒茶屋２－２８－４｣ ②地積 　(㎡) 1,698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高28m (80,300) 台形 1.5:1 共同住宅 ＲＣ7 マンション、一般住 宅等が見られる住宅 地域 西8m区道、南東側道 水道、ガス、下水 三軒茶屋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 方位：北８ｍ区道 交通 施設 三軒茶屋駅西方 700m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度3種最高28m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏の利便性の高い共同住宅・一般住宅が見受けられる住宅地域で、住環境も良好であり、当面は 現状のまま推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,440,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区に所在する分譲マンション等の共同住宅を中心とする住宅地域である。主な需要者 としては、マンションデベロッパーの他に、賃貸マンション用地として取得する投資家である。交通利便性が優れるマ ンション用地は希少であるため、地価は強含みで推移している。土地価格水準は、立地・規模・形状にもよるが、容積 率１００％当たり、１５０～１７０万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、最寄駅からも近く街路・環境条件も良い中高層共同住宅地域に存することから、取引事例比較法に加え て、分譲マンション想定の開発法を適用した。比準価格はマンション用地の取引事例を採用しており規範性が高い。ま た開発法価格もデベロッパーの仕入価格に着目したもので説得力を有する。そこで、比準価格と開発法価格をともに重 視し、更に代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世田谷 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    950,000 円／㎡ [109.5] 100 100 [103.0] 100 [ 72.9] [103.0] 100 1,430,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業業績・個人所得とも好調で、不動産市況 も堅調に推移している。今後は、物価上昇・ 金利動向等の影響に注視する必要がある。 分譲マンション適地の供給は少なく、またエ ンドユーザーの需要も堅調であることから、 地価は強含みの傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％