鑑定評価書

令和7年1月8日　提出
世田谷 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -4

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　鈴木　真紀

TEL.

鑑定評価額

61,500,000 円

１㎡当たりの価格

676,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区南烏山２丁目４９６番１５｢南烏山２－１２－６｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	千歳烏山 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ私道

交通

施設

千歳烏山駅　南東方

460m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。令和３年計画決定の地区街づくり計画区域に該当し樹木の保
全等が計画されており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 695,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 451,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王線沿線駅から徒歩圏の住宅地域等である。需要者は同一需給圏内の居住者や都心通勤者等で一次取得
者が多く、建売業者等の参入も積極的である。最寄りの千歳烏山駅周辺には商店街やスーパー等が建ち並び利便性は高
く需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、標準地規模で土地総額６０００万円台程度、新築建売住宅では７０
００万円台～８０００万円台が多い傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は複数の類似性の高い事例を比準し求めたもので、現実の取引市場を反映した市場価格である。収益価格は賃
貸用建物の建築及び賃貸を想定して求めたが、近隣地域は自用目的の取引が多く収益性よりも居住の快適性が重視され
低めに求められた。よって市場実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけ代表標準地との検討も踏まえた上
で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 643,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[102.0]
100

673,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    637,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るが緩やかに回復し
ている。世田谷区の人口はここのところ微増
しており区内の不動産需給動向は強含んでい
る。

千歳烏山駅徒歩６分程度の既存住宅地域で需
要は堅調である。千歳烏山駅は数年前から特
急停車駅となり、京王線の高架化事業も進捗
中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１０１０ -11	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	０７０１０１０ -15	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.3m区道、西6.9m、二方路		１住居高度2種最高19m (70,200)
c	００７０１０１８ -17	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０７０１０１１ -4	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０７０１００５ -1	世田谷区		建付地	（　）	不整形	南6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 902,062	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	820,056	100 [ 111.1]	738,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	753,000
b	(　 ) 656,830	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	637,818	100 [ 93.4]	682,889		697,000
c	(　 ) 508,458	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	501,194	100 [ 72.9]	687,509		701,000
d	(　 ) 589,908	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	604,367	100 [ 95.8]	630,863		643,000
e	(　 ) 335,944	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 63.0]	577,223	100 [ 86.4]	668,082		681,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 695,000 円／㎡]

世田谷 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,371,956	776,854	3,595,102	2,082,920	1,512,182	（　0.9781） 1,479,065	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	41,085,139 円　　　　（　 451,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	160 ％	91 ㎡	8.0 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２９㎡程度で１Ｋの共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	3,200	182,400	1.0	182,400
							1.0	182,400
2～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	3,250	185,250	1.0	185,250
							1.0	185,250
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		367,650		367,650
								367,650

⑨年額支払賃料	367,650 円　×　12ヶ月　＝　 4,411,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,411,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 220,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,191,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,493 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 367,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,371,956 円　　　　（　 48,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,390 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

世田谷 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,354 円	4,411,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,100 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,854 円　（　　　　　　 8,537 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9781

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,082,920 円（　　　　　 22,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,371,956 円
②総費用	776,854 円
③純収益　①－②	3,595,102 円
④建物等に帰属する純収益	2,082,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,512,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,479,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,085,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 451,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

世田谷 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区南烏山二丁目４９６番１５	0109000383740-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月8日　提出
世田谷 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -4

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　高橋　悟郎

TEL.

鑑定評価額

61,700,000 円

１㎡当たりの価格

678,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区南烏山２丁目４９６番１５｢南烏山２－１２－６｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	東4m私道	水道、ガス、下水	千歳烏山 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ私道

交通

施設

千歳烏山駅南東方

460m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測する
。千歳烏山駅周辺では整備事業が行われており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 705,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 448,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね京王線沿線の住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する平均的所得水準の一次取得者が中心で
あり、圏域外部からの転入も認められる。市場において利便性に対する選好が強まりつつある中にあって、最寄り駅か
ら徒歩圏内に位置しており、総額面で値頃感のある画地を中心に市場は強含みで推移している。中心価格帯は１００㎡
程度の画地で７千万円程度、新築戸建は総額７～９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域に所在しているが、市場では自用目的の取引を中心として、主とし
て市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、土地取引におい
て収益性から価格形成がなされる可能性は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 643,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[103.4]

[102.0]
100

677,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善、景気の緩やかな回復
が続く中で、当区の総人口及び生産年齢人口
は直近１年間ではやや増加傾向で推移してい
る。

街路条件、環境条件、行政的条件に特段の変
動はないが、千歳烏山駅は令和４年から特急
停車駅となり、都心部等へのアクセスが向上
した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.9
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７０１０１０ -15	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.3m区道、西6.9m、二方路		１住居高度2種最高19m (70,200)
b	０７０１０１８ -18	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、南西7.5m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)
c	０７０１０１０ -11	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	０７０１０１２ -1	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.4m区道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 656,830	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	637,818	100 [ 96.0]	664,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	678,000
b	(　 ) 785,593	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	710,775	100 [ 91.7]	775,109		791,000
c	(　 ) 902,062	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	820,056	100 [ 113.3]	723,792		738,000
d	(　 ) 414,093	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	399,933	100 [ 66.4]	602,309		614,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

世田谷 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,289,262	760,351	3,528,911	2,028,740	1,500,171	（　0.9781） 1,467,317	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	40,758,806 円　　　　（　 448,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	ＬＳ2	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	160 ％	91 ㎡	8.0 m x 11.5 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ（平均専有面積約２９㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	100.0	57.00	3,116	177,612	1.0	177,612
							1.0	177,612
2～ 2	住宅	57.00	100.0	57.00	3,212	183,084	1.0	183,084
							1.0	183,084
～

～

～

計		114.00	100.0	114.00		360,696		360,696
								360,696

⑨年額支払賃料	360,696 円　×　12ヶ月　＝　 4,328,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,328,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,111,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,289,262 円　　　　（　 47,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,212 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

世田谷 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,500 円	33,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,851 円	4,328,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,400 円	33,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,700 円	33,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,351 円　（　　　　　　 8,356 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9781

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,700,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,028,740 円（　　　　　 22,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,289,262 円
②総費用	760,351 円
③純収益　①－②	3,528,911 円
④建物等に帰属する純収益	2,028,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,500,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,467,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,124 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,758,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

世田谷 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	世田谷区南烏山二丁目４９６番１５	0109000383740-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考