別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-3 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南六郷３丁目１６番２９
｢南六郷３－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 工場兼住宅

Ｓ4		 小規模工場、住宅等
が混在する工業地域
 南7.6m区道 水道、ガス、下水 雑色

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層工場兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 雑色駅南方

920m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模工場、住宅等が混在する工業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層工場兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    362,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内のうち、南部を中心とする地域に所在する小規模工場、一般住宅等の混在する地域である。需
要者は、工場等の経営者のほか、戸建住宅用地として取得する個人、建売業者等があげられるが、近年は、住宅用地と
しての取引が多く見られている。市場での中心価格帯は、規模等にもよるが、土地単価で概ね４０万円／㎡～６０万円
／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、小規模工場、一般住宅等が混在する工業地域である。工場・住宅については、自用のために取引されるこ
とが多い。そのため、多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格が最も信頼性が高いと判断される。したがっ
て、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 9-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は微増傾向を示しているが
、老年人口は微減となっている。


小規模工場、一般住宅、共同住宅等が混在す
る地域であり、地域要因に大きな変化はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
９
-4		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.3m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ７１１１
９
-6		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m区道、
中間画地
工業

(70,200)
c Ｒ６７１１
１
-13		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(83,227)
d Ｒ７１１１
８
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.6m区道
、北西5m、
角地
工業

(80,200)
e Ｒ７１１０
６
-1		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,619  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
495,535 		 100
[ 108.9]
455,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
455,000 
b (　           ) 
494,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
517,796 		 100
[ 105.0]
493,139 
493,000 
c (　           ) 
437,008  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
498,649 		 100
[ 104.6]
476,720 
477,000 
d (　           ) 
511,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
514,343 		 100
[ 100.0]
514,343 
514,000 
e (　           ) 
410,030  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,632 		 100
[  99.9]
435,067 
435,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    466,000 円／㎡]  



大田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,394,660 
4,727,263 
13,667,397 
9,643,200 
4,024,197 		 （　0.9599）
3,862,827 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    113,612,559 円　　　　（　    362,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼共同住宅 145.00 ＲＣ4 580.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   314 ㎡     13.2 m x   22.6 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を工場、２～４階を単身者向けの共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
145.00 
85.0 
123.25 
2,950 
363,588 		 1.0  363,588 
1.0  363,588 

 2～ 2		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
2,800 
365,400 		 1.0  365,400 
1.0  365,400 

 3～ 4		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
2,850 
371,925 		 1.0  371,925 
1.0  371,925 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.00 
88.8 
514.75 

1,472,838 		 1,472,838 
1,472,838 
⑨年額支払賃料      1,472,838 円　×　12ヶ月　＝　      17,674,056 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     514.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         926,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,600,606 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       930,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,670,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,472,838 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,472,838 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         710,092 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,394,660 円　　　　（　        58,582 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 820,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,934,463 円  　　　       18,600,606　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,727,263 円　（　　　　　　        15,055 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     580.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,643,200 円  
（　　　　　        30,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,394,660 円      
②総費用 4,727,263 円      
③純収益　①－② 13,667,397 円      
④建物等に帰属する純収益 9,643,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,024,197 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,862,827 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,612,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     362,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南六郷三丁目１６番２９
 0108010059995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-3 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南六郷３丁目１６番２９
｢南六郷３－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 工場兼住宅

Ｓ4		 小規模工場、住宅等
が混在する工業地域
 南7.6m区道 水道、ガス、下水 雑色

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層工場兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 雑色駅南方

920m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模工場、住宅等が混在する多摩川土手に近い工業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は
特段認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層工場兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の工業地域及び住工混在地域である。需要者の中心は、自用の工場・作業所を求める事業法人
等で、立地条件や画地規模によってはマンション開発や宅地分譲も可能なことから、住宅用途も可能な画地については
特に旺盛な需要が認められる。総額は規模によって開差が大きいものの、区内の内陸型工業地については土地単価４０
万～７５万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模工場、住宅等が混在する工業地域であり、主たる需要者は不動産の収益性、投資採算性を重視して取
引意思を決定する事業法人等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実
証的な価格であり、賃貸想定により求めた収益価格も概ね均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 9-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    330,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 447,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口、取引件数は増加傾向、取引利
回りは低下傾向乃至横ばいで推移しており、
取引価格は上昇傾向にある。


多摩川土手に近い家内工業地域で、希少な工
業用地である一方、住宅用途との競合から需
要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
８
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.6m区道
、北西5m、
角地
工業

(80,200)
b Ｒ７１１１
９
-6		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m区道、
中間画地
工業

(70,200)
c Ｒ７１１１
９
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ７１１０
６
-1		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
514,343 		 100
[ 100.0]
514,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
514,000 
b (　           ) 
494,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
517,796 		 100
[ 108.2]
478,555 
479,000 
c (　           ) 
517,271  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
519,242 		 100
[ 104.0]
499,271 
499,000 
d (　           ) 
410,030  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
434,632 		 100
[ 100.9]
430,755 
431,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



大田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,352,408 
4,738,329 
13,614,079 
9,702,000 
3,912,079 		 （　0.9599）
3,755,205 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    110,447,206 円　　　　（　    352,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼共同住宅 145.00 ＲＣ4 580.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   314 ㎡     13.2 m x   22.6 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階工場はフロア貸し、２階以上は１Ｋタイプ平均専有面積３３㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
145.00 
85.0 
123.25 
2,900 
357,425 		 1.0  357,425 
1.0  357,425 

 2～ 2		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
2,840 
370,620 		 1.0  370,620 
1.0  370,620 

 3～ 4		 住宅
145.00 
90.0 
130.50 
2,840 
370,620 		 1.0  370,620 
1.0  370,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.00 
88.8 
514.75 

1,469,285 		 1,469,285 
1,469,285 
⑨年額支払賃料      1,469,285 円　×　12ヶ月　＝　      17,631,420 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     514.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         926,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,557,970 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       927,899 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,630,071 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,469,285 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,469,285 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         708,379 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,352,408 円　　　　（　        58,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,840 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 825,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,930,029 円  　　　       18,557,970　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      250,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,738,329 円　（　　　　　　        15,090 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　     580.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,702,000 円  
（　　　　　        30,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,352,408 円      
②総費用 4,738,329 円      
③純収益　①－② 13,614,079 円      
④建物等に帰属する純収益 9,702,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,912,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,755,205 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,447,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     352,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南六郷三丁目１６番２９
 0108010059995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考