別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-2 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 12,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 823,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東海２丁目７番１
｢東海２－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 14,879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,400)

1:2		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ8		 大規模な倉庫、市場
、事業所等が混在す
る地域		 西30m区道 水道、ガス、下水 流通センター

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  93.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 流通センター駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模な流通業務施設等が集積する臨海部の工業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    774,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内の工業地域を中心に流通業務施設や工場が集積する東京湾岸エリアの工業地域である。主な需要層
は、物流事業や倉庫業を営む法人や不動産投資家等である。区内の工業地域は、東京港や羽田空港に近い立地優位性が
非常に高く、規模を問わず物流施設用地については旺盛な需要が認められる。なお、取引価格帯については画地規模や
需要者の属性により異なるため一律には把握し難いが、稀少性に伴う高値傾向が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は流通業務施設が集積する地域であり、地域内には自社使用のほか賃貸用倉庫も存する。した
がって、主な需要層は、賃貸事業による収益性をも重視して意思決定を行うものと考えられる。よって、本件では東京
湾岸エリアの工業地域の取引事例より求められた地価実勢を反映する比準価格と賃貸用倉庫を想定して求められた収益
価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    762,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　大田 9-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    778,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、
長引く物価高による消費者マインド等への影
響が懸念される。


地域要因に特段の変動は見られないものの、
Ｅコマース等による需要拡大は継続している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
２
-903		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
準工

(70,300)
b Ｒ６７１１
１
-15		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m区道、
北西12m、
角地
工専

(80,200)
c Ｒ７１１０
８
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16m区道、
南11m、角地
工専

(80,200)
d Ｒ６１１０
３
-24		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m区道、
中間画地
工専

(70,200)
e ０１（公）
７
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m道路、
西30m、
二方路
準工
地区計画等
臨港地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
726,055  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
769,618 		 100
[  86.4]
890,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
891,000 
b (　           ) 
605,120  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,799 		 100
[  67.5]
915,258 
915,000 
c (　           ) 
600,435  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
614,426 		 100
[  68.9]
891,765 
892,000 
d (　           ) 
412,817  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,832 		 100
[  55.8]
833,032 
833,000 
e (　           ) 
511,152  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
527,347 		 100
[  60.0]
878,912 
879,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    880,000 円／㎡]  



大田 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,556,044,715 
459,108,405 
1,096,936,310 
711,280,000 
385,656,310 		 （　0.9257）
357,002,046 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　 11,516,195,032 円　　　　（　    774,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 9,096.53 ＳＲＣ8 77,686.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   400 ％   400 ％   14,879 ㎡     93.0 m x  160.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 マルチテナント型の物流倉庫兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  75.7 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 8		 倉庫兼事務所
77,686.66 
75.7 
58,829.76 
2,120 
124,719,091 		 6.0  748,314,546 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
77,686.66 
75.7 
58,829.76 

124,719,091 		 748,314,546 
0 
⑨年額支払賃料    124,719,091 円　×　12ヶ月　＝　   1,496,629,092 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　  58,829.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　     105,893,568 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 194 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,602,522,660 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      27,936,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    81,522,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,548,935,727 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       748,314,546 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,108,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,556,044,715 円　　　　（　       104,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,131 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 189,133,205 円  　　　    1,630,458,660　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   45,575,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  115,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    13,600,000 円  　　　　 13,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     459,108,405 円　（　　　　　　        30,856 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　  77,686.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 50 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 711,280,000 円  
（　　　　　        47,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,556,044,715 円      
②総費用 459,108,405 円      
③純収益　①－② 1,096,936,310 円      
④建物等に帰属する純収益 711,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 385,656,310 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 357,002,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,516,195,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     774,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東海二丁目７番１
 0108000252822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 9-2 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 12,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 823,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東海２丁目７番１
｢東海２－１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 14,879  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,400)

1:2		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ8		 大規模な倉庫、市場
、事業所等が混在す
る地域		 西30m区道 水道、ガス、下水 流通センター

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  93.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ区道 交通

施設		 流通センター駅北東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、大規模な倉庫・事業所等が建ち並ぶ臨海部の工業地域である。地域要因について特段の変動要因は
ないことから、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    778,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に都内湾岸エリアにおいて大型の物流施設等が立地する工業地域一円と判定した。需要者の属性は、
物流施設に投資する投資法人や、倉庫業者が中心である。羽田空港や港湾施設、高速道路等へのアクセスが良好である
ことに加え、Ｅコマース市場の拡大もあり、物流用地の需要は底堅い。価格水準については、立地や規模等によりばら
つきがあり、物流適地の供給は限定的であることから、物件ごとに個別に価格が形成される傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、大田区及び江東区に存する物流適地や工場地の事例を中心に収集・選択のうえ、実証的な価格を
試算した。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用した。対象標準地の存する地域は、投
資用の大型物流施設も多く、取引相場のみならず、収益性も考慮して価格が形成される地域である。よって、本件では
比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    762,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　大田（都） 9-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    778,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行きに不透明感があるが、景気は緩やかに
回復しており、大田区内の工業地の需要は、
物流用地を中心に底堅く推移している。


大規模な倉庫・事務所等が建ち並ぶ物流拠点
であり、地域要因に大きな変化はない。



近隣地域の標準的画地と概ね同等で特段の変
動要因はない。市場競争力は標準的である。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％ +5.8 ％
３　試算価格算定内訳 大田 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
２
-903		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
準工

(70,300)
b Ｒ６１１０
８
-1		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東15m区道、
中間画地
準工

(70,300)
c Ｒ６７１１
１
-15		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m区道、
北西12m、
角地
工専

(80,200)
d ０１（公）
７
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m道路、
西30m、
二方路
準工
地区計画等
臨港地区
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
726,055  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
769,618 		 100
[  91.2]
843,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
844,000 
b (　           ) 
545,232  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
617,203 		 100
[  73.7]
837,453 
837,000 
c (　           ) 
605,120  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,799 		 100
[  74.6]
828,149 
828,000 
d (　           ) 
511,152  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
527,347 		 100
[  58.1]
907,654 
908,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



大田 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,616,705,853 
472,814,629 
1,143,891,224 
763,580,000 
380,311,224 		 （　0.9436）
358,861,671 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　 11,576,182,935 円　　　　（　    778,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 9,096.53 ＳＲＣ8 77,686.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   400 ％   400 ％   14,879 ㎡     93.0 m x  160.0 m  前面道路：区道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫兼事務所（マルチテナント型の物流施設）を想定した。 ⑦有効率　  75.7 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 8		 倉庫兼事務所
77,686.66 
75.7 
58,829.76 
2,210 
130,013,770 		 6.0  780,082,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
77,686.66 
75.7 
58,829.76 

130,013,770 		 780,082,620 
0 
⑨年額支払賃料    130,013,770 円　×　12ヶ月　＝　   1,560,165,240 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　  58,829.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　     105,893,568 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 194 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,666,058,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      27,936,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    84,699,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,609,295,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       780,082,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,410,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,616,705,853 円　　　　（　       108,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,600,000 円  　　　　 14,600,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 186,339,429 円  　　　    1,693,994,808　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   45,575,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  124,100,000 円  　　　　 14,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    14,600,000 円  　　　　 14,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    14,600,000 円  　　　　 14,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     472,814,629 円　（　　　　　　        31,777 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　  77,686.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 50 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 763,580,000 円  
（　　　　　        51,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,616,705,853 円      
②総費用 472,814,629 円      
③純収益　①－② 1,143,891,224 円      
④建物等に帰属する純収益 763,580,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 380,311,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 358,861,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,119 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,576,182,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     778,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東海二丁目７番１
 0108000252822-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考