鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大田 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 9-1

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　福田　洋子

TEL.

鑑定評価額

895,000,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東糀谷６丁目１３３５番１外｢東糀谷６－２－１６｣				②地積　(㎡)	2,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場兼事務所ＲＣ4	工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	穴守稲荷 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ区道

交通

施設

穴守稲荷駅北方

1.4km

法令

規制

工専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 343,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区南東部京急線・ＪＲ線・モノレール各駅に所在する工業地域の範囲。羽田空港に近く、工場、倉庫
、配送センター等所在する地域。需要者は物流関連企業、収益物件所有目的の法人等。近時の経済動向・社会的生活環
境の変化から需要は底堅い。ｅコマースの増加に伴う物流施設への需要増から地価はやや上昇傾向。土地は規模により
総額が相当に異なり９０百万円～２００百万円前後の取引が多いが、４００百万円以上の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、最寄駅である穴守稲荷駅への接近性はやや劣るが羽田空港周辺の工業地域に所在している。工場、倉庫、配
送センター等、自己使用目的での取引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、賃貸用収益
物件も多く、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高により実質購買力が低下し消費停滞、
各種業態の景況の先行き不透明感が懸念され
るが、不動産投資意欲は高く地価はやや上昇
傾向。

工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり工業
地としての実需要は限定的であるが収益・投
資対象として地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６７１１１ -13	大田区		建付地	（　）	不整形	西3.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (83,227)
b	Ｒ６７１１９ -4	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.3m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	Ｒ７１１０６ -1	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ６１１０８ -1	大田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東15m区道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,008	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	498,649	100 [ 119.0]	419,033	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 454,619	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	495,535	100 [ 116.1]	426,817		427,000
c	(　 ) 410,030	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,632	100 [ 101.0]	430,329		430,000
d	(　 ) 545,232	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,203	100 [ 149.0]	414,230		414,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

大田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	98,742,240	22,799,540	75,942,700	50,544,100	25,398,600	（　0.9401） 23,877,224	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	746,163,250 円　　　　（　 343,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,080.00	Ｓ4	4,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,178 ㎡	35.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は４階建の物流倉庫、１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,000	2,160,000	3.0	6,480,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,000	2,160,000	3.0	6,480,000
							0.0	0
3～ 4	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	2,000	2,160,000	3.0	6,480,000
							0.0	0
～

～

計		4,320.00	100.0	4,320.00		8,640,000		25,920,000
								0

⑨年額支払賃料	8,640,000 円　×　12ヶ月　＝　 103,680,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	１棟貸しを想定するため共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,680,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,184,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,496,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,920,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	98,742,240 円　　　　（　 45,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大田 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,205,000 円	841,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,939,840 円	103,680,000　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,824,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,148,500 円	841,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	841,000 円	841,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	841,000 円	841,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,799,540 円　（　　　　　　 10,468 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	841,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0588 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,544,100 円（　　　　　 23,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	98,742,240 円
②総費用	22,799,540 円
③純収益　①－②	75,942,700 円
④建物等に帰属する純収益	50,544,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,398,600 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,877,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,963 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 746,163,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 343,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大田 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区東糀谷六丁目１３３５番１	0108000161098-0000
2	大田区東糀谷六丁目１３３５番３	0108000161100-0000
3	大田区東糀谷六丁目１３４１番１	0108000161107-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大田 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 9-1

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　市川　正美

TEL.

鑑定評価額

895,000,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区東糀谷６丁目１３３５番１外｢東糀谷６－２－１６｣				②地積　(㎡)	2,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場兼事務所ＲＣ4	工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	穴守稲荷 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ区道

交通

施設

穴守稲荷駅北方

1.4km

法令

規制

工専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域。地域要因については、格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 435,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区及び湾岸エリアの工業地域。羽田空港に近く、首都高速、産業道路、環状八号線等へのアクセスが
良好な地域。需要者は倉庫業・物流関連企業、不動産会社等が中心。東京圏内の物流倉庫等として需要は底堅い。ｅコ
マースの増加に伴う物流施設への需要の増大や湾岸エリアの供給がタイトから地価は強含み。需要の中心となる価格帯
の平米単は３０万円／㎡～５０万円／㎡程度。工業地の価格は個別性が強く中心価格帯には幅があるものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、倉庫、工場等の工業地域の市場の取引の実態を基に求めた価格で収益価格は対象標準地が生み出すであろ
う収益を基に求めた価格である。両手法の資料の信頼性は同等と判断した。需要者は、倉庫業や製造業を営む一般法人
、物流倉庫を運用投資する不動産会社等。需要者は収益性・投資採算性と市場の取引価格を検討して意思決定を行なう
ものと思料する。以上から比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復している。しかし、海
外情勢・物価上昇等を含め市場の変動の影響
に留意する必要がある。

幹線道路や羽田空港への接近性に優れた地域
。需要は堅調で価格は上昇基調。地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６７１０８ -1	大田区		建付地	（　）	長方形	南西12m区道、中間画地		工専 (70,200)
b	Ｒ６１１０３ -24	大田区		建付地	（　）	長方形	北西18m区道、中間画地		工専 (70,200)
c	Ｒ６７１０１ -19	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.1m区道、南東8m、角地		工専 (80,200)
d	Ｒ７１１１９ -6	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.4m区道、中間画地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,480	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	458,654	100 [ 108.8]	421,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	422,000
b	(　 ) 412,817	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	464,832	100 [ 99.9]	465,297		465,000
c	(　 ) 409,891	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	435,610	100 [ 97.6]	446,322		446,000
d	(　 ) 494,080	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	517,796	100 [ 123.0]	420,972		421,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 435,000 円／㎡]

大田 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	96,273,684	23,976,100	72,297,584	50,784,500	21,513,084	（　0.9401） 20,224,450	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	632,014,063 円　　　　（　 290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,080.00	Ｓ4	4,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	2,178 ㎡	35.0 m x 61.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建物流倉庫を１棟貸しすることを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,950	2,106,000	3.0	6,318,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,950	2,106,000	3.0	6,318,000
							0.0	0
3～ 4	倉庫	1,080.00	100.0	1,080.00	1,950	2,106,000	3.0	6,318,000
							0.0	0
～

～

計		4,320.00	100.0	4,320.00		8,424,000		25,272,000
								0

⑨年額支払賃料	8,424,000 円　×　12ヶ月　＝　 101,088,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	１棟貸しを想定するため共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,088,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,054,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,033,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,272,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 240,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	96,273,684 円　　　　（　 44,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大田 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,225,000 円	845,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,054,400 円	101,088,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,824,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,182,500 円	845,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	845,000 円	845,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	845,000 円	845,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,976,100 円　（　　　　　　 11,008 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9401

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	845,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 4,320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0601	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0423 ×　 40 ％　＋　0.0588 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,784,500 円（　　　　　 23,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	96,273,684 円
②総費用	23,976,100 円
③純収益　①－②	72,297,584 円
④建物等に帰属する純収益	50,784,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,513,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,224,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 632,014,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大田 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区東糀谷六丁目１３３５番１	0108000161098-0000
2	大田区東糀谷六丁目１３３５番３	0108000161100-0000
3	大田区東糀谷六丁目１３４１番１	0108000161107-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考