別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-31 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　笠井　真由美   TEL.
鑑定評価額 626,000,000 円  １㎡当たりの価格 913,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東糀谷３丁目１６６番２内
｢東糀谷３－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,358)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 高層店舗兼共同住宅
とホテルの多い路線
商業地域		 南30m国道、西側道 水道、ガス、下水 大鳥居

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大鳥居駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,358)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼共同住宅とホテルの多い路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の環境を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    988,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    796,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。当該地域は最寄り駅に近く、また、羽
田空港にも近い幹線道路沿いの商業地域であるため、ホテル利用も見られ、用途の多様性があり、不動産需要は位置・
規模の稀少性からも底堅い。主な需要者は、企業や投資法人・マンション開発業者等である。中心価格帯は土地で５億
円～８億円程度で、立地や画地規模により相当程度異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿い等に位置する類似の土地利用が図られている規範性の高い取引事例を採用して求めた比準価格は、典型的
な需要者である開発業者や投資家による取引市場での実勢価格を反映した価格で、実証性・規範性が高い。収益価格は
投資採算性の観点から求められた価格で賃貸市場の現状を反映している。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、実
証性の高い比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [103.0]
100		 912,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    833,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口は増加基調にある。不動産需要
は底堅く地価は引き続き上昇基調にあるが、
建築費の高騰や物価の上昇等により不透明感
も否めない。

高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。
最寄り駅に近く用途の多様性が認められ需要
は根強い。なお、地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
５
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ７１１１
３
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m都道、
西25m、東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ７１１１
８
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東27.6m国
道、中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
e Ｒ６１１０
１
-902		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東25m都道、
南5.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
690,033  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
765,573 		 100
[  79.5]
962,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
992,000 
b (　           ) 
701,554  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.7]
785,266 		 100
[  81.4]
964,700 
994,000 
c (　           ) 
702,630  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
754,784 		 100
[  76.9]
981,514 
1,010,000 
d (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
826,264 		 100
[  87.5]
944,302 
973,000 
e (　           ) 
722,109  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
764,174 		 100
[  81.2]
941,101 
969,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    988,000 円／㎡]  



大田 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,715,372 
29,926,392 
70,788,980 
51,038,400 
19,750,580 		 （　0.9405）
18,575,420 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    546,335,882 円　　　　（　    796,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 287.12 ＲＣ14 2,763.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   358 ％   686 ㎡     20.3 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階フロア貸し店舗、３階～９階は１ＤＫ・平均専有面積３０㎡程度、１０階～１４階は２ＤＫ・平均専有面積５０㎡程度を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 ２階店舗は外階段利用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
287.12 
57.6 
165.30 
5,000 
826,500 		 10.0  8,265,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
239.77 
100.0 
239.77 
3,500 
839,195 		 6.0  5,035,170 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
204.28 
88.8 
181.42 
3,050 
553,331 		 1.0  553,331 
1.0  553,331 

10～14		 住宅
161.34 
94.6 
152.70 
3,110 
474,897 		 1.0  474,897 
1.0  474,897 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,763.55 
88.2 
2,438.51 

7,913,497 		 19,547,972 
6,247,802 
⑨年額支払賃料      7,913,497 円　×　12ヶ月　＝　      94,961,964 円 
⑩a共益費（管理費）             225 円／㎡　×　   2,438.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,583,977 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の標準的な共益費等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,104,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,545,941 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,104,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,132,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,517,444 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,547,972 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,247,802 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,012,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,715,372 円　　　　（　       146,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,208,000 円  　　　　    868,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 14,576,292 円  　　　      102,649,941　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,028,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,378,000 円  　　　　    868,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       868,000 円  　　　　    868,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       868,000 円  　　　　    868,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,926,392 円　（　　　　　　        43,624 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 868,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   2,763.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,038,400 円  
（　　　　　        74,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,715,372 円      
②総費用 29,926,392 円      
③純収益　①－② 70,788,980 円      
④建物等に帰属する純収益 51,038,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,750,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,575,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    546,335,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     796,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東糀谷三丁目１６６番２
 0108000158054-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-31 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　村田　良一   TEL.
鑑定評価額 631,000,000 円  １㎡当たりの価格 920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区東糀谷３丁目１６６番２内
｢東糀谷３－６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 686  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,358)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 高層店舗兼共同住宅
とホテルの多い路線
商業地域		 南30m国道、西側道 水道、ガス、下水 大鳥居

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    65 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       686 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 大鳥居駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,358)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 ホテルや高層店舗兼共同住宅が存する路線商業地域であるが、地域要因に影響を与える大規模再開発や交通計画
等は無く、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    917,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの高層店舗兼共同住宅、ホテル、店舗兼事務所等が混在する路
線商業地域である。需要の中心は、企業や投資法人、マンションデベロッパー等であるが、羽田空港に近接するため、
地縁性に偏ることなくナショナルブランドのホテルチェーン、企業本社も存する。中心的な価格帯は個別性が強いため
把握は困難であるが、羽田空港の利便性向上等の影響もあり、堅調に推移しているものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は路線商業地域に存し、典型的な需要者はデベロッパーや投資家と想定され、本件では近隣地域、類似地域
において信頼性・価格牽連性のある取引事例を収集し得た。比準価格は実証性・規範性が高く、収益価格は投資採算性
を重視した現状の賃貸市場を反映したものである。従って鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に収益価格
を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.8]		 [103.0]
100		 914,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    833,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区人口の増加傾向は続いており、地価は
当面底堅く推移するものと予想される。



「環状八号線」沿いの路線商業地域であり、
羽田国際空港へのアクセスの良さから高い需
要が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +4.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
９
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南30m都道、
東11m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,310)
b Ｒ７１１１
４
-12		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11.2m区道、
東5.4m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(96,278)
c Ｒ７１１１
０
-1		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7m区道、
中間画地
工業

(70,200)
d Ｒ７１１１
０
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.2m区道、
東6.4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
779,477  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
861,700 		 100
[  94.1]
915,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
943,000 
b (　           ) 
1,328,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,325,875 		 100
[ 135.5]
978,506 
1,010,000 
c (　           ) 
677,966  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
730,847 		 100
[  84.6]
863,885 
890,000 
d (　           ) 
771,218  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
798,173 		 100
[  84.5]
944,583 
973,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +20.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    950,000 円／㎡]  



大田 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,536,072 
28,579,014 
72,957,058 
50,215,200 
22,741,858 		 （　0.9405）
21,388,717 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    629,079,912 円　　　　（　    917,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 287.12 ＲＣ14 2,763.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   400 ％   358 ％   686 ㎡     20.3 m x   34.5 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、住宅は平均専有面積概ね３０～５０㎡の間取り１ＤＫ及び２ＤＫタイプで構成される高層店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
287.12 
57.6 
165.30 
4,900 
809,970 		 8.0  6,479,760 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
239.77 
100.0 
239.77 
3,350 
803,230 		 6.0  4,819,380 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
204.28 
88.8 
181.42 
3,050 
553,331 		 1.0  553,331 
1.0  553,331 

10～14		 住宅
161.34 
94.6 
152.70 
3,100 
473,370 		 1.0  473,370 
1.0  473,370 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,763.55 
88.2 
2,438.51 

7,853,367 		 17,539,307 
6,240,167 
⑨年額支払賃料      7,853,367 円　×　12ヶ月　＝　      94,240,404 円 
⑩a共益費（管理費）             280 円／㎡　×　   2,438.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,193,394 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,104,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,433,798 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,104,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,176,890 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,360,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,539,307 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         166,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,240,167 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,008,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,536,072 円　　　　（　       148,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,124,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 13,459,914 円  　　　      103,537,798　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,028,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,259,000 円  　　　　    854,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       854,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       854,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,579,014 円　（　　　　　　        41,660 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 854,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,763.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,215,200 円  
（　　　　　        73,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,536,072 円      
②総費用 28,579,014 円      
③純収益　①－② 72,957,058 円      
④建物等に帰属する純収益 50,215,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,741,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,388,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,179 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    629,079,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     917,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区東糀谷三丁目１６６番２
 0108000158054-0000
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備考