別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-28 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区多摩川１丁目２２３番１
｢多摩川１－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,300)
台形
1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南西32m都道 水道、ガス、下水 矢口渡

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ都道 交通

施設		 矢口渡駅東方

320m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都道（環八通り）沿いに店舗、事務所、共同住宅等が連坦する路線商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    617,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内を走る幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者層は、当地域に地縁性を有
する企業、マンションデベロッパー等である。幹線道路沿いのマンション用地や事業用地に対する需要は旺盛で、供給
不足と相俟って地価は上昇基調で推移している。中心となる価格帯については、画地規模、需要者層の違いにより異な
るものの、マンション素地価格としては容積率１００％あたり９０万円～１３０万円／坪程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、環八通り沿いに店舗付マンション、事業所等が連担する路線商業地域であり、自己使用目
的のほか、投資目的による収益性を重視した意思決定もなされるものと考えられる。したがって、本件では幹線道路沿
いの取引事例より求められた市場実勢を反映する比準価格と店舗付共同住宅を想定して求められた収益価格を相互に関
連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 723,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    664,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、
長引く物価高による消費者マインド等への影
響が懸念される。


地域要因に特段の変動は見られないものの、
利便性が良好であるため地価は上昇している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
８
-2		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m国道、
南東4m、
二方路
準住居
高度地区3種
(70,300)
b Ｒ７１１１
３
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m都道、
西25m、東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ７１１０
８
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.8m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ７１１１
８
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東27.6m国
道、中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
932,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,028,735 		 100
[ 123.6]
832,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
832,000 
b (　           ) 
701,554  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.7]
785,266 		 100
[ 106.7]
735,957 
736,000 
c (　           ) 
670,708  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,950 		 100
[  89.4]
795,246 
795,000 
d (　           ) 
702,630  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
754,784 		 100
[  95.1]
793,674 
794,000 
e (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
826,264 		 100
[ 111.1]
743,712 
744,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    780,000 円／㎡]  



大田 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,664,132 
7,244,058 
19,420,074 
13,935,600 
5,484,474 		 （　0.9405）
5,158,148 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    151,710,235 円　　　　（　    617,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 164.70 ＲＣ7 719.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   246 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の一部は店舗（フロアー貸し）、１階～７階は平均専有面積約４２㎡の住宅を想定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.74 
73.1 
61.91 
3,400 
210,494 		 6.0  1,262,964 
0.0  0 

 1～ 1		 住宅
49.34 
73.2 
36.10 
3,150 
113,715 		 1.0  113,715 
1.0  113,715 

 2～ 2		 住宅
132.53 
95.8 
126.95 
3,250 
412,588 		 1.0  412,588 
1.0  412,588 

 3～ 5		 住宅
90.51 
93.8 
84.93 
3,250 
276,023 		 1.0  276,023 
1.0  276,023 

 6～ 7		 住宅
90.51 
93.8 
84.93 
3,300 
280,269 		 1.0  280,269 
1.0  280,269 

計
719.16 
90.3 
649.61 

2,125,404 		 3,177,874 
1,914,910 
⑨年額支払賃料      2,125,404 円　×　12ヶ月　＝　      25,504,848 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     649.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,559,064 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,063,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,353,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,710,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,177,874 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,914,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         923,226 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,664,132 円　　　　（　       108,391 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,422,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,031,158 円  　　　       27,063,912　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,244,058 円　（　　　　　　        29,447 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     719.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,935,600 円  
（　　　　　        56,649 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,664,132 円      
②総費用 7,244,058 円      
③純収益　①－② 19,420,074 円      
④建物等に帰属する純収益 13,935,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,484,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,158,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,710,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     617,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区多摩川一丁目２２３番１
 0108000206532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-28 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　村田　良一   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 725,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区多摩川１丁目２２３番１
｢多摩川１－２－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最低7m
地区計画等

(70,300)
台形
1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南西32m都道 水道、ガス、下水 矢口渡

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ都道 交通

施設		 矢口渡駅東方

320m		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度3種最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 環八通り沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因に係
る特段の変化は認められず、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    782,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    645,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の幹線道路沿いの店舗、事務所、マンションなどが混在する路線商業地域である。需要の中心
は、地縁性を有する企業やマンションデベロッパー等である。工場跡地等の面大地の確保が難しくなる中、幹線道路沿
いでのマンション用地の需要は一層高まり、地価は上昇し続けている。中心的な価格帯は、規模や目的等による個別性
が強いため把握は困難であるが、マンション素地で容積率１００％あたり８０万円～１２０万円／坪程度と推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、環状八号線沿いに事務所、店舗兼マンション等が連坦する路線商業地域に存しており、自己使用に加え
、収益性を重視する投資目的による取引が主と判断され、本件では近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例
を収集し得た。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、取引実態を反映する比準価格と店舗兼マンションを想定して
求められた収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[138.6]		 [100.0]
100		 729,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    664,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れなどのリスク要因あるもの
の、雇用・所得環境が改善するなど緩やかな
景気回復が続くことが期待される。


「環状八号線」沿いの路線商業地域であり、
地域要因に特段の変化はないが、引き続き高
い需要が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
６
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m区道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b Ｒ７１１１
５
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c Ｒ７１１１
８
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東27.6m国
道、中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
d Ｒ６１１１
５
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東30m都道、
西6.5m、角地
準住居
高度3種最低7m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
745,726  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
826,264 		 100
[ 106.1]
778,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
779,000 
b (　           ) 
690,033  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
765,573 		 100
[ 100.0]
765,573 
766,000 
c (　           ) 
702,630  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
754,784 		 100
[  98.0]
770,188 
770,000 
d (　           ) 
791,246  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
874,331 		 100
[ 107.0]
817,132 
817,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    782,000 円／㎡]  



大田 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,865,074 
7,250,573 
19,614,501 
13,876,800 
5,737,701 		 （　0.9405）
5,396,308 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    158,714,941 円　　　　（　    645,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 164.70 ＲＣ7 719.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最低7m
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   246 ㎡     14.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の一部は店舗、１以上は１ＬＤＫタイプ平均専有面積４２㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共有部を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.74 
73.1 
61.91 
3,500 
216,685 		 6.0  1,300,110 
0.0  0 

 1～ 1		 住宅
49.34 
73.2 
36.10 
3,100 
111,910 		 1.0  111,910 
1.0  111,910 

 2～ 2		 住宅
132.53 
95.8 
126.95 
3,250 
412,588 		 1.0  412,588 
1.0  412,588 

 3～ 5		 住宅
90.51 
93.8 
84.93 
3,300 
280,269 		 1.0  280,269 
1.0  280,269 

 6～ 7		 住居
90.51 
93.8 
84.93 
3,300 
280,269 		 1.0  280,269 
1.0  280,269 

計
719.16 
90.3 
649.61 

2,142,528 		 3,225,953 
1,925,843 
⑨年額支払賃料      2,142,528 円　×　12ヶ月　＝　      25,710,336 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     649.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,559,064 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,269,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,363,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,905,930 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,225,953 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,925,843 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         928,497 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,865,074 円　　　　（　       109,208 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,416,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,054,173 円  　　　       27,269,400　×　　　　  11.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,006,000 円  　　　　    236,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,250,573 円　（　　　　　　        29,474 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 319,000 円／㎡　×　     719.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,876,800 円  
（　　　　　        56,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,865,074 円      
②総費用 7,250,573 円      
③純収益　①－② 19,614,501 円      
④建物等に帰属する純収益 13,876,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,737,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,396,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,936 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,714,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     645,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区多摩川一丁目２２３番１
 0108000206532-0000
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備考