別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-26 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南雪谷２丁目７１８番２
｢南雪谷２－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 雪が谷大塚近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 雪が谷大塚駅南方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    814,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内を中心に近隣区を含み、中層の店舗兼共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる
需要者は、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税
等の目的で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も
散見され、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗、事務所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められる
など、多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商
業地の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では
比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 899,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は２極化しつつあるが、都心部の
不動産価格は強含みで推移していくと予想さ
れる。一方で物価や金利動向に注視が必要で
ある。

東急池上線の最寄駅至近の商店街で人通りは
多く、地価は強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
４
-24		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.4m区道
、中間画地
近商

(90,300)
b Ｒ７１１１
４
-23		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ｒ７１１１
３
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東10m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d Ｒ６１１１
０
-28		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e Ｒ６１１０
７
-11		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7.9m区道、
西36m、角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
862,339  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
893,383 		 100
[  97.9]
912,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
913,000 
b (　           ) 
924,170  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
951,895 		 100
[  94.9]
1,003,051 
1,000,000 
c (　           ) 
917,952  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
945,491 		 100
[  88.9]
1,063,544 
1,060,000 
d (　           ) 
823,513  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
912,452 		 100
[  94.0]
970,694 
971,000 
e (　           ) 
840,054  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
891,257 		 100
[  93.1]
957,311 
957,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    980,000 円／㎡]  



大田 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,463,216 
8,931,551 
23,531,665 
16,699,200 
6,832,465 		 （　0.9599）
6,558,483 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    192,896,559 円　　　　（　    814,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 195.92 ＲＣ7 776.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   237 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～７階は約３０㎡～５０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.60 
58.5 
113.83 
5,500 
626,065 		 5.0  3,130,325 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
195.92 
95.6 
187.23 
3,700 
692,751 		 3.0  2,078,253 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
90.44 
94.0 
84.97 
3,700 
314,389 		 1.0  314,389 
1.0  314,389 

 4～ 5		 住宅
81.97 
93.3 
76.50 
3,800 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

 6～ 7		 住宅
65.83 
91.7 
60.36 
3,900 
235,404 		 1.0  235,404 
1.0  235,404 

計
776.56 
85.0 
659.75 

2,685,413 		 6,575,175 
1,366,597 
⑨年額支払賃料      2,685,413 円　×　12ヶ月　＝　      32,224,956 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     659.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,187,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,412,506 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,670,625 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,741,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,575,175 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,366,597 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         658,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,463,216 円　　　　（　       136,976 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,704,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,608,551 円  　　　       33,412,506　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      637,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,414,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,931,551 円　（　　　　　　        37,686 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     776.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,699,200 円  
（　　　　　        70,461 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,463,216 円      
②総費用 8,931,551 円      
③純収益　①－② 23,531,665 円      
④建物等に帰属する純収益 16,699,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,832,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,558,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,896,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     814,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南雪谷二丁目７１８番２
 0108000329052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-26 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　浅井　康徳   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 882,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南雪谷２丁目７１８番２
｢南雪谷２－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 雪が谷大塚近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 雪が谷大塚駅南方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅を核として形成される商店街南方に小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、標準的使用に影響
を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    954,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    762,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急池上線沿線を主とする鉄道駅を中心に形成される近隣商業地域である。需要者の中心は
自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産を求める投資家等で、立地条件に優れる店舗用地への潜在
的な需要は旺盛と推察されるが供給は限定されることから近隣での取引は顕在化しておらず中心価格帯は見出せない。
区内の近隣型商業地については土地単価５０万～１７０万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、主たる需要者は自用の個人事業者のほか収益性を
重視する投資家等が想定される。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格
であり、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 879,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    823,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口、取引件数は増加傾向、取引利
回りは低下傾向乃至横ばいで推移しており、
取引価格は上昇傾向にある。


「雪が谷大塚」駅を中心に形成される近隣商
業地域であり、地域要因に大きな変動はない
が、需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。


中間画地であり、市場における競争力に影響
を及ぼす個別的要因の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
８
-903		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.1m区道、
東2m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ７１１１
４
-24		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.4m区道
、中間画地
近商

(90,300)
c Ｒ７１１１
９
-10		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東3.8m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
d Ｒ６１１０
６
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.1m区
道、北西4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,034,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 118.5]
883,329 		 100
[  98.9]
893,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
893,000 
b (　           ) 
862,339  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
893,383 		 100
[  91.8]
973,184 
973,000 
c (　           ) 
607,167  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
707,012 		 100
[  74.5]
949,009 
949,000 
d (　           ) 
626,889  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
688,969 		 100
[  70.5]
977,261 
977,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    954,000 円／㎡]  



大田 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,408,585 
9,373,750 
23,034,835 
16,640,400 
6,394,435 		 （　0.9599）
6,138,018 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    180,529,941 円　　　　（　    762,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 195.90 ＲＣ7 776.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   237 ㎡     13.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗はフロア貸し、３階以上は１Ｋ・１ＬＤＫタイプ平均専有面積４０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
195.26 
77.1 
150.53 
4,084 
614,765 		 6.0  3,688,590 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
90.44 
94.0 
84.97 
3,740 
317,788 		 1.0  317,788 
1.0  317,788 

 4～ 5		 住宅
81.97 
93.3 
76.50 
3,780 
289,170 		 1.0  289,170 
1.0  289,170 

 6～ 6		 住宅
73.79 
92.6 
68.32 
3,820 
260,982 		 1.0  260,982 
1.0  260,982 

 7～ 7		 住宅
57.88 
90.5 
52.41 
3,820 
200,206 		 1.0  200,206 
1.0  200,206 

計
776.57 
85.0 
659.76 

2,586,846 		 8,734,496 
1,357,316 
⑨年額支払賃料      2,586,846 円　×　12ヶ月　＝　      31,042,152 円 
⑩a共益費（管理費）             290 円／㎡　×　     659.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,295,965 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,338,117 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,666,906 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,671,211 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,734,496 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,357,316 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         654,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,408,585 円　　　　（　       136,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,740 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,698,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,067,250 円  　　　       33,338,117　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      637,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,405,500 円  　　　　    283,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,373,750 円　（　　　　　　        39,552 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 354,000 円／㎡　×　     776.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,640,400 円  
（　　　　　        70,213 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,408,585 円      
②総費用 9,373,750 円      
③純収益　①－② 23,034,835 円      
④建物等に帰属する純収益 16,640,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,394,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,138,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    180,529,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     762,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南雪谷二丁目７１８番２
 0108000329052-0000
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備考