別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　福田　洋子   TEL.
鑑定評価額 740,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田５丁目１８番１６
｢蒲田５－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北25m区道 水道、ガス、下水 蒲田

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅　東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗、店舗・事務所付共同住宅等が建ち並ぶ駅前から続く商業地域であり、当面は現状のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区及び周辺地域に所在する商業地域の範囲。中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ地域。需要者は
賃貸用不動産の開発・賃貸等を目的とする不動産業者、投資家又は自己使用目的の法人等。店舗の賃貸需要は概ね堅調
であるが、事務所の需要は普通程度。不動産投資への意欲は高く商業地の地価はやや上昇傾向。土地は規模により総額
が相当に異なり３億円～６億円前後が中心であるが、１０億円を超える取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、最寄駅である蒲田駅への接近性及び繁華性が良好な商業地域に所在している。商業用の自己使用目的での取
引のほか、都心方面への接近性等利便性の良好な地域であることから、賃貸用収益物件も多く、比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,190,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [100.0]
100		 2,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高により賃金上昇分が相殺され実質購買
力が低下、各種小売業の商況低迷が懸念され
るが不動産投資意欲は高く商業地の地価はや
や上昇傾向。

景気動向から店舗需要は堅調、働き方多様化
の影響もあり事務所需要は横ばい傾向。収益
・投資対象として商業地の地価は上昇傾向で
ある。

個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
３
-12		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
中間画地
商業

(100,700)
b Ｒ７１１１
３
-4		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西19.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c Ｒ７１１１
９
-27		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
西8m、北4m、
三方路
商業

(100,563)
d Ｒ６７１１
９
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m都道、
北18m、西8m、
三方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,904,950  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,166,396 		 100
[ 105.6]
2,998,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,000,000 
b (　           ) 
1,865,948  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,966,709 		 100
[  69.1]
2,846,178 
2,850,000 
c (　           ) 
2,294,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
2,241,942 		 100
[  75.9]
2,953,810 
2,950,000 
d (　           ) 
3,938,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
4,126,152 		 100
[ 130.0]
3,173,963 
3,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,930,000 円／㎡]  



大田 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,334,484 
39,554,294 
64,780,190 
43,435,000 
21,345,190 		 （　0.9395）
20,053,806 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    572,965,886 円　　　　（　  2,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 203.43 ＲＣ10 1,885.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   257 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は、１階店舗、２階店舗・事務所、３～１０階事務所、各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
199.25 
68.9 
137.34 
7,500 
1,030,050 		 10.0  10,300,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
187.36 
90.0 
168.62 
5,000 
843,100 		 10.0  8,431,000 
0.0  0 

 3～10		 事務所
187.36 
90.0 
168.62 
4,200 
708,204 		 6.0  4,249,224 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,885.49 
87.8 
1,654.92 

7,538,782 		 52,725,292 
0 
⑨年額支払賃料      7,538,782 円　×　12ヶ月　＝　      90,465,384 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,654.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,873,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       108,338,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,464,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,833,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,725,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         500,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,334,484 円　　　　（　       405,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,380,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 22,624,794 円  　　　      109,298,520　×　　　　  20.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,884,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,205,000 円  　　　　    730,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       730,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       730,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,554,294 円　（　　　　　　       153,908 円／㎡）　　（経費率　　  37.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 376,000 円／㎡　×　   1,885.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,435,000 円  
（　　　　　       169,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,334,484 円      
②総費用 39,554,294 円      
③純収益　①－② 64,780,190 円      
④建物等に帰属する純収益 43,435,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,345,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,053,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    572,965,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田五丁目１８番１６
 0108000092974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 720,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田５丁目１８番１６
｢蒲田５－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北25m区道 水道、ガス、下水 蒲田

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 蒲田駅東口駅前の再開発に向けた動きや、羽田空港へのアクセス向上に向けた「新空港線」の整備に向けた動き
はあるものの、いずれも事業の完了まで年月を要し、当面現状程度で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区を中心として、ＪＲ、私鉄主要駅に近く、店舗、事務所が標準的使用の高度利用が可能な商業地
域である。主たる需要者は、１０億円を超える収益用不動産や開発用地が取得可能な資金力を有する投資ファンド、不
動産会社等である。ターミナル駅近で、高度利用が可能な不動産の供給は限定的で、価格は堅調に推移している。水面
下の取引も多く、用途により取引価格目線に幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困難な面を有する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅近で高層の店舗、事務所ビルが集積する商業地域であり、典型的需要者は、収益性を重視しつつ、類似
性の高い不動産の取引価格を考慮して、意思決定を行うと考えられる。収益価格は、商業地で重視される収益性の指標
であるが、建物や収支等の想定要素が多く、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を同等に重視し、本件では
比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,190,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 2,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は減少傾向であったが
、足元増加に転じている。取引価格は、住宅
地、商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推
移している。

ターミナル駅至近の高度利用が可能な容積７
００％の商業地域で希少性が高く需要は底堅
い。地域要因に特に変動はない。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 -27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
９
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m都道、
北18m、西8m、
三方路
商業

(100,700)
b Ｒ６１１０
６
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19.9m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
d Ｒ７１１１
９
-27		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
西8m、北4m、
三方路
商業

(100,563)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,938,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
4,126,152 		 100
[ 135.0]
3,056,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,060,000 
b (　           ) 
1,635,873  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,841,993 		 100
[  65.3]
2,820,816 
2,820,000 
c (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,619,218 		 100
[  88.0]
2,976,384 
2,980,000 
d (　           ) 
2,294,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
2,241,942 		 100
[  80.1]
2,798,929 
2,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,940,000 円／㎡]  



大田 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

107,549,970 
40,250,802 
67,299,168 
43,435,000 
23,864,168 		 （　0.9395）
22,420,386 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    640,582,457 円　　　　（　  2,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 203.43 ＲＣ10 1,885.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   257 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗・事務所、３階以上事務所を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
199.25 
68.9 
137.34 
7,700 
1,057,518 		 10.0  10,575,180 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
187.36 
90.0 
168.62 
5,300 
893,686 		 10.0  8,936,860 
0.0  0 

 3～10		 事務所
187.36 
90.0 
168.62 
4,350 
733,497 		 6.0  4,400,982 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,885.49 
87.8 
1,654.92 

7,819,180 		 54,719,896 
0 
⑨年額支払賃料      7,819,180 円　×　12ヶ月　＝　      93,830,160 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,654.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,873,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       111,703,296 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,633,165 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,030,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,719,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         519,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     107,549,970 円　　　　（　       418,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,380,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 23,321,302 円  　　　      112,663,296　×　　　　  20.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,884,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,205,000 円  　　　　    730,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       730,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       730,000 円  　　　　    730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,250,802 円　（　　　　　　       156,618 円／㎡）　　（経費率　　  37.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 376,000 円／㎡　×　   1,885.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,435,000 円  
（　　　　　       169,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 107,549,970 円      
②総費用 40,250,802 円      
③純収益　①－② 67,299,168 円      
④建物等に帰属する純収益 43,435,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,864,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,420,386 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       87,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    640,582,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田五丁目１８番１６
 0108000092974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考