別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 62,000,000 円  １㎡当たりの価格 626,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区仲六郷２丁目１６番５４
｢仲六郷２－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｗ3		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北西7.6m区道 水道、ガス、下水 雑色

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 雑色駅西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近年の雑色駅の高架化により、利便性が上昇したが、その後、大きな変化はなく、推移しており、今後も現状を
維持するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として京急本線各駅を最寄駅とする大田区、品川区の商業地域の圏域である。需要者は地縁のある事業
者、不動産業者である。雑色駅は駅前ロータリー等はなく、駅前の通りは繁華性は高くない。但し駅北に向けて東西に
雑色商店街通りは比較的大きな駅前商店街を形成し、アーケード街となっており、繁華性が高い。対象標準地はこの商
店街と交錯するバス通りに所在する。市場において中心となる価格帯は坪２００万円～２５０万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗兼共同住宅等の敷地で収益性が重視されるが、一方、近隣地域内には店舗併用住宅が多く見られるよ
うに自用物件も混在している。多様な需要な混在され、賃料水準が形成されているため、十分な賃料水準に達せず、収
益価格は幾分低位に試算された。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格と収益性を示す収
益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    661,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[112.8]		 [100.0]
100		 629,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な不動産取引市場が冷え込む中、世界
との金融政策の方向性の差異が為替や国内の
不動産取引市場にどのような影響をもたらす
か注目される。

バス通り沿いに店舗併用住宅等が多く見られ
る駅近の近隣商業地域。最寄駅の雑色駅は京
急の普通列車停車駅の中では一番の利用客数
の駅である。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
３
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m都道、
西25m、東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ７１１０
２
-21		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西23m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ７１１０
１
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6.4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(70,300)
d Ｒ７１１０
３
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南7.9m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ６１１０
２
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
701,554  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.7]
785,266 		 100
[ 117.9]
666,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
666,000 
b (　           ) 
675,588  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
699,909 		 100
[ 110.4]
633,976 
634,000 
c (　           ) 
594,206  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
626,293 		 100
[  92.7]
675,613 
676,000 
d (　           ) 
430,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
521,374 		 100
[  79.6]
654,992 
655,000 
e (　           ) 
412,386  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
488,786 		 100
[  74.1]
659,630 
660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.3 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.3 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -4.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　 -10.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    659,000 円／㎡]  



大田 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,713,815 
2,200,013 
6,513,802 
4,557,000 
1,956,802 		 （　0.9599）
1,878,334 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     55,245,118 円　　　　（　    558,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 76.24 ＲＣ4 250.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.0 m x   13.7 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２階～４階は１ＬＤＫ約３０㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.73 
64.4 
48.15 
4,473 
215,375 		 6.0  1,292,250 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.23 
92.1 
64.67 
3,085 
199,507 		 1.0  199,507 
1.0  199,507 

 3～ 3		 住宅
70.23 
92.1 
64.67 
3,116 
201,512 		 1.0  201,512 
1.0  201,512 

 4～ 4		 住宅
35.56 
84.4 
30.00 
3,147 
94,410 		 1.0  94,410 
1.0  94,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.75 
82.7 
207.49 

710,804 		 1,787,679 
495,429 
⑨年額支払賃料        710,804 円　×　12ヶ月　＝　       8,529,648 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     207.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　         373,482 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,903,130 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,157 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,457,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,787,679 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,983 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          495,429 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         238,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,713,815 円　　　　（　        88,018 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 890,313 円  　　　        8,903,130　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      658,700 円  　　　　     77,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,500 円  　　　　     77,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,200,013 円　（　　　　　　        22,222 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     250.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,557,000 円  
（　　　　　        46,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,713,815 円      
②総費用 2,200,013 円      
③純収益　①－② 6,513,802 円      
④建物等に帰属する純収益 4,557,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,956,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,878,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,245,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     558,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区仲六郷二丁目１６番５４
 0108010053292-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　髙木　一博   TEL.
鑑定評価額 61,900,000 円  １㎡当たりの価格 625,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区仲六郷２丁目１６番５４
｢仲六郷２－３０－３｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｗ3		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北西7.6m区道 水道、ガス、下水 雑色

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ区道 交通

施設		 雑色駅西方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京急本線・空港線沿線を中心とした大田区内の駅前商業地域又は近隣商業地域である。需要者は、地縁
的選好性を有する個人事業主のほか、個人投資家・不動産業者等が中心である。駅前商店街の近くに位置する立地条件
から需要は堅調であり、収益物件の需要も認められる。画地規模により異なるものの、中心となる価格帯は総額５～８
千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、いずれも駅前商業地域又は近隣商業地域に存する規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が
高いと判断される。また、典型的な需要者が考慮すると考えられる収益価格は種々の想定要素が含まれているもののこ
れらを適切に行っており収益性を反映していることから相応の説得力を有している。よって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    661,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [100.0]
100		 624,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    585,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内人口が回復し、都心回帰の動きが戻って
いるなか、都心に比較的近い大田区内の土地
需要は堅調である。


駅前商店街近くに店舗兼共同住宅等が建ち並
ぶ商業地域である。店舗兼共同住宅用地の需
要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
９
-18		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5.4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ７１１０
３
-903		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c Ｒ７１１１
２
-18		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ６１１１
２
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
533,293  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,889 		 100
[  83.0]
711,914 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
712,000 
b (　           ) 
474,024  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
536,174 		 100
[  81.7]
656,272 
656,000 
c (　           ) 
752,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
792,978 		 100
[ 111.5]
711,191 
711,000 
d (　           ) 
383,791  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
429,846 		 100
[  76.0]
565,587 
566,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    658,000 円／㎡]  



大田 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,422,385 
2,220,733 
6,201,652 
4,492,320 
1,709,332 		 （　0.9599）
1,640,788 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     48,258,471 円　　　　（　    487,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 76.24 ＲＣ4 250.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.0 m x   13.7 m  前面道路：区道     　   7.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸し店舗、２階～４階がコンパクトタイプ（専有面積３０㎡程度・１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 地域の標準的な店舗兼共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.73 
64.4 
48.15 
4,400 
211,860 		 6.0  1,271,160 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.23 
92.1 
64.67 
3,000 
194,010 		 1.0  194,010 
1.0  194,010 

 3～ 3		 住宅
70.23 
92.1 
64.67 
3,050 
197,244 		 1.0  197,244 
1.0  197,244 

 4～ 4		 住宅
35.56 
84.4 
30.00 
3,100 
93,000 		 1.0  93,000 
1.0  93,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.75 
82.7 
207.49 

696,114 		 1,755,414 
484,254 
⑨年額支払賃料        696,114 円　×　12ヶ月　＝　       8,353,368 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     207.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　         248,988 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,602,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       430,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,172,238 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,755,414 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          484,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         233,471 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,422,385 円　　　　（　        85,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 458,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 851,633 円  　　　        8,602,356　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      649,400 円  　　　　     76,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,400 円  　　　　     76,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,220,733 円　（　　　　　　        22,432 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　     250.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,492,320 円  
（　　　　　        45,377 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,422,385 円      
②総費用 2,220,733 円      
③純収益　①－② 6,201,652 円      
④建物等に帰属する純収益 4,492,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,709,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,640,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,258,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     487,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区仲六郷二丁目１６番５４
 0108010053292-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考