別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 419,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南蒲田１丁目１１番１２外
｢南蒲田１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(97,466)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 北西28m国道、北東側道 水道、ガス、下水 京急蒲田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 京急蒲田駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(96,461)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ第一京浜沿いの商業地域である。前面道路について拡幅整備
中であるが、その他は特段の変動要因はないため、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に大田区及び隣接区のうち高度利用が可能な商業地域である。需要者の属性は、店舗付共同住宅や店
舗付事務所ビル等の開発を行うデベロッパーや、賃料収入に着目して不動産を取得する不動産業者・法人投資家等が中
心である。同圏内は、交通接近条件等に優位性があり、開発用地の需要は旺盛である。市場での中心価格帯は、規模や
容積率等の個別性により一様でなく、開発用地については一部でその希少性から高額での取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、高度利用が可能な商業地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格
の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用のうえ理論的な価格が求められた。標準地は、京急蒲田駅
から近く、幹線道路沿いの商業地に位置している。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視され
ることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [101.0]
100		 1,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、物価高騰により先行き不透明感
があるものの、大田区内の商業地の需要は、
利便性や低金利を背景に底堅く推移している
。

京急蒲田駅西口の再開発等により、同駅周辺
では整備が進んでおり、潜在的な不動産需要
は底堅い。地域要因に大きな変動はない。


角地であるため、視認性等において市場競争
力がやや優る。個別的要因に特段の変動要因
はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
２
-2		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東20m都道、
北西4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ６１１１
０
-6		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21.5m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c Ｒ７１１０
４
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東6m、角地
商業

(100,500)
d Ｒ７１１１
５
-18		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e Ｒ７１１０
３
-25		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西22m都道、
南東5m、
二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
875,125  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
960,097 		 100
[  71.7]
1,339,047 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
1,002,068  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,122,316 		 100
[  82.4]
1,362,034 
1,380,000 
c (　           ) 
1,137,691  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,129,023 		 100
[  84.0]
1,344,075 
1,360,000 
d (　           ) 
1,234,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,279,203 		 100
[  91.8]
1,393,467 
1,410,000 
e (　           ) 
1,339,194  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,378,200 		 100
[ 110.4]
1,248,370 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



大田 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,377,121 
18,743,292 
52,633,829 
39,454,800 
13,179,029 		 （　0.9405）
12,394,877 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    364,555,206 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 209.79 ＲＣ9 1,917.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 97 ％   500 ％   466 ％   338 ㎡     14.8 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.59 
78.0 
111.95 
5,700 
638,115 		 6.0  3,828,690 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
95.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
209.79 
97.6 
204.75 
3,800 
778,050 		 4.0  3,112,200 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
209.79 
84.7 
177.75 
3,400 
604,350 		 1.0  604,350 
1.0  604,350 

 6～ 9		 住宅
209.79 
84.7 
177.75 
3,500 
622,125 		 1.0  622,125 
1.0  622,125 

計
1,917.11 
81.4 
1,560.95 

5,717,715 		 11,242,440 
4,301,550 
⑨年額支払賃料      5,717,715 円　×　12ヶ月　＝　      68,612,580 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,560.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,746,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,358,860 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,677,943 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,880,917 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,242,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,301,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,389,401 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,377,121 円　　　　（　       211,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,026,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,988,092 円  　　　       73,558,860　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      683,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,703,500 円  　　　　    671,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       671,000 円  　　　　    671,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,743,292 円　（　　　　　　        55,454 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 671,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,917.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,454,800 円  
（　　　　　       116,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,377,121 円      
②総費用 18,743,292 円      
③純収益　①－② 52,633,829 円      
④建物等に帰属する純収益 39,454,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,179,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,394,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    364,555,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南蒲田一丁目１１番１２
 0108000120339-0000
2 　大田区南蒲田一丁目１１番３５
 0108000120357-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-11 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樫村　潤   TEL.
鑑定評価額 419,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 900,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区南蒲田１丁目１１番１２外
｢南蒲田１－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(97,466)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅前の商
業地域		 北西28m国道、北東側道 水道、ガス、下水 京急蒲田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       345 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ国道 交通

施設		 京急蒲田駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(96,461)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ第一京浜沿いの商業地域である。第一京浜は拡幅整備中であるが、当面は現
状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大田区及び隣接区の駅徒歩圏かつ幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、収益物件の開
発、運用、転売等を目論む投資法人等が中心となり、マンション開発業者の需要も想定される。第一京浜の拡幅事業が
進捗中であり、駅至近かつ幹線道路沿いの好立地には希少性が認められる。一方、高度利用が可能な事から多様な需要
が認められる。立地条件、画地規模、需要目的等により価格水準は異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い商業地の事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は想定建物よ
り求めた理論的な価格である。対象標準地は、駅前の幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地に位置し、需
要者は収益目的の投資家や開発事業者等が想定される。そのため、収益性を反映した収益価格と市場性を反映した比準
価格とを関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    923,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [101.0]
100		 1,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や金融資本市場の変動による国内経
済動向に留意する必要があるが、商業地の地
価は上昇傾向にある。


京急蒲田駅西口の整備や第一京浜の拡幅工事
が進捗しているが、価格形成に影響をを与え
る地域要因の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
５
-7		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ７１１１
９
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m都道、
北3.8m、
二方路
近商

(90,300)
c Ｒ７１１１
３
-3		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南26m都道、
西25m、東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ７１１１
９
-9		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南30m都道、
東11m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,310)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
690,033  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
765,573 		 100
[  54.9]
1,394,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
755,858  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
772,161 		 100
[  56.4]
1,369,080 
1,380,000 
c (　           ) 
701,554  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.7]
785,266 		 100
[  63.1]
1,244,479 
1,260,000 
d (　           ) 
779,477  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
861,700 		 100
[  66.5]
1,295,789 
1,310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



大田 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,968,182 
19,521,087 
51,447,095 
37,161,600 
14,285,495 		 （　0.9405）
13,435,508 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    395,162,000 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 209.79 ＲＣ9 1,917.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 97 ％   500 ％   466 ％   338 ㎡     14.8 m x   22.6 m  前面道路：国道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸）、３階以上共同住宅（専有面積３５㎡程度・１ＤＫ）を想定した ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
143.59 
78.0 
111.95 
5,600 
626,920 		 6.0  3,761,520 
0.0  0 

  ～  		 駐車場
95.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
209.79 
97.6 
204.75 
3,600 
737,100 		 4.0  2,948,400 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
209.79 
84.7 
177.75 
3,430 
609,683 		 1.0  609,683 
1.0  609,683 

 6～ 9		 住宅
209.79 
84.7 
177.75 
3,500 
622,125 		 1.0  622,125 
1.0  622,125 

計
1,917.11 
81.4 
1,560.95 

5,681,569 		 11,027,469 
4,317,549 
⑨年額支払賃料      5,681,569 円　×　12ヶ月　＝　      68,178,828 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,560.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,746,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,925,108 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,656,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,468,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,027,469 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,317,549 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,394,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,968,182 円　　　　（　       209,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,430 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,792,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,409,387 円  　　　       73,125,108　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      683,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,372,000 円  　　　　    632,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       632,000 円  　　　　    632,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,521,087 円　（　　　　　　        57,755 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 632,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,917.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,161,600 円  
（　　　　　       109,946 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,968,182 円      
②総費用 19,521,087 円      
③純収益　①－② 51,447,095 円      
④建物等に帰属する純収益 37,161,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,285,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,435,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    395,162,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区南蒲田一丁目１１番１２
 0108000120339-0000
2 　大田区南蒲田一丁目１１番３５
 0108000120357-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考