鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-5

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　清訓

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北１丁目３０番６外｢大森北１－３０－２｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,432)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ3	アーケード小売店舗街の駅に近い商業地域	北東7.2m区道	水道、ガス、下水	大森 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

大森駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,432)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶアーケード商店街であり、地域の価格形成に特段の変動要
因はなく、当面は現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線及び京浜急行線沿線を中心とした、大田区内の駅前商業地域とその周辺の商業地域であ
る。需要者は、投資家等が中心であるが、地縁的選考性を有する事業会社の参入も認められる。アーケード商店街の土
地の供給は限定的であり、また用途の多様性も有することから希少性は高い。中心価格帯は、立地条件や画地規模等に
よりばらつきが見られるが、土地価格で１００万円～１５０万円／㎡が需要の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域に位置している。自己利用目的の取引のほか、店舗事務所
兼共同住宅等の収益目的の需要も考えられ用途の多様性が認められる。比準価格は市場の実態を反映した価格であり、
収益価格は投資判断において重要な指標であり、比準価格と概ね均衡して求められた。よって、比準価格と収益価格を
相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 661,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[100.0]

100
[ 60.2]

[100.0]
100

1,180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口、世帯数は微増傾向で推移して
いる。都心へのアクセスが良好なため、需要
は安定している。

大森駅近くのアーケード商店街で、地域要因
に大きな変化はないが、経済活動の回復によ
り地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７１１０４ -12	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m区道、東6m、角地		商業 (100,500)
b	Ｒ７１１１８ -902	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.5m区道、中間画地		商業 (100,330)
c	Ｒ７１１２１ -11	大田区		建付地	（　）	長方形	北7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ７１１１５ -18	大田区		建付地	（　）	長方形	北20m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	Ｒ６７１１３ -1	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,137,691	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,129,023	100 [ 103.6]	1,089,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,286,036	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,301,468	100 [ 86.4]	1,506,329		1,510,000
c	(　 ) 941,362	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	980,899	100 [ 80.0]	1,226,124		1,230,000
d	(　 ) 1,234,752	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,279,203	100 [ 108.0]	1,184,447		1,180,000
e	(　 ) 967,558	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,060,444	100 [ 76.6]	1,384,392		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

大田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,984,020	7,574,918	18,409,102	12,994,800	5,414,302	（　0.9405） 5,092,151	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	149,769,147 円　　　　（　 1,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅	104.00	ＲＣ7	619.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	432 ％	137 ㎡	7.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所（フロア貸し）、３階以上は平均専有面積約３０㎡（１Ｋ）の共同住宅を想定

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.00	85.1	86.00	5,200	447,200	8.0	3,577,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.00	97.1	101.00	3,600	363,600	6.0	2,181,600
							0.0	0
3～ 6	住宅	86.00	91.9	79.00	3,150	248,850	1.0	248,850
							1.0	248,850
7～ 7	住宅	70.00	90.0	63.00	3,200	201,600	1.0	201,600
							1.0	201,600
～

計		619.00	91.4	566.00		2,007,800		6,956,200
								1,197,000

⑨年額支払賃料	2,007,800 円　×　12ヶ月　＝　 24,093,600 円
⑩a共益費（管理費）	380 円／㎡　×　 566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,580,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,674,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,333,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,340,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,956,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,084 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,197,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 577,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,984,020 円　　　　（　 189,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,286 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,326,000 円	221,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,441,018 円	26,674,560　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 487,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,574,918 円　（　　　　　　 55,291 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 347,000 円／㎡　×　 619.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,994,800 円（　　　　　 94,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,984,020 円
②総費用	7,574,918 円
③純収益　①－②	18,409,102 円
④建物等に帰属する純収益	12,994,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,414,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,092,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,769,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,090,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大田 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区大森北一丁目３０番６	0108000060202-0000
2	大田区大森北一丁目３０番１５	0108000060211-0000
3	大田区大森北一丁目３０番１６	0108000060212-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-5

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　戸谷　涼賀

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	890,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北１丁目３０番６外｢大森北１－３０－２｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,432)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ3	アーケード小売店舗街の駅に近い商業地域	北東7.2m区道	水道、ガス、下水	大森 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

大森駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,432)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

アーケード小売店舗街の駅に近い商業地域として地域内には格別の変動要因はなく、当分は現状を維持しながら
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 937,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区及びその周辺区のうち商圏が比較的狭い近隣型の商業地域である。需要者の中心は、不動産事業
法人で、低層階を店舗事務所、中層階を共同住宅として画地利用を図る傾向にある。高度利用可能な商業地に対する需
要は、景気が緩やかに回復しているなか、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、立地条件
、潜在的高度利用の可能性など個別の取引ごとにばらつきが見られ、中心価格帯を正確に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アーケード小売店舗街の駅に近い商業地域に所在し、土地利用形態は賃貸用の複合用途建物が中心である。事例収集で
は、取引事例、賃貸事例ともに類似地域において価格牽連関係を有する事例を収集できた。収益還元法で採用した諸元
については価格時点現在における賃貸事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価
格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 661,000 円／㎡

[107.4]
100

100
[100.0]

100
[ 59.9]

[100.0]
100

1,190,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに回復しているなかで、緩和的
金融環境にあることなどを背景に、商業地に
対する需要は、堅調に推移している。

アーケード小売店舗街の大森駅に近い商業地
域で、高層店舗事務所兼共同住宅地に対する
需要は引き続き堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７１１１５ -18	大田区		建付地	（　）	長方形	北20m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ７１１１９ -16	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m都道、北3.8m、二方路		近商 (90,300)
c	Ｒ６１１１８ -26	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.7m区道、中間画地		商業 (100,310)
d	Ｒ６７１０５ -21	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.7m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,234,752	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,279,203	100 [ 102.6]	1,246,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 755,858	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	772,161	100 [ 68.8]	1,122,327		1,120,000
c	(　 ) 788,462	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	873,616	100 [ 66.7]	1,309,769		1,310,000
d	(　 ) 774,942	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	830,738	100 [ 67.2]	1,236,217		1,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

大田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,744,899	7,758,464	16,986,435	12,348,000	4,638,435	（　0.9405） 4,362,448	（ 3.7 - 0.3 ） 3.4％
	⑧収益価格	128,307,294 円　　　　（　 937,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所兼共同住宅	104.00	ＲＣ7	619.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	432 ％	137 ㎡	7.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び事務所はフロア貸し。住宅は１Ｋタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡程度。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.00	85.1	86.00	4,950	425,700	8.0	3,405,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	104.00	97.1	101.00	3,300	333,300	6.0	1,999,800
							0.0	0
3～ 6	住宅	86.00	91.9	79.00	3,150	248,850	1.0	248,850
							1.0	248,850
7～ 7	住宅	70.00	90.0	63.00	3,200	201,600	1.0	201,600
							1.0	201,600
～

計		619.00	91.4	566.00		1,956,000		6,602,400
								1,197,000

⑨年額支払賃料	1,956,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,472,000 円
⑩a共益費（管理費）	280 円／㎡　×　 566.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,901,760 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,373,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,268,688 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,105,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,602,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,197,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 577,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,744,899 円　　　　（　 180,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,286 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,806,064 円	25,373,760　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 487,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,758,464 円　（　　　　　　 56,631 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9405

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 619.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,348,000 円（　　　　　 90,131 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,744,899 円
②総費用	7,758,464 円
③純収益　①－②	16,986,435 円
④建物等に帰属する純収益	12,348,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,638,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,362,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,307,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 937,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大田 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区大森北一丁目３０番６	0108000060202-0000
2	大田区大森北一丁目３０番１５	0108000060211-0000
3	大田区大森北一丁目３０番１６	0108000060212-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考