別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-1 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目６６番２
｢西蒲田７－６６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,700)

1.5:1		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層建物の店舗が
建ち並ぶ商業地域
 東（駅前広場）区道、南側道 水道、ガス、下水 蒲田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　区道 交通

施設		 蒲田駅西方駅前広場近
接
 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心や城南エリアに存する中高層店舗や事務所等を標準的使用とする圏域であり、主として容積率５０
０％以上の商業地域である。主たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外の投資フ
ァンド、不動産会社等である。不動産市場においては優良不動産の供給は限定的で需要は逼迫しており、地価は上昇傾
向にある。商業系不動産の需要目的は多岐にわたり需要者の目線は様々で取引の中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中高層店舗や事務所等が混在する商業地域であり、収益性に着目した投資、事業用不動産の取引を中心に
多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地の
取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって、本件では比準
価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,190,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 51.3]		 [107.0]
100		 4,860,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は２極化しつつあるが、都心部の
不動産価格は強含みで推移していくと予想さ
れる。一方で物価や金利動向に注視が必要で
ある。

蒲田駅西口駅前広場に面し、人流、視認性が
優れ、稀少性も高く、地価は強含みで推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -30.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
３
-12		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
中間画地
商業

(100,700)
b Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
c Ｒ６７１１
９
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m都道、
北18m、西8m、
三方路
商業

(100,700)
d Ｒ６７１０
２
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
高度地区2種
(100,481)
e Ｒ７１１１
９
-27		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
西8m、北4m、
三方路
商業

(100,563)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,904,950  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,166,396 		 100
[  62.4]
5,074,353 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
5,430,000 
b (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,619,218 		 100
[  52.8]
4,960,640 
5,310,000 
c (　           ) 
3,938,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
4,126,152 		 100
[  68.6]
6,014,799 
6,440,000 
d (　           ) 
3,852,636  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,083,794 		 100
[  66.9]
6,104,326 
6,530,000 
e (　           ) 
2,294,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
2,241,942 		 100
[  50.4]
4,448,298 
4,760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -31.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,400,000 円／㎡]  



大田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,765,061 
50,489,252 
93,275,809 
49,261,500 
44,014,309 		 （　0.9381）
41,289,823 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,214,406,559 円　　　　（　  4,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 208.01 Ｓ10 1,943.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   700 ％   700 ％   260 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
13,612 
2,506,241 		 10.0  25,062,410 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
7,562 
1,392,315 		 5.0  6,961,575 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
5,000 
920,600 		 5.0  4,603,000 
0.0  0 

10～10		 店舗
194.37 
56.8 
110.34 
5,000 
551,700 		 5.0  2,758,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,943.70 
90.9 
1,767.42 

10,894,456 		 67,003,485 
0 
⑨年額支払賃料     10,894,456 円　×　12ヶ月　＝　     130,733,472 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,767.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,088,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       149,821,608 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,533,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,128,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,003,485 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         636,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,765,061 円　　　　（　       552,943 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,021 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,806,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 29,228,352 円  　　　      150,661,608　×　　　　  19.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,044,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,808,500 円  　　　　    801,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,489,252 円　（　　　　　　       194,189 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 801,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   1,943.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,261,500 円  
（　　　　　       189,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,765,061 円      
②総費用 50,489,252 円      
③純収益　①－② 93,275,809 円      
④建物等に帰属する純収益 49,261,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 44,014,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 41,289,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      158,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,214,406,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目６６番２
 0108000116178-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-1 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　髙木　一博   TEL.
鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田７丁目６６番２
｢西蒲田７－６６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,700)

1.5:1		 店舗

ＳＲＣ8F1B		 中高層建物の店舗が
建ち並ぶ商業地域
 東（駅前広場）区道、南側道 水道、ガス、下水 蒲田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（区道） 交通

施設		 蒲田駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に面して、物販店舗や飲食店舗が多く建ち並ぶ繁華な商業地域で人通りも多く、当面は現状のまま推移
するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,550,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び周辺区内の駅前地域を中心とした繁華性が高い商業地域である。需要者は、物販店舗・飲食
店舗の自己使用を目的とした法人や収益性に着目した不動産業者・投資家等が中心である。「蒲田」駅前という地域随
一の集客力を有しており、人通りも多いことから、需要は堅調に推移している。画地規模により異なるものの、中心と
なる価格帯は１０～１５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、繁華性の高い規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断される。また、典型的な
需要者が考慮すると考えられる収益価格は、種々の想定要素が含まれているものの、これらを適切に行っており、収益
性を反映していることから、説得力が高い。よって、比準価格と収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,190,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 50.8]		 [107.0]
100		 4,910,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内人口が回復し、都心回帰の動きが戻って
いるなか、都心に比較的近い大田区内の土地
需要は堅調である。


繁華な商業地域で、人通りも多く、需要が堅
調であることから、地価は上昇傾向で推移し
ている


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　 -28.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
b Ｒ７１１１
９
-27		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
西8m、北4m、
三方路
商業

(100,563)
c Ｒ６７１１
９
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
d Ｒ７１１０
１
-903		 中央区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
南西4m、
北東4m、
四方路
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,619,218 		 100
[  56.6]
4,627,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
4,950,000 
b (　           ) 
2,294,488  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
2,241,942 		 100
[  50.4]
4,448,298 
4,760,000 
c (　           ) 
2,264,332  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,517,937 		 100
[  58.3]
4,318,931 
4,620,000 
d (　           ) 
6,366,904  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
7,122,416 		 100
[ 128.0]
5,564,388 
5,950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -43.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,200,000 円／㎡]  



大田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,588,790 
43,116,300 
93,472,490 
50,553,000 
42,919,490 		 （　0.9381）
40,262,774 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,184,199,235 円　　　　（　  4,550,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 208.01 Ｓ10 1,869.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   700 ％   700 ％   260 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 地域の標準的な店舗を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
11,500 
2,117,380 		 20.0  42,347,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
6,000 
1,104,720 		 10.0  11,047,200 
0.0  0 

 3～ 9		 店舗
194.37 
94.7 
184.12 
5,000 
920,600 		 10.0  9,206,000 
0.0  0 

10～10		 店舗
120.59 
91.5 
110.34 
5,000 
551,700 		 10.0  5,517,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,869.92 
94.5 
1,767.42 

10,218,000 		 123,353,800 
0 
⑨年額支払賃料     10,218,000 円　×　12ヶ月　＝　     122,616,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,767.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,088,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       141,704,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,127,207 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 135,416,929 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,353,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,171,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,588,790 円　　　　（　       525,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,042 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,932,000 円  　　　　    822,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 20,668,900 円  　　　      142,544,136　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,044,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,987,000 円  　　　　    822,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       822,000 円  　　　　    822,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       822,000 円  　　　　    822,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       840,000 円  　　　敷地外駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      43,116,300 円　（　　　　　　       165,832 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 822,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 427,000 円／㎡　×　   1,869.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,553,000 円  
（　　　　　       194,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,588,790 円      
②総費用 43,116,300 円      
③純収益　①－② 93,472,490 円      
④建物等に帰属する純収益 50,553,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,919,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,262,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      154,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,184,199,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,550,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田七丁目６６番２
 0108000116178-0000
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備考