鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大田 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -56

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　杣谷　考志

TEL.

鑑定評価額

825,000,000 円

１㎡当たりの価格

670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区中馬込１丁目２番２外｢中馬込１－１８－１８｣				②地積　(㎡)	1,232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ6	中層共同住宅や低層戸建住宅が混在する住宅地域	西5.5m区道、北側道	水道、ガス、下水	馬込 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 49.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

馬込駅西方

840m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中層の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状維持で推移す
るものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 683,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 657,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として大田区及び周辺区内の共同住宅、戸建住宅等が混在する住宅地域である。需要者はマンション
開発業者を中心とする不動産事業者である。最寄駅徒歩圏内に所在し、住環境の良好な住宅地域であるため、需要者か
らの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、マンション適地の取引価格は需要
者の開発計画等によるばらつきが大きく把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引実態を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格はマンション分譲事業者の投資採算性を反
映した価格であり、建築計画や販売計画等に想定要素があるものの、収入や総費用、投下資本収益率等について検証を
行った上で採用しており、規範性は高い。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地の価格と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 640,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[107.0]

[103.0]
100

659,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    621,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の継続を背景とした所得環境の改善
等により住宅地の地価は上昇傾向にある。

住環境の良い住宅地域のマンション適地で地
域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５７１０９ -18	大田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東5.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (40,100)
b	Ｒ７１１０８ -27	大田区		建付地	（　）	台形	南西7.1m区道、北5.4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ５７１１９ -20	大田区		建付地	（　）	不整形	東7.4m区道、南5.4m、西2.7m、三方路		１中専高度地区1種 (80,200)
d	Ｒ６１１１７ -907	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.6m都道、南3.7m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (80,300)
e	Ｒ６７１０５ -11	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.3m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 530,166	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	603,329	100 [ 97.9]	616,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	635,000
b	(　 ) 517,827	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	554,323	100 [ 85.5]	648,331		668,000
c	(　 ) 626,900	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.5]	788,301	100 [ 105.1]	750,049		773,000
d	(　 ) 731,789	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	804,257	100 [ 106.1]	758,018		781,000
e	(　 ) 396,686	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	469,005	100 [ 75.2]	623,677		642,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 683,000 円／㎡]

大田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,866,316,893	1,056,735,531	12	983,000	2,356.20	360,000	2,715.60
⑧開発法による価格	809,581,362 円　　　　（　 657,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,232 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,232.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.50 ㎡	2,715.60 ㎡	2,444.40 ㎡	271.20 ㎡	2,356.20 ㎡	ＲＣ・5F ( 30 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 56.3 ％）	（ 220.4 ％）	（ 198.4 ％）	（ 22.0 ％）	（ 86.77 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

983,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 983,000 円／㎡　　×　　 2,356.20 ㎡　　＝　　　　 2,316,144,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,316,144,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 2,715.60 ㎡　　＝　　　　 1,006,944,480 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,316,144,600 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 254,775,906 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,261,720,386 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	23 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	185,291,568 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 165,446,841 円
	販売総額(2期)	46,322,892 円	( 2 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 39,082,624 円
	販売総額(3期)	2,084,530,140 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,661,787,428 円
収入合計		－	－	－	－	1,866,316,893 円
支出	建築工事費(1期)	100,694,448 円	( 10 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 92,487,850 円
	建築工事費(2期)	100,694,448 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 86,577,086 円
	建築工事費(3期)	805,555,584 円	( 80 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 648,311,134 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	152,865,544 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 141,736,932 円
	販売管理費(2期)	101,910,362 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 87,622,529 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,056,735,531 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,866,316,893 円　　－　　　　　　 1,056,735,531 円　　＝　　　　　 809,581,362 円 657,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大田 -56　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区中馬込一丁目２番２	0108000272062-0000
2	大田区中馬込一丁目２番２０	0108000272080-0000
3	大田区中馬込一丁目２番３	0108000272063-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大田 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -56

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　笠井　真由美

TEL.

鑑定評価額

825,000,000 円

１㎡当たりの価格

670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区中馬込１丁目２番２外｢中馬込１－１８－１８｣				②地積　(㎡)	1,232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ6	中層共同住宅や低層戸建住宅が混在する住宅地域	西5.5m区道、北側道	水道、ガス、下水	馬込 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 49.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ区道

交通

施設

馬込駅西方

840m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅や中層共同住宅が混在した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移して
いくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 672,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 667,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大田区内の共同住宅や戸建住宅等が混在する住宅地域である。画地規模から典型的な需用者はマンション
開発業者や投資法人で、マンション適地は供給が限定的なことから稀少性を有する。また、当該地域は都心部へのアク
セスも良く住環境も良好なことから需要は底堅く、地価は上昇基調にある。マンション用地の取引価格は、開発計画や
規模等によりばらつきがあり価格帯での把握は困難であるが、１，０００㎡で６．５億～１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の典型的な需要者はマンション開発業者である。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性の観
点からアプローチした価格であり、市場における当該需要者の行動予測を基礎とするものである。また、比準価格はマ
ンション素地の市場における価格動向の実態を現した価格で、現実の市況を反映した価格である。よって、比準価格及
び開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 640,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[103.0]
100

665,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区の人口は増加基調にある。不動産需要
は底堅く地価は引き続き上昇基調にあるが、
建築費の高騰や物価の上昇等により不透明感
も否めない。

共同住宅や戸建住宅が混在する住宅地域で、
利便性の観点からマンション適地に対する需
要は根強い。なお、地域要因に特段の変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６１１１３ -18	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.9m区道、南東4m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
b	Ｒ６７１１８ -17	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m区道、南4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	Ｒ６７１１１ -18	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東4.4m区道、南4m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	Ｒ６１１０３ -6	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区道、北東4.3m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 484,220	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	545,057	100 [ 88.4]	616,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	635,000
b	(　 ) 547,870	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	582,976	100 [ 87.8]	663,982		684,000
c	(　 ) 267,175	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	312,846	100 [ 60.5]	517,101		533,000
d	(　 ) 656,470	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	707,737	100 [ 99.8]	709,155		730,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 672,000 円／㎡]

大田 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,862,973,958	1,041,100,281	12	997,000	2,356.20	360,000	2,715.60
⑧開発法による価格	821,873,677 円　　　　（　 667,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,232 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,232.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.50 ㎡	2,715.60 ㎡	2,444.40 ㎡	271.20 ㎡	2,356.20 ㎡	ＲＣ・5F ( 30 戸) 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 56.3 ％）	（ 220.4 ％）	（ 198.4 ％）	（ 22.0 ％）	（ 86.77 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		5.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

997,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 997,000 円／㎡　　×　　 2,356.20 ㎡　　＝　　　　 2,349,131,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,349,131,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 360,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 370,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 370,800 円／㎡　　×　　　 2,715.60 ㎡　　＝　　　　 1,006,944,480 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,349,131,400 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 258,404,454 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,265,348,934 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	187,930,512 円	( 8 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 169,381,770 円
	販売総額(2期)	46,982,628 円	( 2 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 39,639,243 円
	販売総額(3期)	2,114,218,260 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,653,952,945 円
収入合計		－	－	－	－	1,862,973,958 円
支出	建築工事費(1期)	100,694,448 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 93,363,892 円
	建築工事費(2期)	100,694,448 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 85,761,461 円
	建築工事費(3期)	805,555,584 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 630,186,133 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	155,042,672 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 143,755,565 円
	販売管理費(2期)	103,361,782 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 88,033,230 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,041,100,281 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,862,973,958 円　　－　　　　　　 1,041,100,281 円　　＝　　　　　 821,873,677 円 667,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大田 -56　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大田区中馬込一丁目２番２	0108000272062-0000
2	大田区中馬込一丁目２番２０	0108000272080-0000
3	大田区中馬込一丁目２番３	0108000272063-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考