別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -54 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　正美   TEL.
鑑定評価額 66,600,000 円  １㎡当たりの価格 497,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田本町１丁目１４番７
｢蒲田本町１－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 事務所、アパート、
住宅等が混在する住
宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 蒲田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北７．２
ｍ区道		 交通

施設		 蒲田駅南方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、アパート、住宅等が混在する住宅地域。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    515,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及び隣接区の住宅地域。主たる需要者は、大田区内及び都心に勤務するファミリー世帯が中心で
あることから地縁的選好性を有する自己使用を前提とした個人等。大田区内の住宅地の需要は底堅く価格は上昇傾向。
需要の中心的な価格帯の平米単価は４０万円／㎡～７０万円／㎡程度、総額は規模により左右されるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の取引の実態を基に求めた価格で、収益価格は標準地が生み出すであろう収益を基に求めた価格であ
る。対象標準地の主たる需要者は戸建住宅地を求める個人等であり収益性よりも資産性・居住の快適性を重視する。ま
た、比準価格及び収益価格を求める際の資料の信頼性は同等と判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づ
け代表標準地からの検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[108.0]		 [105.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。しかし、海
外情勢・物価上昇等を含め市場の変動の影響
に留意する必要がある。


蒲田駅からやや距離がある住宅地域。需要は
堅調で価格は上昇基調。地域要因に特段の変
動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
８
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
東4m、角地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(80,200)
b Ｒ６７１０
３
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5.2m区道
、北東4m、
角地
準工
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ７１１０
９
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m区道
、南東3.4m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ７１１１
５
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e Ｒ６７１０
９
-20		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東2.4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,309  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
494,571 		 100
[ 103.9]
476,007 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
628,684  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
645,868 		 100
[ 122.5]
527,239 
554,000 
c (　           ) 
552,405  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
539,898 		 100
[ 105.0]
514,189 
540,000 
d (　           ) 
502,717  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
557,510 		 100
[ 118.7]
469,680 
493,000 
e (　           ) 
386,618  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
404,054 		 100
[  85.4]
473,131 
497,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    515,000 円／㎡]  



大田 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,977,891 
2,125,718 
5,852,173 
3,969,000 
1,883,173 		 （　0.9582）
1,804,456 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     53,072,235 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 Ｓ3 234.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡      9.0 m x   14.6 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅専用平均面積３５㎡程度の単身者向け共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
85.0 
66.30 
3,000 
198,900 		 1.0  198,900 
1.0  198,900 

 2～ 2		 住宅
78.00 
90.0 
70.20 
3,100 
217,620 		 1.0  217,620 
1.0  217,620 

 3～ 3		 住宅
78.00 
90.0 
70.20 
3,200 
224,640 		 1.0  224,640 
1.0  224,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.00 
88.3 
206.70 

641,160 		 641,160 
641,160 
⑨年額支払賃料        641,160 円　×　12ヶ月　＝　       7,693,920 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         372,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,065,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       403,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,662,681 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           641,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          641,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         309,119 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,977,891 円　　　　（　        59,537 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 337,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 967,918 円  　　　        8,065,980　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,700 円  　　　　     67,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,500 円  　　　　     67,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,125,718 円　（　　　　　　        15,864 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,969,000 円  
（　　　　　        29,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,977,891 円      
②総費用 2,125,718 円      
③純収益　①－② 5,852,173 円      
④建物等に帰属する純収益 3,969,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,883,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,804,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,072,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田本町一丁目１４番７
 0108000095624-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -54 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 67,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区蒲田本町１丁目１４番７
｢蒲田本町１－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
特別用途地区

(70,200)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ3		 事務所、アパート、
住宅等が混在する住
宅地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 蒲田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　北７．２
ｍ区道		 交通

施設		 蒲田駅南方

900m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ蒲田駅周辺は店舗も多く、都心へも通いやすいため、利便性が高い。蒲田本町は蒲田駅至近にもかかわらず
繁華街に伴う治安について問題が少ない地域（蒲田警察署所在）でありこの特徴は維持されると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、東急線、京急線各駅等を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域。主な需要者
は都心部への通勤者が多い。利便性は良いが、地盤等は劣る。主として１丁目の最寄駅はＪＲ蒲田駅、２丁目は京急蒲
田駅。新規戸建住宅の多くは土地１００㎡未満。駅南側に所在し、駅までの経路に歓楽街等がなく、男性単身者が多い
蒲田にあって、ファミリー層にも需要がある。中心価格帯は新築戸建、土地４０㎡、建物７０㎡で約５９００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅
地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[107.8]		 [105.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な不動産取引市場が冷え込む中、世界
との金融政策の方向性の差異が為替や国内の
不動産取引市場にどのような影響をもたらす
か注目される。

蒲田駅を最寄駅とする住宅街である。準工地
域でもあり、小規模な作業場等も。やや距離
があるが、平地で徒歩圏、公的施設に近接、
利便性は高い。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
９
-25		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ７１１１
４
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,160)
c Ｒ７１１０
９
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m区道
、南東3.4m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ６７１０
３
-20		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,565  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
542,989 		 100
[ 111.3]
487,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
512,000 
b (　           ) 
579,218  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
566,779 		 100
[ 108.4]
522,859 
549,000 
c (　           ) 
552,405  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
545,040 		 100
[ 107.8]
505,603 
531,000 
d (　           ) 
426,606  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
547,478 		 100
[ 104.8]
522,403 
549,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    535,000 円／㎡]  



大田 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,050,739 
2,090,344 
5,960,395 
4,110,120 
1,850,275 		 （　0.9582）
1,772,934 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     52,145,118 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 Ｓ3 234.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
特別用途地区		 70 ％   200 ％   200 ％   134 ㎡      9.0 m x   14.6 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者、ＤＩＮＫＳ向きマンションで、１戸あたり平均専有面積３５㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
78.00 
85.0 
66.30 
3,067 
203,342 		 1.0  203,342 
1.0  203,342 

 2～ 2		 住宅
78.00 
90.0 
70.20 
3,162 
221,972 		 1.0  221,972 
1.0  221,972 

 3～ 3		 住宅
78.00 
90.0 
70.20 
3,162 
221,972 		 1.0  221,972 
1.0  221,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
234.00 
88.3 
206.70 

647,286 		 647,286 
647,286 
⑨年額支払賃料        647,286 円　×　12ヶ月　＝　       7,767,432 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　         372,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の同種建物を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,139,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       406,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,732,517 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           647,286 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          647,286 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         312,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,050,739 円　　　　（　        60,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,298 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,162 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 349,500 円  　　　　     69,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 895,344 円  　　　        8,139,492　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      594,100 円  　　　　     69,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,090,344 円　（　　　　　　        15,600 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     234.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,110,120 円  
（　　　　　        30,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,050,739 円      
②総費用 2,090,344 円      
③純収益　①－② 5,960,395 円      
④建物等に帰属する純収益 4,110,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,850,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,772,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,145,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区蒲田本町一丁目１４番７
 0108000095624-0000
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