別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -44 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 627,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田８丁目１６番１５
｢西蒲田８－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北6m区道 水道、ガス、下水 蒲田

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅南西方

530m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 東急線により商業地の西蒲田７丁目と分断、中学校、高校が所在し、８丁目内の商業地域と分断、環八通りの道
路沿いに店舗は見られるが、その路地にまで商業化は進まない。この状況は当分変化しないと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    579,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、東急線沿線各駅を最寄駅とする大田区、品川区内の住宅地域の圏域である。需
要者は個人、不動産業者、不動産投資家等である。戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。中規模な地積が
ある場合には、ほぼ耐火性のある共同住宅の敷地として利用され、都から大規模な火災のおそれが少ない地域に指定さ
れている。駅まで徒歩圏内で生活利便性に優れている。中心価格帯は坪２２０万円から４００万円。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅
地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 622,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な不動産取引市場が冷え込む中、世界
との金融政策の方向性の差異が為替や国内の
不動産取引市場にどのような影響をもたらす
か注目される。

西蒲田８丁目は東急多摩川線の南側に位置し
、東側は商業地、西側は住宅地。対象標準地
の近くには中学校、高校、病院等が所在し、
利便性が高い。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
８
-17		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
南4m、角地
１住居
高度地区3種
(80,160)
b Ｒ７１１０
９
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m区道
、南東3.4m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ６７１０
３
-20		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d Ｒ６７１１
８
-21		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5.4m区道
、南3.5m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６１１０
７
-17		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
547,870  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
582,976 		 100
[  83.7]
696,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
697,000 
b (　           ) 
552,405  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
545,040 		 100
[  82.0]
664,683 
665,000 
c (　           ) 
426,606  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
547,478 		 100
[  77.0]
711,010 
711,000 
d (　           ) 
477,680  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
513,854 		 100
[  74.9]
686,053 
686,000 
e (　           ) 
468,369  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
530,194 		 100
[  73.0]
726,293 
726,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



大田 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,573,584 
4,622,102 
12,951,482 
9,563,200 
3,388,282 		 （　0.9405）
3,186,679 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     93,725,853 円　　　　（　    579,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.50 ＲＣ5 452.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   162 ㎡      9.9 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ専有面積約２５㎡を１４戸。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 標準的な類似建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.97 
63.2 
58.80 
3,534 
207,799 		 6.0  1,246,794 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,643 
296,540 		 1.0  296,540 
1.0  296,540 

 3～ 3		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,679 
299,471 		 1.0  299,471 
1.0  299,471 

 4～ 4		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,716 
302,482 		 1.0  302,482 
1.0  302,482 

 5～ 5		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,752 
305,413 		 1.0  305,413 
1.0  305,413 

計
452.61 
84.9 
384.40 

1,411,705 		 2,450,700 
1,203,906 
⑨年額支払賃料      1,411,705 円　×　12ヶ月　＝　      16,940,460 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     384.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         922,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,863,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       893,151 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,969,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,450,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,203,906 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         580,433 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,573,584 円　　　　（　       108,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,643 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,786,302 円  　　　       17,863,020　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,622,102 円　（　　　　　　        28,531 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     452.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,563,200 円  
（　　　　　        59,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,573,584 円      
②総費用 4,622,102 円      
③純収益　①－② 12,951,482 円      
④建物等に帰属する純収益 9,563,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,388,282 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,186,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,725,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     579,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田八丁目１６番１５
 0108000119139-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -44 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 630,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西蒲田８丁目１６番１５
｢西蒲田８－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,240)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北6m区道 水道、ガス、下水 蒲田

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 蒲田駅南西方

530m		 法令

規制		 １住居
(70,240)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内を中心に近隣区を含み、中層共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は
、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税等の目的
で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も散見され
、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、共同住宅を中心に戸建住宅も見られる地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められる
。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される収益用不動産の取引においては重
要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって本件では比準価格と収益価格を相
互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.6]		 [100.0]
100		 632,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は２極化しつつあるが、都心部の
不動産価格は強含みで推移していくと予想さ
れる。一方で物価や金利動向に注視が必要で
ある。

ＪＲ蒲田駅から徒歩圏の共同住宅地であり、
地価は強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１２
０
-4		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ７１１１
９
-26		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m区道、
東2.7m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ７１１１
９
-25		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
d Ｒ７１１１
８
-901		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8.2m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
664,028  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
703,870 		 100
[  82.3]
855,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
855,000 
b (　           ) 
955,511  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
800,898 		 100
[ 117.5]
681,615 
682,000 
c (　           ) 
535,565  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
542,989 		 100
[  98.0]
554,070 
554,000 
d (　           ) 
809,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
829,192 		 100
[ 126.2]
657,046 
657,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



大田 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,386,288 
4,699,585 
12,686,703 
9,563,200 
3,123,503 		 （　0.9599）
2,998,251 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     88,183,853 円　　　　（　    544,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 94.50 ＲＣ5 452.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   240 ％   162 ㎡      9.9 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２５㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
92.97 
63.2 
58.80 
3,400 
199,920 		 1.0  199,920 
1.0  199,920 

 2～ 2		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,500 
284,900 		 1.0  284,900 
1.0  284,900 

 3～ 3		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,600 
293,040 		 1.0  293,040 
1.0  293,040 

 4～ 4		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,700 
301,180 		 1.0  301,180 
1.0  301,180 

 5～ 5		 住宅
89.91 
90.5 
81.40 
3,800 
309,320 		 1.0  309,320 
1.0  309,320 

計
452.61 
84.9 
384.40 

1,388,360 		 1,388,360 
1,388,360 
⑨年額支払賃料      1,388,360 円　×　12ヶ月　＝　      16,660,320 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     384.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　         922,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,582,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       879,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,703,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,388,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,388,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         669,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,386,288 円　　　　（　       107,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,863,785 円  　　　       17,582,880　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,699,585 円　（　　　　　　        29,010 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     452.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,563,200 円  
（　　　　　        59,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,386,288 円      
②総費用 4,699,585 円      
③純収益　①－② 12,686,703 円      
④建物等に帰属する純収益 9,563,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,123,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,998,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,183,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     544,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西蒲田八丁目１６番１５
 0108000119139-0000
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備考