令和7年1月15日　提出 大田 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 -42 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　村田　良一   TEL.

鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 588,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 380,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区下丸子２丁目２７２番４外 ｢下丸子２－１１－１１｣ ②地積 　(㎡) 2,055   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ10 共同住宅の中に事務 所等も見られる住宅 地域 南東9.5m区道、北東側道 水道、ガス、下水 武蔵新田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ区道 交通 施設 武蔵新田駅南西方 800m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建及び共同住宅、並びに事務所が混在する住宅地域であるが、標準的使用に影響を与える地域要因に係る特段 の変化は認められず、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              574,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東急多摩川線沿線の主として中小規模共同住宅や事務所の中に中高層マンションが見られる住宅地域で ある。需要者はデベロッパーであるが、近年マンション事業に適した面大地の仕入れ価格が需給バランスから高騰し、 さらに建築費も上昇しているため、最終分譲価格が住宅一次取得者の購買限度額を超えるようになり、新規開発案件は 減少傾向にある。市場の中心価格は、立地条件、画地規模など個別性高く、正確に把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中高層マンションが見られる住宅地域に存している。投資目的のワンルームではなく、自己居住を前提 とするファミリー向けマンション用取引が主であり、本件では価格牽連性のある取引事例を収集し得た。開発法採用に 当たっては、価格時点における市況、建設コスト、事業リスク等を踏まえた検証を行っており、規範性は高い。従って 、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    640,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [103.0] 100 585,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    552,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れなどのリスク要因あるもの の、雇用・所得環境が改善するなど緩やかな 景気回復が続くことが期待される。 都心３区の戸当り平均分譲価格が大きく上昇 する中、城南地区での共同住宅への需要も上 昇し続けるものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％