別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 68,200,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目１６４番１
｢西糀谷４－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に事
業所等も見られる住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 糀谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 糀谷駅東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に事業所等も散見される住宅地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当
分は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    397,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京急空港線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、同沿線に地縁を有する個人が中心である。近
年は、総額の観点から敷地が細分化される傾向が認められ、比較的規模の大きい画地については、分割され小規模な建
売住宅となるケースも散見される。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等の個別性にもよるが、土地単価は坪当たり
１５０～１８０万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。主たる需要者は、個人等が中
心であり、収益性よりも利便性等が重視される。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    465,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 505,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みが残るものの緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
中、緩やかな回復が続くことが期待される。


一般住宅を中心に事業所等も散見される住宅
地域で、地域要因に大きな変化はない。地価
は上昇傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
９
-8		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ７１１１
９
-7		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ７１１０
８
-12		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6.9m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ７１１１
２
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e Ｒ７１１１
２
-16		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南2.6m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
472,706  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
488,463 		 100
[  92.1]
530,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
541,000 
b (　           ) 
517,271  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
519,242 		 100
[  97.0]
535,301 
546,000 
c (　           ) 
394,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
465,766 		 100
[  92.9]
501,363 
511,000 
d (　           ) 
539,180  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
528,910 		 100
[ 100.8]
524,712 
535,000 
e (　           ) 
399,545  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
398,784 		 100
[  87.4]
456,275 
465,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



大田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,177,359 
1,813,192 
5,364,167 
3,463,320 
1,900,847 		 （　0.9582）
1,821,392 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     53,570,353 円　　　　（　    397,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡     10.7 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプの単身者向け共同住宅（平均専用面積３０㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
80.0 
60.00 
3,100 
186,000 		 1.0  186,000 
1.0  186,000 

 2～ 2		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,150 
200,813 		 1.0  200,813 
1.0  200,813 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,200 
190,400 		 1.0  190,400 
1.0  190,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
83.3 
183.25 

577,213 		 577,213 
577,213 
⑨年額支払賃料        577,213 円　×　12ヶ月　＝　       6,926,556 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     183.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         329,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,256,406 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       362,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,893,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           577,213 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,484 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          577,213 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         278,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,177,359 円　　　　（　        53,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,500 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 783,692 円  　　　        7,256,406　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,813,192 円　（　　　　　　        13,431 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,463,320 円  
（　　　　　        25,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,177,359 円      
②総費用 1,813,192 円      
③純収益　①－② 5,364,167 円      
④建物等に帰属する純収益 3,463,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,900,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,821,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,570,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     397,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目１６４番１
 0108000169058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -25 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　島田　博文   TEL.
鑑定評価額 68,200,000 円  １㎡当たりの価格 505,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区西糀谷４丁目１６４番１
｢西糀谷４－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心に事
業所等も見られる住
宅地域		 東6m区道 水道、ガス、下水 糀谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 糀谷駅東方

300m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に事業所等も混在する住宅地域であり、地域要因について特段の変動要因はなく、当面は現状維持
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京急空港線沿線の一般住宅、共同住宅、事業所等の混在する住宅地域である。需要者の属性は、戸建住
宅を購入する個人が中心であるが、近年は総額の観点から敷地が細分化される傾向にある。交通接近条件及び住環境と
もに概ね良好であり、住宅地の需要は安定している。土地の取引価格は、形状、規模等の個別性にもよるが、４５万円
／㎡～５５万円／㎡程度、規模にもよるが総額で５千万円～８千万円程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、京急空港線沿線における住宅地の事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土
地残余法を適用し、収益性を反映した価格である。標準地の属する地域は糀谷駅から徒歩圏内の住宅地域で、需要者は
住環境や周辺の取引相場を重視して、価格形成がなされる傾向にある。よって、本件は市場性を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    465,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 [102.0]
100		 505,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の人口及び世帯数は微増しており、住
宅地の需要は底堅く安定的に推移している。



一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で
、他地域に比べ相対的な割安感があり、一定
の需要が認められる。地域要因に特段の変動
はない。

市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７１１１
２
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b Ｒ６７１０
９
-20		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東2.4m私道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
c Ｒ７１１０
３
-5		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
d Ｒ７１１１
５
-8		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,180  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
528,910 		 100
[ 100.8]
524,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
535,000 
b (　           ) 
386,618  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
404,054 		 100
[  83.8]
482,165 
492,000 
c (　           ) 
577,695  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
593,553 		 100
[ 114.1]
520,204 
531,000 
d (　           ) 
502,717  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
557,510 		 100
[ 111.6]
499,561 
510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    517,000 円／㎡]  



大田 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,106,306 
1,755,848 
5,350,458 
3,275,160 
2,075,298 		 （　0.9582）
1,988,551 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     58,486,794 円　　　　（　    433,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 Ｓ3 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡     10.7 m x   12.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専用面積３０㎡程度（１ＤＫタイプ）の共同住宅（６戸）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
80.0 
60.00 
3,050 
183,000 		 1.0  183,000 
1.0  183,000 

 2～ 2		 住宅
75.00 
85.0 
63.75 
3,150 
200,813 		 1.0  200,813 
1.0  200,813 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
3,150 
187,425 		 1.0  187,425 
1.0  187,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
83.3 
183.25 

571,238 		 571,238 
571,238 
⑨年額支払賃料        571,238 円　×　12ヶ月　＝　       6,854,856 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     183.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         329,850 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,184,706 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       359,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,825,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           571,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,427 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          571,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         275,408 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,106,306 円　　　　（　        52,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,500 円  　　　　     55,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 775,948 円  　　　        7,184,706　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      473,400 円  　　　　     55,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,700 円  　　　　     55,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,755,848 円　（　　　　　　        13,006 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,275,160 円  
（　　　　　        24,260 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,106,306 円      
②総費用 1,755,848 円      
③純収益　①－② 5,350,458 円      
④建物等に帰属する純収益 3,275,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,075,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,988,551 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,486,794 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     433,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区西糀谷四丁目１６４番１
 0108000169058-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考