別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -24 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　髙木　一博   TEL.
鑑定評価額 88,400,000 円  １㎡当たりの価格 536,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区中央６丁目２１３番３
｢中央６－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.5		 住宅兼共同住宅

ＬＳ3		 中規模一般住宅に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 池上

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ区道		 交通

施設		 池上駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区内の東急池上線・ＪＲ京浜東北線・都営浅草線沿線の住宅地域である。需要者は、都心等に勤務
するサラリーマン世帯が中心である。近年は、敷地の細分化により総額を抑えた建売住宅の取引が多いが、個人による
中規模程度の土地取引や不動産業者等によるマンション敷地の取得も散見される。画地規模により異なるものの、中心
となる価格帯は総額８千万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、自己利用目的の住宅用地を中心とした規範性の認められる取引事例から求めており、信頼性が高いと判断
される。また、対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に存しており快適性が重視されることから、このような地
域では収益価格がやや低位に試算される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    540,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [101.0]
100		 538,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    506,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内人口が回復し、都心回帰の動きが戻って
いるなか、都心に比較的近い大田区内の土地
需要は堅調である。


最寄駅からやや距離があるものの、住環境が
良好な住宅地域であり、堅調な需要が認めら
れることから、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
７
-21		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６７１１
７
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.3m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ７１１１
１
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、北西5.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ６７１０
１
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、南西4m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ６７１０
１
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m区道
、北西3.8m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,348  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
464,480 		 100
[  99.0]
469,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
450,425  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
478,075 		 100
[  89.3]
535,358 
541,000 
c (　           ) 
519,451  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
523,447 		 100
[ 100.0]
523,447 
529,000 
d (　           ) 
548,765  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
571,982 		 100
[ 101.0]
566,319 
572,000 
e (　           ) 
522,398  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
546,054 		 100
[  87.3]
625,491 
632,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



大田 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,624,380 
2,316,121 
6,308,259 
4,227,720 
2,080,539 		 （　0.9582）
1,993,572 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     58,634,471 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.5 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（専有面積４０㎡程度・１ＬＤＫ程度）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,800 
226,100 		 1.0  226,100 
1.0  226,100 

 2～ 2		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,850 
230,138 		 1.0  230,138 
1.0  230,138 

 3～ 3		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,900 
234,175 		 1.0  234,175 
1.0  234,175 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
85.0 
242.25 

690,413 		 690,413 
690,413 
⑨年額支払賃料        690,413 円　×　12ヶ月　＝　       8,284,956 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         436,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,721,006 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       436,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,284,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           690,413 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          690,413 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         332,865 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,624,380 円　　　　（　        52,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,500 円  　　　　     71,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,046,521 円  　　　        8,721,006　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      611,100 円  　　　　     71,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,900 円  　　　　     71,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,900 円  　　　　     71,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,316,121 円　（　　　　　　        14,037 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,227,720 円  
（　　　　　        25,623 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,624,380 円      
②総費用 2,316,121 円      
③純収益　①－② 6,308,259 円      
④建物等に帰属する純収益 4,227,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,080,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,993,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,634,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区中央六丁目２１３番３
 0108000226790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 -24 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　長野　英樹   TEL.
鑑定評価額 87,600,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区中央６丁目２１３番３
｢中央６－２０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1:1.5		 住宅兼共同住宅

ＬＳ3		 中規模一般住宅に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北西5.5m区道 水道、ガス、下水 池上

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ区道		 交通

施設		 池上駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は
現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    558,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区のうち主に国道１号線（第二京浜）とＪＲ京浜東北線に挟まれ、ＪＲ・私鉄各駅から比較的距離
のある住宅地域であり、特に池上通りの背後地との価格牽連性が高い。需要者の属性は、都内に勤務するファミリー世
帯などのエンドを中心、大規模画地の場合は分譲目的の建売業者で、需要は投資目的でなく自用目的中心に形成される
。取引価格帯は、規模等の個別性にもよるが、土地単価で５０～６０万円／㎡での取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域要因が類似する規範性が高い事例を採用し、市場性を反映する実証的な価格であり信頼性が高い。収
益価格は賃貸経営に基づく収益を適切に想定して試算したが、主たる需要者は、地価水準に見合った投資採算性の確保
よりも、自己利用目的で快適性、利便性を重視しており、相対的に低位に求められた。以上により比準価格を重視し、
収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    540,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[110.1]		 [101.0]
100		 528,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    506,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大田区の土地取引件数は減少傾向であったが
、足元増加に転じている。取引価格は、住宅
地、商業地ともに需要は底堅く上昇基調で推
移している。

戸建、共同住宅が中心の住宅地域である。最
寄り駅から距離があるが、複数駅利用可能で
、需要は底堅い。地域要因に特段の変動はな
い。

近隣地域の標準的画地と概ね同等で、代替競
争関係にある不動産と比べて、標準的な市場
競争力を有する。個別的要因に特段の変動は
ない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
１
-23		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、南西4m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b Ｒ６７１０
１
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m区道
、北西3.8m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,180)
c Ｒ６７１０
７
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,168)
d Ｒ６７１１
７
-22		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西3.8m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,765  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
571,982 		 100
[ 102.0]
560,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
566,000 
b (　           ) 
522,398  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
546,054 		 100
[ 101.0]
540,648 
546,000 
c (　           ) 
500,116  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
536,758 		 100
[ 101.0]
531,444 
537,000 
d (　           ) 
564,304  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
588,178 		 100
[ 101.7]
578,346 
584,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    558,000 円／㎡]  



大田 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,864,449 
2,184,443 
6,680,006 
4,127,760 
2,552,246 		 （　0.9582）
2,445,562 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     71,928,294 円　　　　（　    436,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 285.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.5 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の単身者若しくはＤＩＮＫＳ向けの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,850 
230,138 		 1.0  230,138 
1.0  230,138 

 2～ 2		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
2,950 
238,213 		 1.0  238,213 
1.0  238,213 

 3～ 3		 住宅
95.00 
85.0 
80.75 
3,000 
242,250 		 1.0  242,250 
1.0  242,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.00 
85.0 
242.25 

710,601 		 710,601 
710,601 
⑨年額支払賃料        710,601 円　×　12ヶ月　＝　       8,527,212 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　         436,050 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,963,262 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       448,163 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,515,099 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           710,601 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          710,601 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         342,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,864,449 円　　　　（　        53,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,000 円  　　　　     70,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 941,143 円  　　　        8,963,262　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      596,700 円  　　　　     70,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     70,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,200 円  　　　　     70,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,184,443 円　（　　　　　　        13,239 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,127,760 円  
（　　　　　        25,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,864,449 円      
②総費用 2,184,443 円      
③純収益　①－② 6,680,006 円      
④建物等に帰属する純収益 4,127,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,552,246 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,445,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,928,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     436,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区中央六丁目２１３番３
 0108000226790-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考