令和7年1月15日　提出 大田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 -22 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　與四峰   TEL.

鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区新蒲田２丁目１２０番３ ｢新蒲田２－２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 西8m区道 水道、ガス、下水 蓮沼 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北８ｍ区道 交通 施設 蓮沼駅南方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 各駅の間に位置するため、交通はやや駅距離があるとも、３駅利用可能ともいえる。戸建住宅の外、共同住宅が 見られるが、蒲田周辺のアパートは単身者世帯が多い。土地１００㎡未満の取引が増加傾向。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    547,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    392,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線、東急線の各駅を最寄駅とする大田区内の住宅地域の圏域である。主な需要者は 、個人は都心部への通勤者がほとんど、建売業者等も。やや駅距離のある住宅地のため、相対的に価格が低位で、利便 性を多少犠牲にしても、値頃感を求める購買層に人気があった地域である。特に３丁目はその傾向が強かった。しかし 、総じて細分化、土地単価上昇が継続している。主要な価格帯は土地６０㎡建物１００㎡で約６，０００万円半ば。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の周辺には共同住宅等の収益物件も見られ、自用物件と混在している。しかし、土地価格に見合う賃料水準 が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的が主で収益性より快適性・利便性が重視される住宅 地域であるので、実証性のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    485,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大田 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    500,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な不動産取引市場が冷え込む中、世界 との金融政策の方向性の差異が為替や国内の 不動産取引市場にどのような影響をもたらす か注目される。 やや駅距離のある住宅地である。近年の土地 価格底上げにより、値頃感から住宅地価格が 上昇中。広幅員道路は車を使用する自営業者 等に好まれる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％ +4.0 ％